关于老旧小区加装电梯的研究

宋璟

摘 要：我国的老龄化问题越来越突出。居住在老旧小区的老年人下楼问题成为了城市关注的焦点。国家政府工作报告连续两年提及加装电梯，说明目前需求越来越大，当中的凸显的问题越来越明显，逐渐成为社会各方关注的焦点。

关键词：漯河市；老旧小区；加装电梯

根据全国第七次人口普查数据结果显示，我国 60岁及以上人口为 264018766 人，占 18.70%，其中 65 岁及以上人口为 190635280 人，占 13.50%。我国的老龄化问题越来越突出。居住在老旧小区的老年人下楼问题成为了城市关注的焦点。2018 年 3 月 5 日，李克强总理在第十三届全国人民代表大会第一次会议上作政府工作报告时提出：“有序推进‘城中村、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。”而 且2019 年的政府工作报告中，李克强总理再次提到要支持城镇老旧小区的改造升级，支持加装电梯。政府的工作报告连续两年提及加装电梯，说明目前需求越来越大，当中的凸显的问题越来越明显，逐渐成为社会各方关注的焦点。

一、老旧小区加装电梯的背景与意义

（一）老旧小区加装电梯的背景

老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。2000年以前建设的城镇既有多层住宅几乎都没有配备电梯，随着老龄社会的到来，居民急切期盼老旧小区加装电梯解决老年群体的出行问题。加装电梯已经成为民众广泛关心的社会议题。

1．试点探索—政府释放允许加装电梯信号

2008 年 12 月，广东省印发《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》（粤建设函〔2008〕481 号），意见指出在满足规划及建筑消防安全情况下，允许加装电梯，资金以自筹为主。加装电梯吹响了第一声号角。2010 年 10 月，北京市印发《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》（京建发〔2010〕590 号），明确了加装电梯需办理规划、设计及开竣工审批手续，资金以自筹为主。自此北京市场加装电梯有法可依。

2．支持推进—简化审批流程，给予财政补贴，积极推进

2016 年 8 月，北京市印发《北京市 2016 年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》（京建发〔2016〕312 号），首次提出“实施主体”的概念，试点先行给予财政补助，简化审批流程，缩短办理时间。2018 年至 2020 年，老旧小区加装电梯连续 3 年写入国务院政府工作报告，从“鼓励”到“支持”，给老楼加装电梯市场释放积极信号。中央和各地政府也陆续出台政策文件，指明实施路径，规范审批流程及配套监管服务。目前全国已有约 200 个城市出台加装电梯支持政策，100 多个城市给予不同金额的财政补贴。

针对制约加装电梯的首要矛盾—居民协调问题，此前政策要求加装电梯应征得所在楼栋“双三分之二以上”业主同意，同时应征得直接受影响的业主同意，导致只要有一户反对，整个单元就无法实施。

2019 年上海市印发《上海市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》，取消“一票否决”。2021 年 1 月 1 日起进一步将业主表决比例细化为所在楼幢“面积”和“人数”双三分之二的业主参与表决，在参与表决的业主中，“面积”和“人数”上同时满足双四分之三的业主同意即可。2020 年 4 月印发的《北京市老旧小区综合整治工作手册》（京建发〔2020〕100 号）也明确给出了“双三分之二同意且其他业主不持反对意见”的支持政策。全国各地积极推进老旧小区加装电梯这项惠民工程，各地政府积极开展试点工作，引入社会资本，出台补助资金减轻居民出资压力。

3．有序发展—实施城市更新行动，以老旧小区改造带动加装电梯

2020年7月，国务院办公厅印发〔2020〕23号《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，将老旧小区加装电梯纳入“十四五”期间老旧小区改造的工作目标，支持居民提取住房公积金用于加装电梯。2021年8月，北京市印发《北京市城市更新行动计划（2021～2025年）》，以街区为单元实施城市更新，积极推进老旧小区改造，有序推进既有住宅楼加装电梯。加装电梯政策发展经历了3个重要里程碑，从最初的没有政策支持到符合规划安全要求允许加装电梯，再到将加装电梯寫入政府工作报告，加大政策支持力度，大力进，至2020年加装电梯被纳入“十四五”老旧小区改造完善类统筹实施，加装电梯已成为城市更新的重要内容。2019年漯河市政府工作报告中提到积极支持老旧小区加装电梯。自此，漯河市也把加装电梯列为城市更新的重要内容。

（二）老旧小区加装电梯的意义

1、加装电梯有助于居家养老。

居家养老、社区养老和机构养老是养老的3种主要方式。而居家养老是中国养老方式的主流。全国大部分城镇老年人居住在老旧小区，而现有的老旧多层住宅无法满足高龄老人方便上下楼的需求，而加装电梯后，老人独立舒适地生活在家庭和社区中的能力将得到增强，这也是居家养老的基本保障条件。

2、加装电梯提升居民安全感。

例如在突发疾病的紧急救治时刻，将病人从家里送到救护车时既要保障安全又要争分夺秒。在既有的多层老旧小区因为没有电梯，就需要在有限的时间内找到几个青壮年，在有限的楼道空间里把病人安全地抬下去，这既不安全又不快捷。因此，居住在老旧小区5、6楼的“悬空老人”总是担心因为下楼不方便，延误了急救的时间，使自己得不到救助，付出生命的代价。所以，加装电梯有利于加强居民的安全保障，给居民带来了安全感。

3、加装电梯提升居住满意度。

习近平总书记指出，健康是幸福生活最重要的指标，健康是1，其他是后面的0，没有1，再多的0也没有意义。健康不仅意味着没有疾病或虚弱的身体，更与心理和社会福祉的状态息息相关。加装电梯后居民活动的自由度会大幅提升，增强了居民接触自然、进行社会交往的机会。同等条件下，电梯房的市场价格明显高于无电梯的多层房，随着老龄化的加深以及人民生活水平的提高，居民更希望早日加装电梯，提升居住满意度。

二、漯河市老旧小区加装电梯的现状

解决群众“小事情”，做足民生“大文章”。既有住宅加装电梯是一项重要的民生工程，对改善和提升居民生活品质、完善住宅使用功能具有积极的社会意义，体现了党和政府对群众尤其是老年人群体的关怀。2020年以来，我市先后出台了《漯河市人民政府关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》（漯政〔2020〕4号）、《漯河市百城建设提质工程暨城市“双修”工作领导小组办公室关于进一步加快推进既有住宅加装电梯工作的通知》（漯百城提质办〔2021〕7号）文件。截至2021年底，漯河市市区仅有4个小区加装了7部电梯，其中，一部分属于单位职工小区，另一部分低楼层为商铺的老旧小区。

三、漯河市老旧小区加装电梯存在的问题

城镇老旧小区加装电梯虽有多方的社会需求，政府也提供了很多配套的惠民政策，推进却相对缓慢。加装电梯甚住户诉求问题甚至被称为小区头号难事。

（一）安全问题

老旧小区加装电梯第一个问题就是安全问题，主要包括住宅安全和电梯安全。第一，住宅安全方面，目前大部分老旧小区是在2000年以前的，基本经历了二三十年的风吹雨打，各种公共设施落后，房屋内部的管道、线路也早已处于老化状态。加装电梯不可避免地要对建筑实施一定的压力，是否会影响建筑的寿命。第二，电梯安全方面，加装电梯之后能否保证电梯的正常运行是该项工作的关键，现在市场上电梯品牌众多，在电梯的选择上存在一定的困难。

（二）资金问题

老旧小区加装电梯工作的开展与资金能否顺利到位有很大关系。老旧住宅小区加装电梯确实解决了一部分老年人和行动不便人员的出行难题，但是对于住在低层的老年人来说，加装电梯却给他们带来了噪声、阻挡阳光甚至房价下降的苦恼。第一，政府出资方面，根据调查，漯河市老旧小区加装一部电梯费用在40万左右，其中政府补贴费用的20%，剩余费用由业主自筹。但是由于手续复杂，政府出资未能顺利到位，资金较难落实。第二，居民缴费方面，加装电梯工作往往涉及住户利益和需求，还有由于政府补贴资金较少，部分居民持观望态度，缴费并不积极。

（三）住户诉求问题

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的要求加装电梯须达到本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意即可进行。然而在实际实施过程中往往加装电梯的呼声很高，但只要有一户业主不同意，加装电梯的项目就被搁置。所以协调不同住户之间的各种分歧，确保意见统一是推动老旧小区加装电梯工作进行的关键。例如各个楼层电梯费用的分摊比例问题。

（四）审批流程问题

加装电梯工作涉及住建、规划、消防、质监、城管等诸多部门，业务办理涉及面广、工作量大、程序复杂。尤其是“三无”小区产权不清晰，没有物业等原因，在加装电梯审批方面无从下手。

四、漯河市老旧小区加装电梯的对策建议

（一）政府方面

老旧小区加装电梯工作是顺应人民群众对美好生活向往而实施的一项民生工程。因此，顺利筹集加装电梯前及投入使用后的费用是工作快速开展的重要因素。

1．党建引领各方参与协调共治

建立“政府主导、多方参与、共建共享”的协调机制，充分发挥街道、社区、业主委员会、物业单位、产权单位等的作用，发挥基层党组织和业主党员先锋模范作用，将群众工作贯穿于全过程，形成群众共享、共治、共建、共评的工作机制。

2．多渠道市场化筹集资金合力共建

发挥“政府+市场”的作用，破解资金难题。政府统筹并择优选择技术实力、资金实力及抗风险能力强的大型企业进驻并开展工作，通过政府采购、新增配套设施有偿使用、落实资产权益等方式，提高社会资本参与的积极性。

3．“誰受益、谁出资”，费用合理共担

按照“谁受益、谁出资”的原则，引导居民合理承担加梯费用，逐步形成居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、补建设施收益一点、政府支持一点等“多个一点”的资金分担方式。

（二）市场方面

据住房和城乡建设部等有关部门统计测算，全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米，70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯，严重影响老年人的日常出行。全国旧楼加装电梯需求量大约在200多万台，建设投资超过2万亿元，可有效带动上下游产业发展，推动经济发展的意义重大。老旧小区加装电梯工作的不断开展给电梯行业带来了巨大的发展潜力，可以预见，未来中国电梯用量将持续增长。市场作为看不见的手，在加装电梯工作中发挥着重要作用。

（三）社区方面

围绕“十四五”老旧小区改造总体目标任务，将加装电梯纳入老旧小区改造统筹实施。例如：《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》中明确“十四五”时期推进建设适老化及无障碍公共环境，支持有条件的老楼加装电梯。江浙沪已将加装电梯纳入住房“十四五”规划，为加装电梯设定量化目标，推动加梯工作“规模化量产”。

1．统筹推进加装电梯与老旧小区改造同步实施

街区统筹制定“十四五”老旧小区改造总体工作目标，开展摸底调查并进行加装电梯前期调研与可行性评估，建立包含加装电梯在内的老旧小区改造数据库，结合居民意愿及产权单位类型科学制定片区加装电梯计划，有序推进加装电梯工作。

2．统筹推进老旧小区改造与市政专业管线改造同步实施

完善老旧小区综合整治市政专业管线改造统筹推进机制，以专业管线改造带动综合整治提升，以综合整治提升带动加装电梯工作。结合加装电梯可行性评估结果，将加装电梯涉及的管线改造与市政管线改造同步实施，对具备加装条件但尚未达成一致意见的单元预留加装条件，为后期加装电梯提供便利，确保补贴资金有效利用。

（四）居民方面

居民的态度和意见对加装电梯工作能否顺利开展至关重要。加装电梯工作开展之前，在工作方案流程、居民意愿以及建议等方面，加装电梯方一般会对居民进行多次调查走访。同一单元不同楼层的居民也要多沟通交流，说出对加装电梯的看法，尽可能达成较为统一的意见。电梯正常投入使用后，居民要不断提升自治意识，做到有序使用电梯，出现问题及时和维修保养人员联系。

参考文献：

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[4]老旧小区改造成新增长点[J].中国房地产.2020（03）.

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