不动产统一登记影响几何

甄爱军

基于国家统计局和各地房产普查情况，2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米。通俗地理解，不动产统一登记制度已经覆盖到全国800亿平方米的所有房屋，或者说都颁发了“身份证”。

全面实现不动产统一登记

日前，自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。这意味着经过10年努力，从分散到统一，从城市房屋到农村宅基地，从不动产到自然资源，覆盖所有国土空间、涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

早在2013年3月，我国决定建立不动产统一登记机构，提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。

需要注意的是，“不动产”不单单只是指住宅，要比“房地产”的范围更广，主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物，即其不单纯指土地和房屋。在房屋方面，包括了全国各种房屋类型。概括起来，既包括城市房屋，也包括农村房屋;既包括住宅，也包括商铺和厂房等;既包括个人房屋，也包括企业房屋。

据易居研究院信息，基于国家统计局和各地房产普查情况，2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米。通俗地理解，不动产统一登记制度已经覆盖到全国800亿平方米的所有房屋，或者说这些房屋都有了专门的“身份证”。

另据自然资源部统计，10年来，全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本，全面建立和实施不动产统一登记制度。

有哪些变化？

实施不动产统一登记制度之后，必然会带来一些变化。

首先，我们来看到底“登记”了什么？不动产统一登记，涉及“硬内容”和“软内容”的登记。其中，硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容，包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。这些均属于看得见、摸得着的内容，是不动产统一登记的部分内容。

而软内容是指权利，包括权利人名字（如户主名字、企业名字等）、权利类型（如土地使用权、房屋所有权等）、权利性质（如出让、商品房等）、使用期限（如土地使用权截止年限等）、权利其他状况（如房屋结构、楼层、竣工时间等）。当然和居民家庭或普通老百姓关系较大的，主要指土地使用权和房屋所有权。另外从这两年各地不动产登记中心的推进情况看，部分地方增加了居住权、继承权等新内容。

其次，我们要了解到底“统一”了什么？上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，这里所指的“统一”，包括4层含义：第一是统一的登记机构，即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作，各城市成立统一的不动产登记部门;第二是统一的登记簿册，即红色的不动产权证书;第三是统一的登记依据，包括民法典、不动产登记暂行条例等法规。第四是统一的信息平台，即各城市不动产登记中心和信息平台。

机构认为，有两个方面的变化最为直接。其一，过去土地、海域、房屋、林木等不动产登记是分散在不同部门的，而现在统一归属于不动产登记中心，即交由一个部门承担，涉及申请、受理、审核、登簿、颁证等工作。其二，各地业务部门的名字或有差异，如不动产登记领域网上办事服务平台、不动产登记一体化平台、不动产登记网上“一窗办事”平台等，但功能相似，均属于信息平台和数据库。严跃进说：“此类信息库实现了纵向和横向的打通，其中纵向指国家、省、市、县四级打通;横向指自然资源、房管、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门打通。”

有何影响？

此次自然资源部宣布全国全面实现了不动产统一登记，引起了社会大众的关注，也引起了一些焦虑或讨论。

综合来看，关注焦点主要集中在三方面问题：房东是否会加快抛售房屋？是否会开征房地产税？房价是否会下降？

抛售潮是否会来临？严跃进认为，短期内并不会出现这种情况。此次全国全面实现不动产统一登记的消息发布，是全国自然资源和不动产确权登记工作会议的情况汇报，不能理解为针对房地产业。所以购房者或房东无需多虑，也无加快抛售一说。

房地产税随即开征？可能性不大。严跃进表示，全面建立不动产统一登记制度，利好房产信息掌握和使用，将有利于房地产税开征工作的推进。但房地产税在2023年没有开征基础。后续即便开征，也会考虑共同富裕总体框架、财税政策改革导向、房地产市场形势变化等内容。

还有专家认为，当前房地产市场刚刚企稳，在经济刚刚复苏的情况下，未必是出台房地产税试点方案的最佳时机。不过，一旦楼市出现过热的迹象，房地产税试点方案出台的可能性就比较大。坚持“房住不炒”仍然是基本原则。

那么，房价会否因此而下降？严跃进表示，从短期来看，全国住房市场正处于复苏阶段，房价总体企稳回升。从中期看，新型城镇化工作继续推进，合理住房消费需求继续释放，房价总体平稳向好。从长期看，要关注房地产税推进情况、租賃住房市场发展情况等。