业主撤销权体系的法理表达——从业主撤销权纠纷角度

王建平 钟芷馨

[提要] 2007年物权法确立了我国业主撤销权制度,但关于业主撤销权的性质界定、诉讼客体、诉讼期限等问题一直缺乏明确的法律规范,完备的业主撤销权理论体系尚付阙如。近年,业主撤销权案件数量急剧上升,其中败诉、撤诉案件占比居高不下,现行业主撤销权制度有失灵之势,主要原因是业主权利与义务意识不对等、业主撤销权制度不完善、业主撤销权性质界定不清晰等。面临上述困局,应从实体法、程序法和软法三维度对业主撤销权制度进行变革。实体法维度,增设“业主社团法人登记备案”的规定,并建立业主小区内部的信息披露制度、监事制度。程序法维度,增加“确认决议无效”案由,分别以确认之诉和形成之诉区别对待不同效力样态的业主大会决议。软法维度,对关乎不同主体利益的事项设置独立的业主大会表决程序。

我国城市化进程加速带来城市业主小区数量、规模呈爆发式增长,而与之相匹配的业主小区管理制度仍相对滞后,由此引发业主、业主委员会及业主大会和物业服务企业之间的诉争数量居高不下且一审难以息讼的问题。业主撤销权制度作为业主小区决议过程中平衡多方利益的天平,在业主小区管理制度中显得尤为重要,该制度见于最新颁布的《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称区分所有权解释)规定,业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或违反法律规定程序时,受侵害的业主可以请求人民法院撤销决定。然而,业主撤销权制度在司法实践中仍存在性质定位不清晰、权利限制缺失、客体和行使期限不明确等问题,对上述问题针对性、靶向性的业主小区管理规制亟待细化。

一、业主撤销权的形成逻辑:本权-侵权-救济-权利限制

(一)业主撤销权的本权

业主撤销权的本权是建筑物区分所有权。当业主撤销权的本权在表决过程中受到侵害或因表决结果即业主大会决定受到侵害时,业主享有通过起诉来撤销决定的救济权。

业主撤销权本权中的专有权和共有权,多为实体法上的权利。业主专有权指业主对具有构造区分性的建筑单元的独立所有权,包括业主对该部分建筑单元进行合法合理占有、使用和收益的权利,相应还衍生出采光权、通风权和住宅安宁权等住宅使用中涉及的权利。业主共有权指业主对小区内所有业主共有部分或部分业主共有部分的所有权,包括对共有部分的占有、使用和收益。实践中,包括楼顶平台、楼梯过道、绿化带、小区道路、地下共有车位、电梯及其内部广告牌、小区单元门和大门等一切由全部或部分业主共有的建筑单元,都属于业主共有权的客体。

业主撤销权本权中的业主成员权以程序性权利为主。业主成员权的产生基于业主对小区治理的需求,业主通过组成业主大会、选举业主委员会等方式,按自己的持份行使共同管理小区的权利。业主行使成员权有助于维持小区的正常运转、实现小区的有效自治。业主成员权包含需要业主积极行使的权利:如业主表决权、业主提案权、业主选举权和被选举权、提议召开业主委员会会议权、监督业主委员会和物业服务企业履职、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金使用等权利。还包含了业主消极行使的权利:如接受物业服务企业提供服务的权利,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况及其维修资金的使用等信息的知情权等。

(二)业主本权受侵害的情形

业主本权受侵害的情形包括侵害程序性权利和侵害实体权利两种类型。

侵害程序性权利可分为以下两种情况:其一是业主大会、业主委员会的决定违反法律规定或管理规约约定的议事规则或表决程序,其二是业主大会、业主委员会的决定存在轻微程序性瑕疵。具体而言,第一种情况包含以下几种情形:1.未通知有表决权业主参与会议、未按通知时间举行、临时增加会议表决事项、未按规定时间和方式通知、未按通知地点召开会议等侵害业主知情权的;2.在会议过程中将有反对意见的业主排除在会场外的侵害业主参与权和提案权的;3.表决方式上,将特别决议事项参照普通表决事项的规则表决,伪造选票,违法计算出席人数和支持票数等侵犯业主表决权的;4.表决结果未按要求公示,表决选票原件未留底供查等侵害业主监督权的。上述情况属于违反法律规定和管理规约的议事规则,业主有权提起业主撤销权之诉,业主委员会对其未侵害业主程序性权利承担举证责任。第二种情况指:选票未签名、选票为代签名且缺失授权委托书、选票上填写的房号不明确等情形,为平衡轻微程序性瑕疵与决议结果安定性的矛盾,业主有权提起业主撤销权之诉,但业主对于其知情权、参与权、提案权、表决权或监督权中之一的任意权利受到侵害应承担证明责任。[1]

侵害实体性权利主要指侵害业主对专有部分和共有部分合理占有、使用、收益和处分的权利。这种情况指利益诉求一致的大多数业主利用其人数上的优势地位,做出侵害少数业主专有权和共有权的显失公平决定。不加限制地赋予权益受损业主撤销决议的权利,一定程度上构成一个悖论——设置表决程序的目的是以少数服从多数的形式促成持有不同利益诉求的甚至利益诉求互斥的多方主体的和谐共处,这使得表决程序注定会带来多数人利益对少数人利益的挤压,如果不加限制赋予少数业主因决议行为而权益减损时诉请撤销决议的权利,那业主团体内部将始终无法达成一致。现实中,应当为少数业主权益减损时的撤销权设置必要的限度。当少数业主的权益受到业主大会、业主委员会会议决定侵害,显失公平时,少数业主享有业主撤销权。例如,老旧小区决定加装电梯时,一楼住户有证据足以证明其通行、采光、通风等多项权利受损,且这种损害显著大于对其他楼层住户的增益时,该住户有权提起业主撤销权之诉。再例如,当小区业主大会以存在电力隐患等风险为由,表决作出拒绝小区业主在私有车位上安装电车充电桩的决定,该住户有权就其对车库的私有权受侵害提起业主撤销权之诉。

(三)本权受侵害的救济

业主作为小区业主团体的一员,在享有团体法赋予权利的同时受其约束,业主受到业主大会、业主委员会决定约束是最显著的表现形式。然而,当多数人利益与少数人形成冲突、表决程序不合法等因素导致业主大会、业主委员会的决定侵害少数业主的建筑物区分所有权时,为防止多数人的暴政,法律赋予受侵害业主向法院诉请撤销该决定的权利,业主撤销权是维系小区安宁、稳定的有力保障措施。

业主撤销权属于形成权。形成权与支配权、请求权和抗辩权的不同之处在于权利人可以通过单方的意思表示改变现存的法律关系,形成权所形成的效果有时只需要权利人单方的作为,有时则需要司法机关的介入。[2]前者只需要通过权利人单方作为的形成权被称为私法形成权,[3]后者需要通过诉讼的方式介入的形成权被称为形成诉权。前者权利人往往通过确认之诉的方式明确法律关系的变更,有溯及既往的效力;而后者权利人则通过形成之诉的方式来变更现有法律关系,具有对世效力,法律关系自判决做出时改变。业主大会、业主委员会的决定涉及业主小区的公告利益,依照现行法律规定,业主行使撤销权必须通过诉讼的方式让公权力机关介入,才能达到撤销决议的效果。现实中,业主既可以对程序违反法律规范、管理规约而自始无效的决议,提起确认之诉,确认决议自始无效;业主还可以对程序有瑕疵的或程序正当但侵害业主实体权益的决定,提起形成之诉,自判决生效之日起撤销侵害业主权益的决定。由上可知,业主撤销权一部分是私法形成权,一部分是形成诉权。作为私法形成权的业主撤销权,只要业主已通过单方面行为做出不受决定约束的意思表示,业主提起确认之诉则不受诉讼时效的限制,业主随时可以提起确认之诉。作为形成诉权的业主撤销权,业主提起的是变更法律关系的形成之诉,受到法律规定的一年除斥期间的限制,业主应在业主大会决定做出后的一年内提起撤销权之诉。①这样的期限设置一方面能保障业委会和业主大会的决议的安定性,另一方面起到平衡个体业主和业主集体利益的效果,能有效提升业主委员会工作效率、促进住宅小区的治理。

(四)业主行使撤销权的限制

业主撤销权的行使应受到诚实信用原则、禁止反言原则等民法原则的约束。业主撤销权所撤销的对象是损害业主权益或违反法定程序的业主大会、业主委员会的民事决议行为。民事决议行为区别于民事共同行为的全体一致决和民事双方行为的意思表示达成一致,其采取多数决,个体意思表示不对决议行为的成立与生效造成直接的影响,可能存在对部分业主权益的侵害。[4]民事决议行为的结果来源于集体的意思表示,而集体意思表示由个体意思表示汇聚而成,每一个体的表决行为被视为真实有效的意思表示,具体而言,在业主大会、业主委员会的表决过程中,对表决结果投出反对票的业主,因为表决结果无法反映其个体真实意思表示,当然得享有业主撤销权。相反,投出赞成票的业主,表决结果已经充分反映该业主的真实意思表示,如该业主有权行使业主撤销权意味着该业主能随意做出与之前相悖的意思表示,这不仅在法律上违背民法原则,在实践中也是对出尔反尔不诚实行为的放任,不利于业主小区的管理。

业主撤销权还应受到权利与义务对等原则和禁止权利滥用原则的约束。为克服权利本位观念带来的权利异化,基于人的局限性、社会的整体性和物尽其用的宗旨,我国《民法典》确立了社会本位理念,以保护正当的私权利。[5]在物业管理领域,强调业主享有业主撤销权的同时,不能忽视业主行使撤销权的前置义务。例如,当业主在表决过程中未参与投票时,其行使撤销权的资格值得商榷。如果业主能举证证明其知情权、参与权和表决权受到侵害,例如能举证证明有“业主未接到业主大会召开的通知、通知召开业主大会的方式不合法”等情形,业主可以其程序权益受到侵害而行使撤销权。相反,当业主接到表决通知而不参与投票,或在投票过程中弃权时,业主不享有撤销决议的资格。第一,如果赋予表决中弃权业主行使撤销权的资格,会助长见风使舵投机取巧的搭便车行为,不利于小区事务投票表决流程的推进。表决中弃权者不享有撤销权,举轻以明重,不参加表决者当然不享有撤销权。第二,业主不履行表决的义务,应视为其放弃提出异议的权利,如果允许收到通知而不表决的业主通过诉讼撤销决议,显然不符合权利义务对等原则,且有碍小区正常管理、运行的秩序。

二、 业主撤销权纠纷现实图景及原因分析

(一)现实原因:业主的权利与义务意识不对等

为探究业主撤销权纠纷的宏观情况,笔者2022年8月1日在中国裁判文书网上以“业主撤销权纠纷”为案由检索,得到法律文书共计6617件。下文将以该6617件案例为样本展开分析论述。

我国第一宗业主撤销权纠纷发生在2011年,后每年法律文书数量一直呈增长趋势。2016年法律文书数量同比增长2倍有余,2017年再次增长100%,2020年达到顶峰年均法律文书1386件。2021年民法典施行后,法律文书总数继续回落但仍然较高,共计1044件。2022年案件数量继续回落,共计776件。2023年法律文书数量因目前只计至3月3日,部分文书还未上传至裁判文书网,目前有29件。上述数据反映了业主的维权意识不断上升。业主撤销权纠纷的数量与不同阶段的经济发展情况、居民维权意识增长成正相关。2007年《中华人民共和国物权法》出台、2009年《区分所有权解释》颁布,国务院住房和城乡建设部又分别于2007年、2016年和2018年出台、修订了《物业管理条例》,上述法律规范对业主在物业管理中的法律地位,知情权、表决权、撤销权等各项权利,以及物业服务企业、业主委员会在物业管理中的义务和责任做了细致的规定,这对普及业主权利和弘扬业主权利本位文化起到至关重要的作用。

另,为探究业主撤销权纠纷审理过程中的具体问题,尽可能完整呈现业主撤销权纠纷案件审判现状,笔者选择案例数量较大、具有代表性的四川省域范围内2021年民法典施行后的法律文书为样本,以“2021年”“四川省”“一审程序”为关键词进行检索,统计最近一整年内一审程序的审理结果和争议焦点,相关案例样本共计91件。

2021年四川省全省的一审判决结果,排除3例判项不明和调解结案的无法反映判决结果情况的案例,败诉②的案例有28件,占总案例数量的30.77%,撤诉或按撤诉处理的案例有45件,占总案例数量的49.45%,不予受理的案例共3件,占总案例数量的3.3%,胜诉③案例有12件,占总案例数量的13.19%。从判决结果看,业主撤销权纠纷中业主的诉讼请求得到支持的比例较低,且很大部分业主在起诉后选择撤诉。

由上述数据可知,业主撤销权诉讼在现实中十之八九以败诉和撤诉为终局,少数派业主通过行使业主撤销权来维权的机制近乎失灵。究其根本,业主义务意识缺失是导致业主撤销权制度失灵的重要缘由。实践中大部分法院将业主参与表决并投反对票作为其行使撤销权的前置条件,一部分业主撤诉或被撤诉处理的理由是其没有参与表决故不符合原告主体资格。业主一旦不参与表决或在表决中弃权,则视为业主不履行撤销权的前置义务。相应地,该业主便丧失了事后行使业主撤销权的权利。2021年《民法典》施行后,社会本位的民法文化对权利本位民法文化造成的权利异化起到一定的纠偏作用。相应的,业主撤销权相关法律文书的总数量稍有回落,滥诉的情形一定程度上得以扭转。纠正业主权利观念高涨而义务观念缺失的法律文化,提升业主的义务意识,是解决业主撤销权制度失灵问题的必由之路。

(二)制度原因:业主撤销权制度设计失当

根据对上述四川省2021年一审程序中91件业主撤销权纠纷案件的观察,此类案件败诉和不予受理的原因如下所示:不属于民事争议非法院管辖范围14例,占比43%;被告不适格7例,占21%;业主举证不能5例,占比15%;超过起诉期限3例,占比9%;业主权利未受侵害和违反一事不再理原则各2例,分别占比6%。这些数据折射出如下三个问题:

1.业主撤销权的被告规定不明确

业主撤销权纠纷的被告不适格是业主败诉的主要原因之一。法律并未明确规定业主撤销权的被告,现实中对于业主委员会在业主撤销权诉讼中的被告主体资格存在争议。

2021年成都市锦江区的一个案例〔(2021)川0104民初4133号〕中,原告业主起诉业主委员会撤销与物业服务企业签订的物业服务合同,2021年四川省乐山市市中区的一个案例〔(2021)川1102民初4215号〕中,原告业主委员会为被告,要求撤销业主大会关于第一届业主委员会选举结果。上述两案原告业主提交的证据充分,足以证明业主大会决定形成的程序不合法,业主合法权益受到侵害,但原告皆因为起诉的被告不适格而败诉。上述案例中的法院认为,做出决议行为的是业主大会,业主委员会仅仅是决议的执行机构,按照法律行为实施的主体应当以业主大会为被告,故业主委员会非适格被告。然而,2021年四川省岳池县的案例〔(2021)川1621民初145号〕却对以业主委员会为被告持支持态度,该案中法院认为业主委员会是业主大会的执行机构,故业主委员会为适格被告。

2.司法与行政权交叠

当出现选举业主委员会的决定违反法定程序时,依照业主撤销权相关规定,法院应撤销选举业主委员会的决定。然而,主流的司法判决却以“业主委员会的选举等争议应由当地行政机关处理,不属于人民法院民事案件受理范围”为由驳回原告业主的诉讼请求。④持有此观点的法院援引《物业管理条例》第10条和中华人民共和国住房与城乡建设部(以下简称“住建部”)的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称“《业主指导规则》”)第6条规定,据此,业主大会和业主委员会有关选举及其后的日常活动等事项,属于业主自治范围,应在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下进行。另有部分法院通过援引《物业管理条例》第19条第2款规定“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主”,判决业主委员会做出的一切决定违法与否都属于行政事务,法院不予管辖。⑤也有法院持相反观点,遵循业主撤销权相关法律规定,认为业主委员会的选举虽为物业管理的日常事务,但仍符合业主撤销权纠纷案件的管辖范畴,业主大会的一切决定有侵害业主利益的情况下,业主都可行使撤销权。⑥

区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对小区业主委员会的选举工作给予“指导和协助”,属于行政权对业主小区自治行为的监督。依照业主撤销权的规定,当业主有权诉请法院撤销违反法律规定的业主委员会选任决定,属于司法权对业主小区自治行为的监督。当业主委员会选任过程违法时,政府部门和司法机关都有权力和责任撤销业主委员会的选任决定。行政与司法职能重叠时,司法机关不能简单地以该类争议属于行政部门管辖为由而置之不理,应当对具体的案件事实进行进一步审查。

3.业主撤销权之诉的撤销标准不明确

当业主大会、业主委员会的决定在程序上有瑕疵、实体上侵害了业主的权利时,法院对于是否撤销业主大会、业主委员会的决定有自由裁量权,但法院的自由裁量缺乏明确标准。法院对于业主撤销权之诉往往采取保守态度,主流观点认为,认定决定是否应当撤销,应当以少数人的利益与多数人的利益是否平衡为标准。[6]笔者认为,通过法定程序做出的决议往往代表多数人的意志,少数人的意志已经被淹没在集体的共同意志当中得不到彰显,如在业主撤销权的界定仍然粗略地以平衡多数人与少数人的利益为首要标准,那么法律的天平大概率仍会导向多数人的一方,业主撤销权制度最终只能形同虚设。

2014年上海市浦东新区的案例〔(2014)浦民一(民)初字第31262号〕中,原告居住小区有居住区物业业主148户、商铺业主7户,业主大会通过的管理规约载明商铺业主的物业费用按照居住业主的2倍收费。原告作为商铺业主认为该决定违背了《上海物业管理条例》的质价相符原则,且关乎少数业主利益的事项让多数业主共同表决不符合公平原则。最终法院以表决过程未违反法定程序为由驳回原告诉讼请求。居住业主在投票表决中处于优势地位,基于理性经济人原理,表决结果不言自明。法院在被告提不出任何原告享有更多物业服务证据的情况下驳回原告的诉讼请求,视整个业主团体对只关乎部分个体利益的事项的表决结果为正义,是不合理的。

(三)理论原因:业主撤销权性质界定偏差

依照法律规定,业主撤销权的行使期限是知道或应当知道撤销事由后的一年内,这一规定是基于对业主大会和业主委员会决议安定性、物业管理稳定性的保障。然而,实践中常常出现业主因为行使撤销权的时间超过1年期限而丧失撤销无效业主大会决议权利的显示公平的情况。以四川省三台县人民法院的案件〔(2021)川0722民初2477号〕为例,被告业主委员会未经业主大会表决,做出“与物业公司签订了物业服务合同、将物业费从0.38元每平上调至0.45元每平方、将小区停车位及广告收益分配40%给物业公司、将小区地下停车场入口封闭使得出入地下停车场均从出口通过”等决定。被告业主委员会于2020年2月26日公告了与物业服务企业签订的合同,原告于2021年5月12日向法院起诉撤销业主委员会的决定。法院认为,原告提出撤销上述决定超出了一年期限,驳回原告的诉讼请求。

上述案例将业主撤销权中的私法形成权和形成诉权混淆。业主对无效、不合法的决议行使的撤销权是私法形成权,可以通过个人意思表示变更法律关系,再通过诉讼进行确认,该确认之诉具有溯及力;而业主对瑕疵决议行使的撤销权是一项形成诉权,必须通过提起业主撤销权之诉变更法律关系。法院依照除斥期间规定剥夺业主对抗“未经表决的决定”的权利,其实也是变相地赋予了业主委员会可以不通过法定程序做出决定的权利,这与权利与义务对等的原则显然是不相符。本案业主委员会未经业主大会投票表决,做出调整物业费、签订物业服务合同等诸多关乎业主切身利益的决定,是不符合法律规定程序的,故业主委员会做出的决议行为自始不成立,决议当然无效,业主不缴纳物业费等默示行为可视为行使作为私法形成权的业主撤销权,提起的撤销决议之诉应当被界定为确认之诉,不受一年除斥期间的限制。

三、业主撤销权样态的理性表达

(一)实体法维度:建立业主社团法人信息披露制度和监事制度

对于业主委员会的决定,主张撤销的业主以业主委员会为被告。而引发不休争论的是业主大会的决定,做出该决定的主体是仅仅在表决时才成立的业主大会,表决结束业主大会即解散,而组织召集、表决程序的执行主体是常设组织业主委员会,当业主主张撤销该决定时的被告应如何确定法律未予明确的规定。以法国的《住宅分层所有权法》、中国香港地区的《建筑物管理条例》新加坡《土地权属法》和美国的White v. Cox判例为代表,业主委员会经登记备案被赋予了法人的资格,有完全的当事人能力和责任财产。而德国《住宅所有权法》中的业主委员会不具有一切的权利能力和责任能力,我国台湾地区《公寓大厦管理条例》的业主委员会不具有法人地位,仅仅具有当事人能力。[7]在我国的司法实践中,将业主委员会列为业主撤销权诉讼被告的倾向是不可忽视的,以业主委员会为被告,既能确保应诉主体存在,也不会引发业主自己起诉自己的逻辑悖论。在现行的法律框架内,业主委员会作为由基层自治组织监督指导下成立的合法组织,虽然尚未被赋予法人资格,但不容置疑的是业主委员会拥有行使权利、履行义务的民事能力,也有作为原告维护自身权益的当事人能力。但有观点认为业主委员会欠缺作为被告的当事人能力,因作为被告承担责任的当事人能力需要有相应的责任财产作为物质基础。

建立业主社团法人制度是解决业主撤销权纠纷被告不明问题的出路。社团法人指为实现一定目的,由一定数目社员结合而设立的法人,是以社员为成立的基础,属于人的聚合体。住宅小区的业主因居住在同一区域而被动被绑定为一个团体,形成了一定数目的人员聚合;住宅小区的维修基金、共有物营业收入、投资性收入等构成了一定数目的责任财产;住宅小区设置的会所或公共区域成为了所有业主共同的自治区域和管理空间,上述住宅小区业主共同体的特征与社团法人的特征完全相符。业主社团法人具有明确的主体地位和责任财产,比业主大会、业主委员会都更适合成为业主撤销权纠纷的被告。

在每一个业主小区的业主集体登记备案为业主社团法人,业主委员会充当法人的决策、执行机构,业主大会充当权力机构,居民委员会担任监督机构,以一种类似公司治理的三权分立模式对住宅小区进行管理,从个体法转向团体法的视角去正视住宅区业主这一团体面临的利益矛盾问题,业主的权益或能得到更加高效且稳定的保障。另外,业主社团法人可以准用公司法人的信息披露制度和监事制度。在提案、选举、表决中,按照法律规定披露过程信息,让决议过程公开透明化。通过选任或外聘监事组织成员,对物业管理的各项事务进行监督,确保物业管理层的廉洁性和服务性。

(二) 程序法维度:增加“确认决议无效”案由

以成都市成华区的案件〔(2020)川0108民初16869〕为例,该案中,由于原告所在小区没有业主委员会,故由被告居委会组织了临时业主大会,业主大会投票权人数共计476个,建筑物总面积为81702.97m2,参加本次业主大会临时会议的投票权人数应为476个,本次业主大会临时会议收回表决票135张。原告业主以未达到法定投票比例为由诉请撤销业主大会的决议,法院以表决并未通过、不存在决定为由,驳回了原告的诉讼请求,法院还指出,当地街道办事处应当指导业主大会就该次表决事项再行表决,而不应当由业主向法院申请撤销决定。从上述案件中可以看出,法院因为业主撤销权制度的缺陷而陷入了进退两难的境地,业主大会的决定因为违反了法定程序显然是无效的,决定自始不产生效力,但正因为此,没有了一个所谓的决议作为业主撤销权行使的对象,法院只能驳回业主的诉讼请求,业主败诉。如果法律赋予了业主请求确认决定无效的权利,能有效弥补撤销权制度缺陷,不至于让司法审判陷入实质与形式两难的矛盾。

另外,增加“确认决议无效”案由让业主欲撤销无效决议时不囿于一年期限的限制。实践中,业主撤销权被认定为形成权,其既包含私法形成权也包含形成诉权,私法形成权的实现需要业主单方的作为,而形成诉权则需要法院的介入才能实现。当业主撤销权的对象并非当然无效的决议行为时,业主撤销权是形成诉权,需要司法机关的介入才能达成法律关系的变更,对于这类决议提起的诉讼是撤销现存决议的“形成之诉”,受到一年的除斥期间限制。当业主撤销权的对象为无效的决议行为时,业主撤销权是私法形成权,业主只需要通过单方的意思表示,不需要通过司法机关的介入,即可实现法律关系的改变,对于无效决议行为所提起的诉讼是确认决议行为无效的“确认之诉”,不受除斥期间和诉讼时效的限制,此时“确认决议无效”这一案由的重要性便得以彰显。

业主大会的决定按其性质进行分类,可以分别细化为不同案由提起诉讼。概言之,第一步,是否进行了表决程序,如存在表决程序则决定成立;如无表决程序则决定自始不成立,遂提起确认决议无效的确认之诉。第二步,在所有成立的决定中,判断表决程序是否合法。如果表决程序违反法律规定、公序良俗等法律原则,那么表决程序违法,决定无效,遂提起确认决议无效的确认之诉;如果表决程序只是有瑕疵,例如未通过发放表决票的形式进行,采取打电话的方式进行投票等方式做出的决定则不必然无效,那么程序的合法性待定,遂提起撤销决定的形成之诉,由法院裁量是否撤销决定。如果决定成立且表决程序合法则进入第三步,当表决结果违背了效力性强制性规定时,则决定无效,遂提起确认决议无效的确认之诉;当结果不违背效力性强制性规定时,业主大会的决定则不必然无效,遂提起撤销决定的形成之诉,若法院认为该决议不可容忍地侵害了业主的实体权益时则决议应被撤销,其余情况决议行为有效。

(三)软法维度:设置独立的业主大会表决程序

上述决议行为瑕疵时的业主撤销权制度、确认无效和确认不成立的法律规制,可以视作住宅小区的决议行为出现问题时的一种事后补救机制。如果在利益冲突发生前,设置一套科学合理的表决规则,势必有利于降低表决结果带来的业主间矛盾。细化业主撤销权的界定标准,对仅仅关乎部分业主权益的事项设置单独的表决程序,对于涉及业主专有权和增加业主负担的决定应经过对应业主的同意,才能避免决议结果成为多数人的暴政,促进业主小区的治理。

当决议的后果仅仅及于部分业主,仅对部分业主的本权造成影响时,应设置独立的表决程序。以此为原则,各个住宅小区可分别表决通过自己的软法规范,这样事前适用科学合理的表决规则所做出的决定有利于减少事后矛盾的发生。现代业主小区视域下的建筑物区分所有权可以分为全体共享部分和一部共享部分,前者称为大公,包括小区大门、停车空间等,后者称为小公,指每栋楼的门厅、电梯间或每个组团的绿化区域、道路等[8]。上述“大公”和“小公”是业主共同关系构建的物质基础,业主也应以上述部分共有、全体共有关系为基础行使各项权利。具体而言,对于全体共有的财产或关乎全体的事宜,全体业主享有支配权、处分权和决定权,而对于部分共有的财产或仅仅关乎部分业主的事项,则仅仅部分业主享有支配权、处分权和决定权。因此,在对小区内部诸多事宜进行表决时,如涉及全体业主权益,则应以小区全体业主为基数进行表决,如小区大门、公共道路等的修缮,小区整体绿化的更新,物业服务企业的选聘等。当需要决定的事项仅仅涉及小部分业主,如老旧小区的电梯安装问题、某一栋楼的共用大门和管道修缮问题等、拥有多个组团的大型住宅小区其中一个组团的共用设施使用问题等,应当以与表决事项有利益关联的业主为参与表决的主体,其他与事项无关的业主无需参与表决。这从源头上避免了事不关己者用脚投票,最大程度上确保形成的决定能惠及大多数投票人,是对“多数人暴政”的有效防范,也客观上促进业主小区的善治。

注释：

①《区分所有权解释》第12条。

②指原告被驳回起诉或被驳回全部诉讼请求的情况。

③指原告的全部或部分诉讼请求被支持的情况。

④李剑东、赵子涵诉岳池县瑞鼎君悦小区第一届业主委员会业主撤销权纠纷,(2021)川1621民初145号;马建成、巫建英、罗成明诉内江市东兴区金山国际小区业主委员会、内江市东兴区金山国际小区业主大会业主撤销权纠纷案,(2021)川1011民初843号之一;宋祥华、杨小平、胡庆忠、杨正才、王荣华诉乐山市市中区领江88公寓小区业主委员会撤销权纠纷,(2021)川1102民初4215号。

⑤孙宏诉被告绵阳市东方·华尔街小区第二届业主委员会业主撤销权纠纷案,(2021)川0703民初3999号;刘涛诉郭敏、李振、王昌德、洪秀珍、成都市温江区西班牙森林二期小区第一届业主委员会撤销权纠纷案(2021)川0115民初1242号。

⑥黄何长龙、黄何长浩等诉温莎湖畔小区业主委员会业主撤销权纠纷案,(2021)川0603民初1900号。