陀思妥耶夫斯基《罪与罚》中书写的物业管理

孙玮

内容摘要：“文学”与“物业管理”分属不同的领域，貌似两条永远没有交集可能的平行线，但作为社会生活中客观存在的物业和物业管理在文学作品中被“再现”是文学符合生活实际的真实所在。从文学视角探索物业管理，我们会发现19世纪60年代物业管理已经在一些作家的笔下以各种形式“再现”出来。本文主要以陀思妥耶夫斯基的长篇小说《罪与罚》为例，从六个维度对当时社会的物业管理进行分析，为文学研究和物业管理发展历程的探索提供崭新的视角。

关键词：《罪与罚》 租赁模式 租客选择 租赁合同

提起“文学”人们常常会想到一些著名的文学作品、作家、流派等，文学是一种艺术；而谈到“物业管理”人们的第一反应可能是保安、保洁、绿化、维修等，物业管理是一种服务产品。“文学”与“物业管理”分属不同的领域，貌似两条永远没有交集可能的平行线，然实际上却并非如此。文学是用口语或文字作为媒介，对客观世界和主观认识进行表达的一种方式和手段。文学与生活是反映与被反映的关系，“社会生活是文学的唯一源泉[1]”，这是马克思的唯物论反映论在文学问题上的具体应用。真实是文学的生命，是文学作品存在价值的基础，“文学的真实性，首先必须扎根于现实的土壤之中，符合生活的实际，再现生活的真正面貌。[2]”而作为社会生活中客观存在的物业和物业管理在文学作品中被“再现”是文学符合生活实际的真实所在。从文学视角探索物业管理，我们会发现19世纪60年代以后有些国家，已经出现了和现代物业管理类似的状况，并在一些作家的笔下以各种形式“再现”出来。下面我们以陀思妥耶夫斯基的长篇小说《罪与罚》[3]为例，对当时社会的物业管理进行探索分析。

《罪与罚》是十九世纪中后期世界文坛杰出作家陀思妥耶夫斯基（以下简称陀氏）的代表作。陀氏生活在俄國农奴制经济崩盘、资本主义极速发展的时代。这个“转型时期”错综复杂的社会矛盾在他的创作和思想上烙上了深刻的印迹。其长篇小说《罪与罚》酝酿于1865年完成于1866年，这是最能代表陀氏艺术风格的一部作品[4]。小说以当时的彼得堡社会为背景，用动人心弦的情节，把现实生活画面和社会问题的探求有机联系在一起，反映出农奴制改革以后，在资本主义冲击下当时社会生活各个方面所产生的迅猛变化。陀氏曾经生活拮据，被判死刑转苦役服刑（西伯利亚）及边疆服兵役，之后租住于彼得堡。《罪与罚》中的很多故事情节都是陀氏本身的社会阅历及当时社会情况以艺术方式的再现，其中所呈现的物业管理方法和现代物业管理的某些方面可以说是异曲同工，值得我们一探究竟。下面我们将从小说中再现的物业租赁现状及运营模式、承租人选择、物业租赁合同、房屋租赁登记、物业公共安全防范、针对性专项服务等几方面来进行探索研究。

一.物业租赁现状及运营模式

我们常说的物业租赁指的是房屋租赁。广义的物业租赁是指物业所有权人作为出租人将其拥有的物业租赁给租户（承租人）使用，由租户向其支付租金的行为[5]。1861年农奴制改革加速了俄国资本主义的发展，获得自由的农奴和改革后的无地农民就形成了一支雇佣大军涌入城市谋生，推动了城市居住型房屋租赁市场的极速发展。小说中展示的“麇集在彼得堡市中心这些大街小巷里的居民，主要是那些车间干活的工人和手工业工匠”，“这幢大房子分作一套套不大的住宅，里面住满了各行各业的手艺人——裁缝、小炉匠、厨娘，形形色色的*国人，妓女，小官吏，以及其他行业的人”，这些人都是陀氏笔下的“房客”，也就是物业租赁概念中的“承租人”。拉斯科利尼科夫、马尔梅拉多夫、卢任、列别加特尼科夫、索菲娅、拉祖米欣、杜尼娅、普莉赫里娅·亚历山德罗夫娜、斯维德里盖洛夫等分别是扎尔尼岑娜、阿玛莉娅·费多罗夫娜、卡佩尔纳乌莫夫、波钦科夫、巴卡列耶夫、卡尔罗夫娜等的“承租人”，就连小说中被列为抢劫对象的放高利贷的“富婆”——阿廖娜·伊万诺夫娜也是“承租人”。同时通过小说中索菲娅的对话“……我不知道你（拉斯科利尼科夫）也是租二房东的房子……”，斯维德里盖洛夫向杜尼娅的介绍“我住的房子是向二房东租来的。索菲娅·谢苗诺芙娜就住我隔壁，也是跟二房东租的房子……”，我们发现上述“承租人”其实都是“次承租人”，因为他们的“房东”基本都是“二房东”，二房东即是“转租人”也是“承租人”，“但并不是真正的“出租人”。这些“二房东”的“房东”才是真正的“出租人”即物业（房屋）所有权人，“出租人”在《罪与罚》中是一种隐性的存在。显然小说中的“出租人”已经开始运用和现代物业经营管理中包租转租类似的模式对自己名下的租赁物业进行经营管理了。

二.租客即承租人的选择

一般情况下，物业（房屋）租赁要充分考虑承租人的信誉、嗜好、收入状况、职业、所需租赁面积的大小和需要提供的服务内容等[6]。倘若对这些信息掌握不够，可能会给出租人或者转租人（二房东）带来不利后果，甚至给其他同住租客带来不好的感受和不良影响。《罪与罚》中的二房东已经开始注重承租人的选择：列别加特尼科夫在利佩韦赫泽尔那儿，“被看作相当受尊敬的房客中的一个”，因为他不喝酒没有不良嗜好，而且能够按时缴纳房租；而马尔梅拉多夫的女儿索菲娅，因为生活所迫领了黄色执照，就不能和家人住在一起了，“因为我们的女房东阿玛利娅·费多罗芙娜不愿意让她住在这里……”；同时租客列别加特尼科夫对与索菲娅同时租住在这里向二房东表示抗议“我，这么一个有文化的人，竟要跟这样一个女人住在一幢房子里吗？”；这样索菲娅不得不另外租住在卡佩尔纳乌莫夫的房子里，因为卡佩尔纳乌莫夫是个跛子、半语子，其一家都是半语子，所以这位二房东租客选择的标准就和阿玛利娅·费多罗芙娜不一样；“麇集在彼得堡市中心这些大街小巷的居民，主要是那些在车间干活的工人和手工业工匠……”小说中的这些描述，无一不体现出二房东对承租人的选择是有相应标准的。二房东将物业租赁给承租人也是为了获取一定的经济收入，只有将物业出租给那些能够按时交纳租金、合理使用物业、自觉维护和爱惜物业的承租人，二房东的经济利益才能顺利得以实现。所以小说中的二房东们都对承租人进行了各种信息的收集、归纳、分析、评价，从而做出了符合各自标准的筛选，并根据其需求提供相应的租住面积和服务。

三.物业租赁合同

根据《罪与罚》中呈现的物业租赁管理情况，可以发现当时的房东已经具有很强的契约意识，并以此来约束管理承租人。所以当卢任租赁了一套婚房并花钱装修了一番之后，因为婚姻取消而要退房的时候，尽管他还回去的房子几乎是重新装修过的，但还是遭遇了房东“无论如何也不同意废除刚刚签订的租约，要求按写进租约的条款，支付全部违约金……”的违约处理方式。这里的租约其实就相当于现代物业租赁管理过程中的租赁合同，是指出租人与承租人双方约定，在一定的期限内，出租人将特定的房屋租赁给承租人使用，承租人根据约定支付相应租金的一种权利义务关系的协议。现代物业租赁合同内容一般包括：房屋租赁双方的名称（姓名）和居所；房屋的位置、结构、面积、附属设施，室内设施状况；押金和租金数额、支付方式；租赁期限；房屋使用要求和租赁用途；房屋的维修责任；房屋及室内设施的安全性能；房屋使用产生的相关费用的缴纳；违约责任和争议解决办法；其他约定[7]。通过租约的概念及内容，不难看出其实租约本身就是一套具有法律约束力、行之有效的针对租赁物业的管理，小说中描述的“写进租约的条款”和现代物业租赁合同中的违约责任基本是相通的作用和意义。《罪与罚》中的二房东们虽然是转租人，但并不影响其利用“租约”对自己转租的物业进行规范管理，保护自己的合法权益。

四.房屋租赁登记管理

拉祖米欣第一次到拉斯科利尼科夫住处的时候，是通过居民地址查询处查到其具体住址的，“那里只花了两分钟就给我查到了你的地址，你的名字登记在那儿”，可见，当时的城市政府部门对外来人口和房屋租赁是有统一登记管理的。这和我们现行“商品房屋租赁管理办法[8]”中要求的“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁备案登记”基本是相一致的。通常房屋租赁登记备案的主要信息包含：名称或姓名、出租人的居住地址；承租人的证件信息、名称或姓名；出租房屋的位置、租金数额、租赁期限、租赁用途；以及其他需要登记记录的内容。房屋租赁登记备案具有维护秩序和管理作用，能够明确租赁双方的法律责任和权利，有利于房屋租赁市场的规范，为社会稳定提供相应的保障。拉祖米欣能那么快的在相关部门查询到拉斯科利尼科夫的住址，警察处理公务能准确无误的将公文送达当事人，邮差能精准地送达信件……那么多“麇集在彼得堡市中心这些大街小巷里的居民”租住信息井井有条，应该正是得益于当时政府层面这种类似于现代房屋租赁登记的管理方式。

五.公共安全防范管理

《罪与罚》中出现频次极高的“管院子的”和现代物业管理中的“保安”基本没什么区别，相似度极高。“……这儿有三个、要么四个管院子的。那个年轻人没碰到他们当中的任何一个，立刻无人察觉地溜进大门，往右一拐，溜上了楼梯。”这是小说中“管院子的”首次现身，显然他们此时执行的是“出入管理”职责：对出入的车辆、物品、人员等进行有效管理。“……可是他抓起一个酒瓶，用酒瓶从背后打人，逢人就打。我赶紧去叫管理院子的……”，“……阿玛莉娅·伊万诺芙娜，应当报告警察，……先打发人去把管院子的找来……”这是小区里发生醉酒闹事和失窃等治安事件的时候，需要找管院子的，管院子的是在执行公共安全秩序维护和突发事件应对的职责：遇有违法犯罪分子正在进行行凶、行窃等行为时应该立即报警，并配合、协助公安机关进行制止，同时采取积极措施给予排险、抢救以尽可能降低损失。[9]“腋下夹着户口簿的管院子的人……”、“迎面来了个管院子的人，手里拿着户口簿……”，阿廖娜·伊万诺夫娜及其妹妹莉扎薇塔被杀后管院子的被叫到公安局做询问笔录，这应该是管院子的在协助所辖区域警察局（派出所）进行（暂住）人口登记管理和社会治安事件侦破。“没人夜里来租房子，再说，您该跟管院子的一道来。”这体现的是管院子的陪同看房的功能。总结下来，小说中“管院子的”一词出现了近60频次，再现的主要是“管院子的”出入管理、公共安全秩序维护、突发事件应对、配合警察局工作、陪同看房等职能，这与现代物业管理的公共秩序维护中保安的公共安全防范的工作内容契合度极高。

六.针对性专项服务

《罪与罚》中的二房东根据承租人的具体情况提供的有偿租赁服务内容也不尽相同。拉斯科利尼科夫的房东为他提供的是一间供给伙食、有一个女仆伺候的“斗室”；拉祖米欣租的则是可以同时容纳十五个人聚会的相当大的房间，供给伙食，有两个女仆伺候。“伺候”的内容大概包括：餐饮供给、室内保洁、代收信件、代购物品、接待服务等，这些“伺候”具有专业化和有偿性，既能满足租客的个性化需求，又能增加二房东的经济收入。而马尔梅拉多夫等租的仅仅是房屋，没有附带任何其他个性化服务。从现代物业租赁经营的角度来看，这些房东已经能够根据承租人的需求提供个性化、多样化、人性化、针对性的专项服务了，并通过该服务获取物业租金以外的经营性收入，这是物业租赁开展多种经营的主要渠道之一。现代物业针对性专项服务是指物业服务企业为了提高和改善业主或物业使用人的工作和生活质量，为满足部分业主或物业使用人的特殊需求而提供的各项服务[10]。通常是物业服务企业预先设好服务项目，公开服务收费标准、服务内容、服务标准等，当业主或物业使用人有某项服务需求时，可以向物业服务企业提出并根据已公开的服务项目情况进行自主选择。《罪与罚》中的二房东提供的“女仆伺候”内容及目的和现代物业租赁经营中的针对性专项服务可以说是大同小异，如出一辙。

文学不仅是一种语言文字的艺术，更是社会文化的一种重要再现形式，文学作品是通过对生活、社会、自然和人性的思考，以语言为抓手，以文字为媒介，形象地反映生活。《罪与罚》是陀氏创作的转折点，是为陀氏赢得了世界声誉的作品。其问世150多年来，持续被世界陀氏研究者层层挖掘，多维研究，不愧是最能代表陀氏风格的作品。撇开《罪与罚》的作者和年代，聚焦物业管理，说他是一部现代小说也几乎没有违和感。陀氏笔下的物业租赁管理不仅房东有一套自己的管理方式，而且政府层面也有相应的法律以规范当时的物业租赁管理，形成了从招租、租客选择、签约、主管部门登记备案以及提供物业管理公共服务和专项服务等一系列的物业租赁和经营管理的方法和措施，这些无疑是对19世纪60年代物业管理情况的真实再现。杰出的作家和作品总是能给人们带来意想不到的收获，或许陀氏本人也不会料到，他在《罪与罚》中描述的房屋租赁情节，不仅能为21世纪探索物业管理发展历程的研究者提供如此这般的客观依据，还能为文学研究者开辟别具一格的崭新视角。

参考文献

[1]叶纪彬.文学概论[z]，大连海运学院出版社，1994。

[2]张荣翼.文学概论[z]，北京大学出版社，2020。

[3]陀思妥耶夫斯基.罪与罚[M]，非琴译，译林出版社，1994。

[4]安德里亚斯·古斯基.陀思妥耶夫斯基传[z]，强朝晖译，社会科学文献出版社，2021。

[5]陈德豪.物业经营管理[z]，中国建筑工业出版社，2020。

[6]写字楼物业经营管理的策划运作[z]，中国建筑工業出版社，2014。

[7]王锡耀.物业管理法规[z]，中国人民大学出版社，2018。

[8]商品房屋租赁管理办法[z]，中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号，2011。

[9]张志红.物业管理实务[z]，清华大学出版社，2016。

[10]艾斌发.物业管理实务[z]，国家行政学院出版社，2017。

（作者单位：上海邦德职业技术学院）