构建长效机制推动房地产业转型

刘锋

过去，在中国城镇化率的快速提升以及经济的高速增长之下，地方财政扩张和大规模基础设施建设带来的房地产行业野蛮生长，有其历史发展阶段的必然性。当前，居民的可支配收入与房价高企的矛盾日益突出，人口增长滑坡、人口老龄化以及城镇化的增长瓶颈，决定了房地产行业及住房价格需要回归理性，房住不炒的总基调不会也不应改变。然而，在经济发展对房地产行业的惯性依赖下，如何实现房地产市场软着陆，构建房地产新发展模式值得思考。

针对房地产行业转型或将面临的风险与挑战，以及房地产市场出现的新变化，我们认为构建房地产行业转型的长效机制应从以下四个方面着手。

一是房企经营方式的全面转型。过去“拿地-开发-销售-再拿地”的地房轮动、商品房快销模式，随着城镇化放缓和居民住房需求变化已不可持续。一方面，房地产行业正在由增量市场转向存量市场，首套刚需占比不断缩小；另一方面，二手房市场、城市和社区更新改造成为新的增长点。因此，房企经营重心也应由过去的拍地、建设向物业经营、租赁服务、社区服务等资产管理方向转型。？

二是房地产交易市场的重塑。房地产交易市场主要包括土地市场和商品房市场。在土地市场上，土地供应须与人口流动方向相匹配，单纯地以限制供给或提高购房门槛来抑制需求，反而会推高房价、打压刚需。“土地增减挂钩”制度是解决城乡人地矛盾的一把利器，但目前跨省域调剂仍处在国家行政调控的“有交易、无市场”状态。下一步如何落实“土地增减挂钩”制度是建立起土地市场化配置的重点工程。

在商品房市場，产权明晰是交易的基石，交易成本是市场活跃的阻碍。尤其在即将进入的存量市场时期，二手房市场制度建设需要与时俱进，譬如简化交易环节和手续，提升交易和金融服务效率，明晰各类房产的产权制度、登记和过户制度等。二手房交易过程中产权不明和交易不便，不仅会引发权益纠纷，还会影响改善性需求，如正常置换房屋。

三是房企和金融机构资产负债表的重构。过去房地产企业的风险堆积，主要与高杠杆的金融运作方式密切相关，尤其是房企通过短期借款和应付账款获得低成本资金的融资方式，使行业风险集聚，形成了部分房企脆弱的资金链。2020年以来在政策调控之下，房地产供需两端的杠杆率都有所下降，未来房企要实现稳定发展，需要更多探索，通过发展租赁、债券、REITs等方式盘活存量资产，降低整体负债率，尤其是短期负债和应付账款的比重，形成健康的资产负债结构。当前居民杠杆率已至62.4%，需求端大规模刺激也不具备条件，房地产筑底企稳将是缓慢温和的过程，而现在着手修复企业和居民的资产负债表正当其时。

对于银行端而言，2018年“资管新规”出台之后，“非标业务”的化解已取得显著成效。但面对大量的资产流动性需求，未来在相关法律法规进一步健全的基础上，需积极探索资产证券化业务的发展，持续提高银行资产的流动性和安全性。

四是法律和产权制度的健全明晰。法律是构建行业长效机制的基石，当前房地产相关法律建设滞后于市场发展。尤其是产权制度不完善，产生了小产权房、一房多卖、租赁纠纷、重复抵押、代持等诸多问题和矛盾，应通过立法的方式明确各类房产的所有权、使用权、经营权，为增量房产的入市、存量房产的盘活，打通产权的持有、转移、租赁和交易等相关法律障碍。