保利发展：聚焦住宅开发 毛利率仍承压

杨现华

在2022年业绩发布会上，万科董事长郁亮表示，公司多元化的经营服务业务“学费交完了”，多元化业务开始贡献正向利润。另一边保利发展（600048.SH）的年报显示，公司集中力量聚焦核心城市和住宅项目。在房地产发展的新阶段，万科向左，保利向右。

在房地产最艰难的2022年，与其他规模房企相比，保利发展的选择略有不同，一言以蔽之就是聚焦。公司的拿地力度并未有明显的减弱，拿地方向上公司聚焦38个核心城市的住宅项目。或者说，公司基本将全部资源都投入了38城的住宅项目上。

在聚焦核心城市的背景下，保利发展拿地均价不可避免的出现了明显的增长，后续销售均价如不能随之增长，那么公司的毛利率将承受进一步的下行压力。此外，与其他大型房企相比，保利发展的有息负债偏高。

资源聚焦

保利发展2022年实现营收2810.17亿元，同比微降1.37%；实现归属于母公司股东的净利润183.47亿元，同比下降33.01%。年报中，公司给出了每10股派4.5元（含税）的现金分红方案，连续现金分红仍在继续。

疫情影响下的2022年被称为房地产最艰难的一年，2021年逾18万亿的销售额被认为是行业销售的天花板，房企纷纷谋求进入发展新阶段的多元化方向。

万科是其中的典型代表，其经营服务类业务开始贡献正增长。万科多元化业务布局早，方向选择也比较多。2021年公司首次正式明确将经营和服务类业务的主要方向定为物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

2022年，万科经营服务业务全口径收入为512.6亿元，首次突破500亿元，占比超过10%。郁亮表示，2023年上述业务收入还会有两位数增长，利润会增长，以后一定是正向贡献。

其他大型央企如华润聚焦商业物业开发，中海地产的写字楼业务独树一帜。保利发展在多元化业务上也早有布局，公司在物业、商旅上形成了与地产业务的协同发展。

不过，在疫情持续影响的2022年，保利发展选择的是更为聚焦。首先从拿地上看，2022年保利发展全年新拓展项目91个、总地价为1613亿元。在拿地投向上，公司布局的38个城市拿地金额占比高达98%，即保利发展将这逾1600亿元基本全部投入了核心城市。

在疫情爆发的2020年，保利发展在38个核心城市拓展金额占比就已经达到83%，同比提升4个百分点。其次是在土地类型上聚焦住宅开发，2022年保利发展新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。也就是说，2022年保利发展拿地聚焦在38个城市的住宅项目上。

2019-2021年，保利发展新增货量中住宅类占比在85%左右，拿地不断向核心城市聚焦，签约收入中38个城市的占比必然提升。

2022年，保利发展实现签约销售4573.01亿元，同比下降14.51%，同比降幅分别优于行业、百强房企12个和28个百分点，市场排名升至行业第二。公司重点布局的38个城市销售贡献为86%，同比提升8个百分点。

相对应，2020年和2021年保利发展在38个核心城市销售贡献分别为75%和78%，疫情前的2019年为77%，2022年核心城市占比大幅提升。

资源聚焦的一个结果是，2019年保利发展在全国11个城市中销售金额排名当地第一，2022年翻番至26个城市。2020年保利发展在手资源为1.71亿平方米，其中 38个核心城市占比65%。2022年虽未披露，但拿地基本在核心城市，占比只会进一步提高。

在土地储备端，保利发展集中资源发展核心城市住宅开发。在建设阶段，公司也一改之前的“粗放式”发展，将精力更多放在保交楼上。

减少开工促竣工

2022年，全国房地产新开工面积12.1亿平方米，同比下降39.4%；竣工面积8.6亿平方米，同比下降15%。保利发展在减少开工的同时，竣工力度并未放松。

年报显示，2022年保利发展新开工面积2375万平米，同比减少超过一半；竣工3975万平米，同比微幅下跌约5%；全年交付房屋25.9万套，同比是增长了26%。

实际上，与之前相比，在疫情影响的2020-2022年，保利发展的竣工并未减少反而是增加的。2020-2022年，保利发展竣工面积分别为3986万平方米、4193万平方米和3975万平方米，2019年公司竣工面积为2973万平方米。

保持竣工增长趋势时，新开工面积大幅缩水。2018-2021年保利发展新开工面积都大幅超过了4000万平方米，2022年的新开工面积跌回到了公司2016年水平，但竣工面积是2016年的二倍不止。

房企预售的先决条件之一是需要项目开工建设。在此之前，保利发展签约收入低于万科但新开工和在建面积却高于后者，效率不及万科。以2021年为例，当年万科新开工计容面积约3265万平方米，在建总计容建筑面积约1.04亿平方米，全年签约收入6277.8亿元；保利发展新开工面积5155万平米，期末在建面积1.64亿平方米，签约收入为5349.29亿元。万科新开工和在建面积都只是保利发展的60%左右，签约收入比对方多出了近两成，去化率显然更高。

2022年，万科的新开工面积仍然不到保利发展的七成，在建面积降至保利发展的不到60%，但此时保利发展4573.01亿元的签约收入已经超过万科的4169.7亿元。万科新开工减少逾一半，签约收入下降超过30%，保利发展新开工同样减少过半，签约收入降幅不到其15%，是万科降幅的一半左右，这意味着保利发展预收款“蓄水池”更为充盈。2022年年末，保利发展的合同负债为4120.19亿元，同比几无下降，而万科合同负债减少超过了1700亿元至4655.81亿元，两家公司的合同负债已经相差不大，2021年保利發展的合同负债还较万科相差了逾2200亿元。

在展望下一年经营计划时，保利发展表示，公司计划完成房地产及相关产业直接投资3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，竣工面积4450万平方米。这就是说，在进一步减少新开工的同时继续加大竣工，增强保交楼力度。

毛利率隐忧

毛利率下降、投资收益减少和资产减值损失的增加等因素是造成保利发展净利润下降逾三成的主要原因。这其中，毛利率的下降又是最大因素。2022年，保利发展的毛利率为21.99%，同比减少了近5个百分点，刷新了公司毛利率的新低。

在收入没有增长的情况下，成本中土地成本显著增长是保利发展营业成本增长的主要原因。根据年报，2022年公司土地成本为1014.63亿元，同比增长了21.26%；另一项主要成本-开发建设及其他成本为992.02亿元，其不但没有增长反而是小幅下降的。

近几年来，保利发展房地产业务成本中的“开发建设及其他成本”涨跌互现，2019-2022年都在900亿-1000亿元波动。同期土地成本两年大涨，金额已经基本翻倍，2019年公司土地成本为538.71亿元，2022年超过千亿，复合增长率达到约25%。

与之对应的是，2019年保利发展房地产收入为2237.31亿元，2022年也仅仅增长至2565.78亿元，复合增长不到5%。与土地成本的涨幅相比，房地产收入的增长基本可以忽略了。

土地成本连年大幅增长，签约均价和结算单价增长却不明显，两者之间不断缩小的“剪刀差”使得保利发展毛利率承受越来越大的压力。2018年之前，公司签约均价尚不到1.4万元，2018-2020年基本在1.47万元/平米上下，2022年主要结算的就是这一时期签约的项目。

从结算上看，2019-2022年保利发展每平米的结算价分别约为1.27万元、1.09万元、1.4万元和1.26万元，2022年仅好于2020年。

签约价格是后续结算均价的基础，从2020年后保利发展签约单价有了明显增长，2021年和2022年分别约为1.6万和1.66万元/平方米，这意味着后续结算均价有了上涨的基础。

但正如前述，保利发展土地成本每年都保持了明显的增长。随着公司在核心城市加大拿地力度，土地成本快速增长。2020-2022年公司新增土储的楼面价约为7388元、6821元和1.53万元，之前的2017-2019年基本在6000元上下。

在土地成本翻倍跳漲之后，保利发展的签约均价有了再次上涨。2023年1-3月公司实现签约面积630.84万平方米，签约金额1141.3亿元，即签约均价约为1.81万元，其中3月份的签约均价超过了2万元。

在土地成本翻倍增长后，保利发展后续签约均价能否覆盖土地成本的上涨，从而缓解毛利率下行的压力呢？