ZC置业控股有限公司J大楼改造项目的财务可行性研究

韩莹

摘要：文章借助现金流管理、项目净现值、投资收益分析、敏感性分析等相关理论，以J大楼改造项目涉及的现金流为核心，分析和研究了该翻新改造项目的可行性，并结合实例建立了翻新改造工程项目的财务模型。通过测算财务指标可得，J大楼改造项目的净现值约11208.60万元，动态回收期为19.13年，上述數据充分论证了项目投资的可行性。

关键词：现金流；财务模型；净现值；财务可行性分析

一、实例项目简介

J项目大楼于杭州解放路与中河中路交界处，总面积约20313.9平方米。整幢大楼分为南北两部分，共19层。西面十二层以上能观景西湖，风景优美。

J大楼的区位状况东至中河中路、南至杭州市机械研究所、西至缸儿巷、北至解放路，距西湖仅900米，周边业态以金融服务、文化创意、信息技术、商贸旅游、健康服务为主，紧邻大湖滨商圈。附近有多处公交站点，临近地铁一号线定安路站。

二、实例项目的投资收益分析

（一）J大楼改造项目的基础数据

1. 改造项目的计算期

本项目计算期为22年，其中改建期2019～2020年，计2年；运营期2021～2042年，计20年。

2. 改造项目的计算参数

（1）2020年度，写字楼及零售物业等商业地产的净市场投资回报率从年中起有所上调，至四季度保持稳定在4.5%的水平。故本次财务分析的项目折现率取5%

（2）流动资金：运营所需的流动资金全额自筹，运营第一年所需的铺底流动资金在改建期末投入并计入总投资估算。

（3）税金及附加：增值税按运营收入的9%，城市维护建设税为增值税的7%，教育附加税为增值税的3%，所得税为25%。

3. 改造项目的成本费用估算

总成本包含北楼收购成本、南楼租金成本、物业服务成本、中财置业付现经营成本、翻新装修支出。具体分析如下：

（1）北楼收购成本：根据拍卖成交确认书和相关税票，北楼收购成本为18324.21万元。

（2）南楼租金成本：根据产权单位民泰银行提供的评估价格，租赁南楼的租金成本为1.8元/m2/天。南楼面积为11407.23平米，预计项目运营期的租金成本总额为14989.10万元；

（3）物业服务成本：包括人工费用、公共设备设施维修保养费、水电费、绿化养护费、清洁卫生费、秩序维护费、公共保险费、办公费、外包成本和其他成本。

预计项目运营期的物业服务成本为5509.13万元。

（4）ZC置业付现经营成本：根据ZC置业2020年度相关财务数据，中财置业2020年度付现经营成本为545.24万元。

（5）翻新装修支出：根据设计单位提供的《ZC中心改造工程概算》，本次翻新装修总投资约为7792.21万元（含税），总投资估算汇总表见表1所示。其中：土建装饰工程费4650.08万元，机电安装工程费2827.75万元，室外工程费314.38万元。附翻新装修总投资估算明细表（详见附表1）。

固定资产折旧年限取值如下：

土建工程：房屋为20年

运营装备：车辆为30年；供电与给排水设备参照房屋主体为20年；通风设备与电梯为20年；通信、信号、环境监控、电力监控、防灾与报警等控制系统设备均为15年。

根据资本保全的原则，本次财务分析将翻新装修支出计入总成本中，按上述固定资产折旧年限进行摊销。

（6）财务费用：本项目投资运营所需资金全额自筹，无财务费用。

4.改造项目的运营收入估算

J楼宇项目的运营收入是现金流入的主要构成部分，是改建完毕后提供写字楼租赁、物业管理服务和停车位服务取得的收入，包括租金收入、物业费收入和停车位收入。

（1）租金收入：办公面积20313.9平方米，平均租金5元/㎡/天。预计项目运营期的租金收入总额为74145.74万元。

（2）物业费收入：按租赁比例70%计算，平均物业费7.5元/m2/月，能耗费3.8元/㎡/月。预计项目运营期的物业费收入总额为3856.39万元。

（3）停车位收入：按满租100个停车位计算，平均停车位收入500元/月。预计项目运营期的停车位收入总额为1200万元。

（二）J项目的敏感性分析

1. 租金收入敏感性分析

根据市场调研情况，预计J项目写字楼的租金单价为5元/m2/天。假设因为市场波动和其他不确定性因素导致出租单价上升10%，那么在其他情况保持不变的情况下，该项目的年收益也将逐年上升。预计未来现金流量表将发生如下的变化。

2. 租金成本敏感性分析

假设其他条件保持不变的情况下，J项目的租金成本上升10%。预计未来现金流量表可能会出现以下变化。

3. 租赁比例敏感性分析

根据市场调研情况，预计J项目写字楼的平均租赁比例约为70%。假设因为市场波动和其他不确定性因素导致租赁比例上升10%，那么在其他情况保持不变的情况下，预计未来现金流量表将发生如下的变化。

通过对J改造项目进行租金收入、租金成本、租赁比例等方面的敏感性分析，可以得出租赁比例的变动对净现值的影响最大，净现值波动幅度为33%。租金收入和租金成本是引起项目净现值变动的次要敏感因素，这也意味着J大楼完成翻新投入运营后要十分关注招商方面的动向，不断改善客商办公环境和物业服务流程以提高J项目写字楼的市场影响力和租金价格，提高租赁转化率，保证该项目更好运转，从而达到预定的经营收益。

三、研究结论

本文经过调研、计算和分析，对ZC置业控股有限公司J改造项目进行了静态财务分析和动态财务分析，项目总投资约为15523.48万元，资本金比例100%。综上所述，该项目的投资建设在财务上是可行的。

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（作者单位：浙江中财置业控股有限公司）