长租公寓承租人之法律风险及化解

[摘要]为推动我国住房租赁市场的发展，必须保证长租公寓行业实现长效规范发展，实现对承租人权益的充分保障，逐步推进“租购同权”。有效防范和化解长租公寓企业在经营中存在因资金链断裂等原因构成违约的风险，保障承租人的居住利益，应从明确长租公寓企业与房屋业主间的法律关系和加强对长租公寓企业资金池的监管两方面着手。

[关键词]长租公寓；租购同权；承租人权益；房屋托管合同；资金池

一、发展住房租赁市场应注重保护承租人权益

（一）长租公寓与散户租赁都应实现长效规范发展

与传统的散户租赁相比，长租公寓市场下的租赁关系在租赁合同的属性、所面对的市场风险以及市场监管上存在差异性。尽管长租公寓相比散户租赁在形式上呈现规模化、时代化特征，但其本质都是通过租赁合同的顺利履行进而实现自身的盈利目标。因此，为促进租赁合同的顺利履行，无论是长租公寓企业还是私人房东都必须注重合法合理提供租赁服务，尊重承租人合法权益，以此实现自身的长效发展。

（二）逐步推进“租购同权”的应有之义

2017年7月，广州市政府首次提出“租购同权”的概念[1]。在政策设计者眼中，“租购同权”是发展住房租赁市场的先决条件，但也应是我国房地产市场的发展方向[2]。简单来说，“租购同权”是指保障租房人享有与买房人相同的基本公共服务，是对我国实现人民住有所居、住有宜居的政策保障。其蓝图固然美好，但必须意识到将之真正在全国范围内落地需要长远的制度安排，除了要保障优质教育资源、医疗资源等的供给均衡、还必须构建结构多元、层次多元的房地产市场。因此，作为住房租赁新市场的重要成分，长租公寓行业必须重视并提升对承租人的权益保障，这是推进“租购同权”的应有之义。

二、长租公寓企业违约情形下的风险承担

2020年9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），其中并未限定轻资产长租公寓企业获取房屋使用权的方式，既可以通过委托合同也可以通过租赁合同，只要合法获得房屋业主授权即可。《房屋托管合同》性质的模糊给三方主体间的法律关系带来不确定性，实践中主要表现为长租公寓企业因资金链断裂无法如约支付业主租金，从而引发大批承租人被业主强制收回房屋且已交付给企业的租金难以挽回的风险。为有效化解此类风险，有必要对三方主体间的法律关系及相应法律风险进行梳理分析。

（一）企业作为受托人以自己名义签订租赁合同

长租公寓企业与业主形成委托代理法律关系，即企业作为受托人在委托人授权范围内对房屋进行装修改造和出租管理。但实践中企业通常选择以自己名义与承租人签订租赁合同，承租人在订立合同时并不知晓企业与业主间的代理关系，则该租赁合同直接约束企业与承租人，业主与承租人并无直接的法律关系。在企业对业主违约后，业主有权解除与企业的委托合同并追究其违约责任，并在解除委托合同后有权基于房屋所有权人身份收回房屋。此时，承租人只能基于租赁合同追究企业的违约责任，请求企业返还押金、剩余租金和支付违约金等，一旦企业破产且无剩余可执行财产，承租人在失去稳定居所的同时将遭受较大财产损失。在该种情形下，风险承担者包括业主和承租人。

（二）企业作为“二房东”身份签订租赁合同

长租公寓企业与房屋业主形成租赁法律关系，即企业在业主的授权下对房屋进行转租，此时企业作为转租人，租户充当次承租人的角色，根据合同相对性原理，业主与次承租人并无直接的法律关系。此时，企业拖欠业主租金，次承租人可以代企业支付所欠租金和违约金，以使当前的租赁关系继续维持下去；次承租人代为支付的租金和违约金充抵应当向企业支付的租金，超过部分的，有权向企业追偿。可以看到，次承租人为继续保留房屋的所有权，只能代为支付企业所欠租金和违约金，对于次承租人已经向企业支付的多余租金和代为支付的超过部分需向企业主张返还；如果次承租人不愿意或者已向企业交付数月租金，没有经济能力代企业支付拖欠租金和违约金，业主将收回房屋，并和次承租人依据各自的租赁合同请求企业承担违约责任。在该情形下，业主和次承租人都是风险的承担者。

（三）企业实质上是“二房东”却以业主名义签订租赁合同

长租公寓企业通常认为其与业主订立的《房屋托管合同》属于委托合同，企业处于受托人的地位，但经过法院对合同内容的审查，大多数判决认为该类合同具有租赁合同的属性，企业实质上享受了承租人的权利但并未履行作为受托人应承担的相应义务，例如企业应负有代房屋业主收取租金的义务[3]。那么在企业实际与业主形成租赁关系，又以业主名义与承租人签订租赁合同，此时租赁合同的效力如何？若企业倒闭“跑路”，承租人能否以向企业支付租金为由对抗业主收回房屋的请求？

应当认为，如果企业在与承租人签订租赁合同时，持有相关文件能够证明其已取得业主的授权，承租人有充分理由信任企业作为业主的代理人，为保护承租人的信赖利益与合同的交易安全，应当认定企业的代理行为构成表见代理[4]。因此，该租赁合同不仅有效且构成表见代理，对业主和承租人具有约束力，业主对于企业一方的违约无权收回房屋且无权让承租人再次支付已向企业支付的租金。在该情形下，风险承担者是业主。

三、长租公寓企业法律风险之化解

（一）将房源获取方式予以明确并纳入备案范围

实践中《房屋托管合同》性质的模糊不仅使承租人无法准确预判自身可能遭受的法律风险，还在业主与长租公寓企业发生诉讼时带来立案案由、管辖权异议认定不统一的问题[5]。因此，应当由所在地房产管理部门对长租公寓企业提交的《房屋托管合同》进行性质认定，明确后将合同种类纳入住房租赁管理服务平台的备案范围并予以公示；对于存在争议、难以认定所属性质的合同应通知企业和业主进行重新拟定，而后再次提交认定。

对于承租人而言，在订立租赁合同前后可以通过住房租赁管理服务平台对企业的相关信息进行查看，有利于承租人准确预判一方主体违约下自身的法律风险。对于业主和长租公寓企业发生诉讼时，在立案案由和管辖权异议阶段出现认定不统一的概率会大幅度降低，提高司法效率，并促进长租公寓企业的诚信发展。

（二）加强对长租公寓企业的资金池监管

资金池作为一种先进的资金管理方式，可以有效发挥资金集中管理的优势，降低企业整体资金链断裂的风险[6]。因而，资金池的合理建立对企业是有益的。对于长租公寓企业的资金池管理需要注意两个方面，一是必须建立足以应对相应风险的资金池并纳入监管，二是合理限制形成资金池的资金来源。

1.将租金、押金等纳入监管账户

首先，需要防范长租公寓企业从承租人手中获取长周期租金及押金。出于对企业的品牌及实力信任，承租人在企业要求或以租金优惠名义引导其支付长周期租金时往往同意，看似得到了优惠，一旦企业的资金出现问题，其面临的损失就越大。

其次，企业需要预留应支付业主的租金。实践中大多数业主选择起诉长租公寓企业的原因是企业拖欠租金，而当业主开始选择通过法律途径来维护自己合法权益时，企业也往往处于原告众多、无可执行财产的困境，此时的诉讼并不能实际为业主挽回损失。

最后，需要对企业收取与支付租金的周期和高低进行限制。企业收取承租人的租金周期长于支付业主的租金周期，这为企业进行盲目市场扩张提供了大量资金，而支付租金过高于收取租金正是企业实施盲目市场扩张的结果。

民法以私法自治为核心，以保障财产权和交易安全为宗旨，并不能实现充分的自洽，必须在外在的协力下如行政法才能完成自己的立法使命[7]。综上所述，为保障三方基于自治目的的实现，必须通过行政法律规范对三方主体的自治范围予以适当限制，限制收取租金与待支付租金完全流入企业有充分支配权的资金池，建立一个在金融机构与行政机关的联合监管下企业仅有适当支配权的用以防范风险的资金池，使承租人和业主面临较低的法律风险。

2.规范住房租金贷款的使用

所谓的“租金贷”即住房租金贷款，是指以房屋租赁合同中承租人应向出租人支付的租金为贷款标的的一种信用消费贷款产品[8]。经济实力不充足的承租人通过申请住房租金贷款以解当下住房之急需，本有利无害，但需要金融机构对贷款的发放及用途给予充分监管，防止成为长租公寓企业变相的融资手段。

一方面，承租人享有使用住房租金贷款的自由。曾经，“租金贷”作为蛋壳公寓商业模式创新的核心，作为其现金流结构中的重要一环，一旦“租金贷”出现问题，就会影响到整个现金流[9]。在众多长租公寓企业的盈利与负债经验中，“租金贷”发挥着重要作用，但也应当明确，“租金贷”不是造成长租公寓企业资金链断裂的根本原因，根本原因在于企业的商业计划存在问题。对于承租人而言，住房租金贷款的合理使用能够缓解其暂时的经济压力，必须禁止企业强加干涉承租人是否使用住房租金贷款以及以租金优惠名义的诱导使用，保障承租人选择住房租金贷款的自由。

另一方面，金融机构应严格监管住房租金贷款的发放与使用。承租人通过金融机构贷款住房租金之后，是否按时还款将与其个人信用挂钩。为保障承租人的信用利益及保障金融市场的稳定，需要确保贷款的发放直达承租人银行账户，且发放频率符合承租人的支付租金频率，并严格保障所贷款项用于租金支付。将住房租金贷款纳入行政机关及金融机构的联合监管下，不仅是尊重和保障承租人自由使用住房租金贷款的权利，也是在为承租人有效规避不必要的金融风险。

四、结语

《意见稿》的发布意味着我国第一部规范住房租赁市场的行政法规出台在即，该条例重在规范住房租赁市场秩序，为承租人维护自身合法权益提供明确法律依据；同时还需进一步关注长租公寓企业的经营管理行为，降低其自身的不规范经营行为给承租人带来的法律风险。随着住房租赁领域法规的日益完善，相关金融机构和行政机关对住房租赁企业的监管与处罚将有法可依，必将促进整个长租公寓行业的规范化发展，从而促进我国住房租赁市场的发展。

参考文献：

[1]丰收.立法明确“租购同权”该明确什么[N].宁波日报，2017-07-27（006）.

[2]陈杰，吴义东.租购同权过程中住房权与公共服务获取权的可能冲突——为“住”租房还是为“权”租房[J].学术月刊，2019，51（02）：44-56.

[3]陈秋竹，邓若翰.长租公寓“租金贷”：问题检视、成因探析及规制路径[J].南方金融，2019（04）：91-98.

[4]王利明.合同法（上册）[M].北京：中国人民大学出版社，2021：9-11.

[5]孙浩.长租公寓经营模式及法律问题探析[J].长春师范大学学报，2021，40（11）：35-39.

[6]刘骏，冯倩.集团公司“资金池”构建：效率提升与成本压降[J].价格月刊，2016（10）：91-94.

[7]章剑生.作为介入和扩展私法自治领域的行政法[J].当代法学，2021，35（03）：43-54.

[8]冯辉.公共产品供给型监管：再论金融监管的理念变革与法制表达[J].政治与法律，2018（12）：23-35.

[9]纪苏源，赵自强.蛋壳公寓的商业模式创新与财务风险分析[J].财务与会计，2022（02）：43-46.

基金项目：池州学院质量工程项目，项目名称：一流本科专业建设“双万计划”（项目编号：2021XYLZY02）

作者简介：刘月（1997.10-），女，汉族，安徽六安人，硕士在读，研究方向：刑法学。