顶级家办都爱酒店业

一些投资属性较强的家办投资酒店后，更喜欢通过主动管理去更改品牌价值、获得收益。之后，它可以通过投资酒店往外延伸，如学生公寓、写字楼等。

许多知名家族投资者都会进行不动产投资，如酒店投资。譬如，英国最大的隐形富豪亨利·凯瑟克家族掌舵的怡和集团，拥有全球顶级奢华酒店文华东方酒店；马来西亚富豪郭鹤年家族的嘉里集团拥有香格里拉酒店；香港富豪霍英东家族拥有白天鹅宾馆、南沙大酒店；香港嘉道理家族拥有半岛酒店；李嘉诚家族拥有索菲特大酒店、北京东方君悦大酒店等；郭得胜家族的新鸿基集团拥有或者持股香港丽思卡尔顿酒店、香港四季酒店等。

两种投资方式

酒店投资者分两大类：短期投资者以及长期持有 者。

短期投资者的代表为：机构投资者（基金或资产管理公司）。因为酒店作为以日计价的房地产，相比一年一签的公寓或是3～5年一签的写字楼或商城，估值可以在短期内实现比较大的增长。

机构投资者最常见的策略就是收购后升级改造，也是俗称的Value Add Strategy，即投资改造变换定位、更换品牌、更换管理公司后提升收益，从而提升估值。一个标的在出售的时候越执行这样的策略就越值钱。

长期持有者的代表为：家族办公室、保险公司、或是拥有长期资金的公司。这类投资者看中的是资产的位置、现在的物业状况和城市的潜力。他们更注重的是资产的升值，而不是每年的利润。

在中国，现阶段投资酒店要赚钱，有两个特征：轻资产运作（租赁），专注于现金流。而海外成熟市场则会进行重資产交易，专注于杠杆及时间周期，提升运营效率。

那么，投资者该如何找到一个合适的酒店投资标的？

现在市面上有很多公司会写一些酒店评估报告。投资者可以找它们咨询或做访谈，访谈内容可包括：你对这家酒店的感觉如何？房价的弹性空间有多少？发展前景如何等。酒店管理公司就会给他提供很多数据。当然前提是，他买的是一个在运营的酒店。

当然，投资者也可以亲自做尽调。

酒店的评估方式

最常用的酒店价格评估方法有：现金流折现法、比较法和建造成本评估法。除此之外，中国还有一种独有的、但很不专业的评估方式：隔壁住宅每平米价格比较法。

基本上，海外的酒店交易买方多以机构投资者为主，中国则非如此。据悉，那些想要进军中国酒店地产的海外投资者目前仍处于观望状态，如黑石、博丰（Brookfield）等。其中很大一部分原因，就是估值太高、评估方式有问题。

中国房地产业面临着一个产权评估的问题。中国所有土地都是租赁产权，本质上与海外的租赁产权非常接近，不过产权所有人是国家，同时续租的条件和法规并不明朗。

以英国为例，它的房屋产权分两类，永久产权和租赁产权。其中，租赁产权的使用产权可以长达999年，使用产权到期后有法律规范缴费延长使用期限。

家办如何配置酒店资产

通常，家办配置酒店资产，主要为了满足三个诉求：

第一，教育与传承。家族掌门人能留给子女的不仅仅只有财富，还有良好的家风和家训。因此教育显得尤为重要，然而教育不只是学术教育，还有生活和文化教育。而酒店则兼具生活和文化教育的功能。因此，在投资酒店时，家办会选择一些有历史文化背景、故事的城市酒店。

第二，对生活品质的追求。家族创始人希望自己在外出办事或旅游时，能有生活上的保障。

第三，升值，获得收益。家办在投资一家酒店时，更看中未来是否有升值空间，值不值长期拥有。因此，家办会选择那些核心区域里好的位置、且不可被替代的酒店。这就是目的地投资。

因此，如果一个家办想要配置酒店资产，一定要弄清楚投资的目的是什么。

一些投资属性较强的家办，投资酒店后，更喜欢通过主动管理去更改品牌价值，获得收益。之后，它可以通过投资酒店往外延伸，如学生公寓、写字楼等。这就是家办应该注意的第二个问题，投资策略是什么。作为一个基金，考虑的只是如何赚钱。但如果作为一个家办，就需要弄清楚配置酒店的目的以及策略。

管理与退出

酒店主要有三种管理方式：全权委托管理（管理费包含品牌费）、第三方委托管理（+品牌特许）和自主管理（+品牌特许）。

不过，目前，特许经营、第三方管理两种方式，在中国做得并不是特别好，主要原因在于招人难。如果是第三方管理，其实第三方管理公司的能力还不如你自己组一个团队。

但在海外，有很多公司专门做第三方特许经营管理。由此，它可以不那么在乎品牌标准，管理也就比较弹性。绝大部分品牌方管理公司管理费的收取主要来自于酒店的收入和净利润，通常基本管理费为收入的2%，奖励管理费则根据业主回报状况做计算。

中国的委托管理也有一个问题。实际上，管理公司看到的只是表面上的收入和经营毛利，并不考虑酒店作为资产的其他成本，也就不了解这个资产的实际盈亏情况。

如果是特许经营，就得考虑所在城市或区域所在地需要什么样的品牌。比如，你想在海南三亚的一个并不是很好的海边投资酒店，应该选择一个国际品牌；但如果你想在亚龙湾投资酒店，就不必挑选品牌。因为亚龙湾属于一线海景，地理位置非常好。

另外酒店管理还存在一个效率问题。比如华住会旗下的全季酒店，人房比为1：10，即100间房只要10人就可以运营。而那些管理比较好的国际品牌终端酒店，100间房则需要25～35个人才能运营。

这就涉及到多方面的因素，包括酒店内部设施的运营主体，如，健身房由谁来管，可不可以租出去。此外，酒店房间的大小也会影响到酒店的运营效率。

目前，很多酒店都已经到了退出阶段。大家也看到，疫情期间，很多酒店在大量出售。因为酒店管理合同通常是15～20年，酒店翻修周期大概是8～10年。很多酒店都是20年前建的，此时恰好到了出售的时间点。

还有些酒店被出售，是因为酒店业主在没有其他项目可售销售回款的情况下，已无资金再继续翻修或续签管理合同。另外一个酒店被出售的原因是，还不上贷款被出售。在大部分酒店的开发资金中，约有60%～70%是贷款，财务成本是非常高的。

大多数的酒店都难以拿出这么多的资金，于是不得不向银行贷款。一旦资金链断裂，还不上贷款，银行就会重新对酒店进行评估和定价，并出售。

而在海外的退出中，大多则是因为投资基金的期限即将到期。在对市场进行充分评估后，投资者觉得可以在高点卖出。但是在中国，现在多数酒店是迫于经营、合同到期、翻新改造资金缺口等压力被出售。

此外，酒店被出售还有一些其他原因，如项目改造、土地用途、经营能力等。

另外，在全球的酒店交易市场上，中国的酒店交易量极小，原因主要包括：卖价太高，买家和卖家的预期不同；酒店为经营物业，需要的专业程度比其他房地产类别高；大部分酒店掌握在国企手上，没有退出压力；酒店还没有再次投资的需求；管理合同尚未到期；经营提升空间小等。