不动产投资信托基金的税收筹划与风险控制

许建军

【摘  要】随着不动产投资信托基金（REITs）在全球范围内的普及，税收筹划和风险控制成为REITs管理和运营的重要环节。论文简要介绍了REITs的基本概念、运作模式和税收政策，探讨了REITs的税收筹划及风险控制策略，分析了相关税收政策对REITs的影响，以期为投资者创造更多价值，为我国REITs的健康发展提供参考。

【关键词】REITs；信托基金；税收筹划；风险控制

【中图分类号】F812.42                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2023）06-0163-03

1 引言

随着全球经济的发展和城市化进程的推进，不动产市场逐渐成为投资领域的重要组成部分。与此同时，不动产投资信托基金（REITs）作为一种创新型的房地产金融工具，兼具房地产投资的稳定性和资本市场的流动性，已在全球范围内得到广泛应用和发展。REITs的出现有效地解决了传统房地产投资的资金缺口问题，促进了房地产市场的发展，同时为投资者提供了一种相对稳定的投资渠道。

然而，在REITs的发展过程中，税收筹划和风险控制成为其管理和运营的重要环节。合理的税收筹划能够有效降低REITs的税收负担，提高投资回报；而有效的风险控制则能保障REITs的稳健运营，为投资者创造持续价值。因此，研究REITs的税收筹划与风险控制策略具有重要的理论和实践意义。

2 REITs的基本概念与运作模式

2.1 REITs的定义与特点

不动产投资信托基金（简称REITs）是一种投资于房地产的集合投资工具，通过募集资金投资于不动产或与不动产相关的资产，将投资收益分配给投资者。REITs具有以下特点：一是收益来源：REITs的收益主要来源于房地产租金、资产增值及房地产相关的金融工具收益。二是分散化投资：REITs通常投资于多个房地产项目或资产，分散投资风险。三是流动性：REITs可以在证券市场上交易，提供较高的流动性。四是税收透明：在符合特定条件下，REITs可免征所得税，只对投资者的收益征税。

2.2 REITs的运作模式

REITs的运作模式包括3个主要环节：募集、投资和分配。以下是各环节的详细说明：

①募集：REITs通过公开发行或私募的方式募集资金。募集资金的规模和期限取决于REITs的投资策略及市场条件。

②投资：REITs将募集到的资金投资于房地产项目或与房地产相关的资产，如土地、建筑物、房地产开发项目、房地产债券等。投资目标需要符合REITs的投资策略和风险控制要求。

③分配：REITs将投资收益（如租金收入、资产增值收益等）分配给投资者。按照法规要求，REITs需要分配至少90%的可分配收益给投资者。

2.3 国内REITs的发展现状

中国在2005年开始研究REITs，2020年试点设立了公募REITs市场。中国REITs市场虽然起步较晚，但发展潜力巨大。截至2022年，中国REITs市场总市值已超过人民币1万亿元。随着政策完善和市场认可度的提高，中国REITs市场有望迎来更快速的发展。

REITs作为一种集合投资工具，为投资者提供了分散化、流动性较高的房地产投资机会。未来，随着国内外市场的不断发展和政策环境的完善，REITs有望在多元化投资领域、绿色发展、科技应用和跨境投资等方面取得更大突破。

3 REITs的税收政策及影响

3.1 主要税收政策对REITs的影响

在全球范围内，各国对REITs的税收政策有所差异。我国目前没有专门针对REITs的综合性税收法规，REITs在设立和运营阶段存在较大的税收不确定性。我国基础设施领域REITs试点税收政策于2022年1月26日出台，适用特殊性税务处理及允许递延纳税等。与全球主要REITs市场相比，我国公募REITs全流程税负压力适中，具有一定竞争力。这些政策有利于降低原始权益人在创设公募REITs时的税务负担，提升其参与热情，也有利于减少重复征税，提高投资者收益。

3.2 税收政策对REITs投资的影响

适当的税收政策对于提高REITs投资的吸引力具有积极作用。

一是税收优惠政策降低了REITs的税收负担，提高了投资回报，从而吸引更多的投资者参与，有助于提高资产收益率。同时，所得税负担的转嫁策略使得REITs本身的税收负担减轻，有利于REITs实现资金的有效利用，进一步提高投资吸引力。二是税收政策对REITs投资组合的结构产生影响。例如，在享受税收优惠的条件下，REITs可能会更倾向于投资那些符合政策导向的项目，如绿色建筑、保障性租赁住房等。这将有助于优化REITs的投资组合，使其更符合国家战略和市场需求，进而提高投资回报。

3.3 税收政策对REITs融资的影响

税收政策对REITs的融资活动也具有重要影响。一方面，税收优惠政策降低了REITs的税收负担，使其拥有更多可用于融资的资金，有助于提高其购买能力，从而为REITs的融资活动提供支持。另一方面，税收政策对REITs的融資结构产生影响。例如，所得税负担的转嫁策略可能使REITs更倾向于通过权益融资而非债务融资来筹集资金，因为权益融资可以将所得税负担转嫁给投资者，从而降低REITs的税收负担。这将有助于优化REITs的融资结构，降低财务风险。

综上所述，我国的税收政策对REITs的投资和融资活动产生了积极影响，有利于REITs的发展。然而，在实践过程中，仍需关注政策实施的效果，及时调整政策，以更好地支持REITs的健康发展。

4 REITs的税收筹划策略

在不动产投资信托基金（REITs）的运营过程中，税收筹划是至关重要的一环。通过有效的税收筹划，可以降低REITs的税收负担，提高运营效率，从而增加投资者的收益。本部分详细探讨REITs的税收筹划策略，主要包括利用税收优惠政策、选择适当的组织架构和税收抵扣机制。

4.1 利用税收优惠政策降低税收负担

政府针对REITs推出了各种税收优惠政策，以鼓励房地产行业的发展。REITs应充分了解和利用这些优惠政策，以降低税收负担。例如，2022年1月26日，财政部和税务总局联合发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，对试点项目的设立、转让、运营、分配等环节涉及的税收问题进行了明确规定，给予了一定程度的税收优惠政策。具体内容如下：

一是设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权时，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。二是基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

4.2 选择适当的组织架构降低税收负担

组织架构的选择对REITs的税收负担有很大影响。不同组织架构的所得税和增值税税负有很大差异。通常，REITs可以选择合伙企业（如有限合伙企业、普通合伙企业）或有限责任公司等组织架构。合伙企业的所得税负担通常较低，因为所得税是由合伙人直接承担的，而非企业。此外，合伙企业还可以避免双重征税，即企业层面和个人层面的征税。同时，合伙企业的增值税进项也可以抵扣，从而降低其增值税的负担。因此，REITs应根据自身的经营模式和税收状况选择合适的组织架构，以降低所得税和增值税负担。

4.3 利用税收抵扣机制优化税收筹划

税收抵扣机制是税收筹划的重要手段之一，通过合理运用抵扣机制，可以进一步降低REITs的税收负担，提高投资回报。以下是一些常见的税收抵扣策略。

4.3.1 利息支出抵扣

REITs在融资过程中产生的利息支出通常可以用作抵扣税收。通过合理安排融资结构，降低负债成本，REITs可以在支付利息的同时降低税收负担。此外，REITs还可以考虑在不同税收政策下进行跨境融资，从而获得更多的利息支出抵扣。

4.3.2 折旧和摊销抵扣

REITs持有的房地产资产会随着时间的推移产生折旧，而无形资产如专利权、土地使用权等则需要摊销。合理计算折旧和摊销额度，并将其用于抵扣应纳税所得额，可以进一步降低REITs的税收负担。

4.3.3 亏损结转抵扣

在某些情况下，REITs可能会出现税收亏损。在允许的范围内，REITs可以将亏损结转至未来年度，用于抵扣未来年度的应纳税所得额。这有助于平衡REITs在经济周期不同阶段的税收负担，优化税收筹划。

4.3.4 跨境税收抵扣

对于跨国经营的REITs，需要关注国际税收协定和双重征税协定，以避免国际双重征税。通过合理利用跨境税收抵扣政策，REITs可以实现国际税收优化，降低税收风险。

综上所述，REITs在税收筹划过程中应充分利用税收优惠政策、选择合适的组织架构和运用税收抵扣机制，以降低税收负担。此外，REITs还需要密切关注国内外税收政策的变化，及时调整税收筹划策略。通过有效的税收筹划，REITs不仅可以降低运营成本，提高投资回报，还有助于支持房地产市场的稳定和可持续发展。

5 REITs的风险控制策略

5.1 建立健全风险管理制度，确保投资项目的合规性和可持续性

为保障REITs投资的安全性和稳定性，建立健全风险管理制度至关重要。REITs管理方应制定一套完善的投资项目评估和审批流程，对潜在投资项目进行全面、深入的尽职调查，确保其符合法律法规、行业政策及REITs投资策略。同时，应关注项目的可持续性，考虑其在经济、社会和环境等方面的影响，以降低长期风险。

在投资项目实施阶段，REITs管理方应建立有效的项目监控机制，定期对项目进行进度、质量、成本和收益的评估，发现问题及时采取措施予以纠正。此外，加强与租户、承租方等合作伙伴的沟通与协作，确保项目的顺利实施和运营。

5.2 制定严格的资产质量标准，防范投资风险

高质量资产是REITs投资收益和风险控制的基石。因此，REITs管理方应制定严格的资产质量标准，对投资项目进行细致甄别和筛选。具体来说，可以从以下几个方面对资产质量进行评估：

①地理位置：优越的地理位置有助于提高资产的吸引力和竞争力。因此，在选择投资项目时，应关注其所處区域的基础设施、人口密度、经济发展水平等因素。

②物业类型：不同类型的物业具有不同的风险和收益特征。REITs管理方应根据自身投资策略和市场环境，选择适宜的物业类型，实现资产组合的多样化和平衡。

③运营状况：对于已投入运营的物业项目，REITs管理方应关注其运营状况，如租金水平、出租率、租户信用等，以评估资产的盈利能力和风险水平。

④增值潜力：REITs管理方应寻找具有增值潜力的资产，以实现资本利得。这包括关注物业周边的城市发展规划、交通建设等因素，以及物业自身的改造、提升等方面的機会。

5.3 建立健全内部控制和审计制度，加强对税收筹划的监督管理

为确保税收筹划工作的合规性和有效性，REITs管理方应建立健全内部控制和审计制度。具体措施如下：

①完善内部控制体系：REITs管理方应建立一套完整的内部控制体系，包括税收筹划、申报、缴纳等各环节的控制要点和方法。此外，还应制定详细的内部控制制度和操作指南，确保税收工作的规范化和标准化。②加强内部审计：REITs管理方应定期开展内部审计工作，对税收筹划、申报、缴纳等各环节进行全面、深入的审查，发现问题及时提出整改意见和建议。③建立健全信息披露制度：REITs管理方应建立健全信息披露制度，定期向投资者、监管部门等相关方报告税收筹划的状况和进展，提高公司的透明度和公信力。同时，积极回应外部关切，及时沟通解释税收筹划中的重大事项。④提升员工税收意识和能力：REITs管理方应加强员工税收培训和教育，提升员工的税收意识和专业能力。通过定期举办税收培训班、研讨会等活动，帮助员工掌握最新的税收政策、法规和实务知识，以便更好地履行税收管理职责。⑤营造良好的企业文化：REITs管理方应树立诚信、守法、合规的企业文化，形成全员参与税收筹划和风险控制的良好氛围。通过设立税收合规激励机制，鼓励员工积极参与税收筹划工作，提高公司税收管理水平。

通过以上风险控制策略的实施，REITs管理方能够有效降低投资项目的合规性、资产质量、税收等方面的风险，保障REITs投资的安全性和稳定性，为投资者创造稳定的收益。同时，完善内部控制和审计制度，提高税收筹划的合规性和有效性，有助于提升REITs的市场信誉和竞争力，为其长远发展奠定坚实基础。

6 结语

本文虽然对REITs的税收筹划与风险控制进行了较为系统的研究，但仍存在一些局限。例如，未能深入探讨不同国家和地区的税收政策差异对REITs的具体影响。未来研究可进一步拓展这方面的内容，以提供更全面的政策建议。此外，随着科技的发展，金融科技在REITs领域的应用逐渐增多，如何利用金融科技提高REITs的税收筹划和风险控制能力，也是值得关注的研究方向。

【参考文献】

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