地产再磨底 政策定出新基调

杨现华

疫情常态化管控后，房地产市场迅速回暖。在2022年商品房销售面积和销售额下降25%的情况下，2023年一季度商品房销售面积微幅下跌，销售收入开始正增长，明显扭转了之前的下降趋势。进入二季度后，房地产销售又开始转弱，5-6月份降幅逐月加大。

上半年收官时，商品房销售额又开始下降，政治局会议发出的新基调，显示出积极变化。

进入7月份后，先后有龙湖、远洋、金地和碧桂园等稳健房企公司债突然下挫，背靠两大国资的远洋债券异常下跌对市场不是一则好消息。

对于房地产市场而言，在融资端口渐次放开后，销售能否止跌回稳是行业走出低谷的关键。中央政治局会议首次提出地产供求关系发生重大变化，调控政策有望迎来新优化。

再次探底

2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

1-5月商品房销售额涨幅还在8%以上，上半年涨幅回落至1%附近，这意味着6月份的销售有着不小的降幅。6月份，商品房销售金额为13305亿元，同比下降24.98%。前四个月，商品房销售开始回暖，5月份再次出现约5%的小幅下降，6月份降幅接近25%，即二季度商品房销售逐月回落且有加速迹象。

进入7月份以后情况仍不容乐观。根据东吴证券跟踪的高频数据，7月1日至14日38城累计成交442.8万平方米，同比下降35.3%。其他机构跟踪的情况也基本类似，房地产销售仍未再次回暖。

在统计局公布上半年数据前后，一批以稳健著称的规模民企先后经历债券异常下跌。7月12日，有着民营房企标杆之称的龙湖集团旗下债券-21龙湖02下跌逾11%。这其中也包括国资背景的远洋集团，7月17日多只远洋债出现下跌，部分债券跌幅超过10%，债券现价也均跌破30元。远洋集团背后有中国人寿和大家保险两家国资股东，合计持股接近60%。

最近下跌的是碧桂园旗下债券。7月19日起的2-3个交易日，碧桂园旗下的多只公司债出现较大跌幅，部分债券单日跌幅达到30%左右。其他房企的公司债诸如金地集团、大连万达等也都有不同程度的下跌。

2022年年底，房企融资端的闸口逐次放开，但这并未立刻扭转房企紧绷的资金链，直至当下，公开违约的民企仍屡有发生：6月底，河南地产龙头建业集团正式违约；此前一个月，曾经的千亿房企合景泰富也因为无法支付一笔1亿美元出头的到期票据宣布公开违约。看似恢复暖意的房地产市场背后，房企违约仍然是波诡云谲。

就在此期间，中国恒大公布了年报，2021年和2022年公司合计亏损8120.33亿元，公司应占亏损额为5819.49亿元；剔除合约负债，公司负债总额为1.72万亿元，与之相比不到50亿元的账面现金基本可以忽略不计。

商品房销售再度显著转弱、稳健民营房企再度遭受考验、已出险房企亏损刷新纪录……这些渐次踏来的利空使本就弱复苏的房地产再度蒙上阴影，房地产销售何时才能企稳呢？

磨底进行时

2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。降幅虽较前几个月有所扩大，但与2022年近25%降幅相比已经明显收窄。若与口径未调整的2022年同期相比，销售面积下降了13.65%。

2021年，商品房销售面积达到17.94亿平方米的新纪录，之后开始回落。2022年，商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，与2015年销售面积相接近。

若不改变二季度以来需求转淡的趋势，2023年全年商品房销售面积或许将进一步下降。

在年初召开的业绩说明会上，万科董事长郁亮指出，新房需求“上有天花板，下有保底线”。一方面住房存量规模已经很大了，新房市场不可能回到2021年的历史峰值；另一方面，从人口流动、住房改善速度来看，只要外部环境没有突发性的变化，在一段时间之内，每年12亿平方米的需求还是有的，这就是保底线。

第三方机构中指院日前指出，预计2023年全年中国商品房销售面积约13亿平方米；未来两年，商品住宅年均销售面积大致在10亿平方米至12亿平方米区间。

券商对商品房销售面积的预测虽有差异，但基本是以下限约10亿平方米、上限约13亿平方米区间为主。如申万宏源近期的报告中指出，预计房地产总量或呈现“L”形弱复苏，但考虑到需求端中期需求仍有支撑、供给端库存低位对价格有支撑以及中国相对日美泡沫期仍有空间，因而对中国房地产中期并不悲观。

申万宏源预计未来5-10年商品房需求中枢13.4亿平方米，而2022年商品房销售已经降至12.5亿平方米，目前销售已超跌，中期需求将逐步有支撑。

银河证券早前的报告也认为，房地产需求逐年下行，尾部较平，大致呈“L形”回落趋势；预计2023-2025年房地产销售中枢为每年13.58亿平方米，2026-2030年销售中枢为10.96亿平方米，2031-2035年销售中枢为9.18亿平方米。

政策新基调

从上半年的情况看，二手房的恢复情况要好于新房。2023年一季度，贝壳存量房交易额从上年同期的3741亿元增长至6643亿元，涨幅达到了77.6%；同期新房成交额上涨了43%，涨幅远不如二手房。

中银国际的报告显示，上半年其跟踪的18城二手房成交面积为2914万平方米，累计同比增长了41%。华泰证券数据显示，2023年上半年，26城二手房成交面积同比增长46%，为2021年同期的96%。与新房是2021年同期的78%相比，二手房复苏表现明显优于新房。

房企频频爆雷导致烂尾楼、延期支付和停工等问题时有发生，使得二手房更受欢迎，一部分购房需求从新房市场转向了二手房。中指院就指出，2023年上半年二手房好于新房，原因之一就是购房者对于期房烂尾的担心仍在，购买二手房成为部分购房者首选。

统计局在解释缘何修改数据时提到了三点原因，首先就是对退房的商品房销售数据进行了修订。当前制约需求和行业销售的根本原因仍是居民购房信心和收入预期较差，但房地产供给端的不稳定势必也会对需求端造成影响。

在最新召开的政治局会议上，中央对房地产行业做出了调整基调。首先明显的区别是，与此前中央会议相比，此次并未提及“房住不炒”，新增表述“房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策”。这是最近五年以来，年中政治局会议首次不提“房住不炒”。

其次，会议还指出，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。之前会议多表述为“因城施策”，本次明确“适时调整优化”。

此外，会议还提到，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

政策面消息公布后的首个交易日，资本市场给予积极回应。房地产股纷纷走高，A股房地产个股几乎全线飘红，有近20家地产股涨停。港股表现更为积极，约10家地产股涨幅在20%左右，有数十家的涨幅超过了10%。

对地产新定调是市场反应积极的基础。广发证券表示，政治局从最高层面定义了当前行业面临的新形势，行业的“供求关系”发生重大变化，过去由于供不应求所导致的长期房价上涨压力有所缓解，市场整体价格表现和供求关系有所改善。

伴随着顶层基调的调整，全国性以及各地方政策需要适应新的市场环境。兴业证券表示，从目前的地产基本面情况来看，需要政策的进一步调整优化；过往两年虽然因城施策有较多调整，但从供求关系重大变化新形势来看，也需要进一步更好满足住房需求，尤其是核心城市改善性需求。

申萬宏源证券的表述更为具体，其表示，政策态度转向支持，房地产行业的调控政策可以进一步地适时调整优化，目前一二线城市仍延续2016年3月以来的严格购房四限政策，而这些在市场热度较高时期出台的政策或已经不符合目前的房地产供需态势，因而预计后续一二线城市的四限政策或将适时调整优化。