关于加强房地产企业资金管理的思考

文/赵晓菁（江苏中堂置业有限公司）

资金管理在企业经营发展中占据重要地位，能够为企业实现经营战略提供相应的资金支持，也可以结合现有资金情况，对资金使用过程风险进行分析，可以有效降低风险出现概率，从而降低损失。

我国房地产行业经过数十年的发展，已经进入了黄金阶段，大量房地产企业开始产生，部分企业规模开始扩大，但是有的企业缺乏风险控制意识，对银行信贷资金进行大量使用，导致企业承受着巨大的财务风险。加上房地产项目建设周期长，资金需要量大，占用时间长，周转速度慢等特点。在对房地产项目进行投资过程中，往往需要对市场情况进行合理判断，一旦没有结合市场发展趋势，很容易造成开发出的房产项目无人问津，出现产品滞销，将现有资金量占用，影响企业健康发展。但是，从现有房地产企业资金管理中分析，还存在不少问题，直接影响到项目活动的开展，也阻碍了企业的发展。

因此，房地产企业管理层应当对资金管理加强重视，通过提升资金管理的意识，让更多人意识到资金管理的重要性，加强内部资金使用过程监督管理，找出资金使用中存在的各类风险问题，有效提升资金使用效率，确保企业各项经营活动都有相应的资金支持，以此实现企业高质量发展。

一、房地产企业资金管理的内容

资金链是指在保持房地产企业开发项目顺利进行的情况下，实现资金到商品、商品再到资金的转换过程，是资金循环增值的一种方式。对于房地产企业而言，其现金流大致可分为融资、使用、流入三个阶段，现金流与房地产开发项目的进程也有一定的关联性。房地产开发企业经营的基本流程是：在融资完成后即投入工程，一直处于投资过程直至销售，期间需要大量资金注入。主要包括但不限于开发可行性分析、购地、开工建设、开盘销售、工程持续建设、商品房交付及验收结算；其中开工建设、工程持续建设等是资金使用的阶段；项目销售所涉及的是资金回笼阶段。企业销售回款的实现更加滞后，因为资金流入环节相对滞后，再加上现行的资金监管政策的实施。

在资金流向上，房企要偿还银行贷款，下一个项目要开工，资金流入及时才能保证现金流的完整性，这一点至关重要。资金的合理分配和循环效率的提高，同时资金的及时流入可以提高资金的使用效率，这是非常重要的[1]。

在购房成为消费者刚需的情况下，资金回流速度加快，市场供求关系也是提高资金回流效率的关键；在房地产市场供大于求的情况下，商品降价，使得资金增值难以实现，现金回流延缓，资金链断裂的情况就出现了。因此，资金管理对房地产企业是非常重要的。只有资金管理科学合理，才能确保房地产企业实现稳定经营发展，有利于推动市场经济的发展。

二、加强房地产企业资金管理的价值

从房地产企业经营过程分析，资金管理对其产生三方面的价值。第一，保障资金充足。现阶段我国对房地产政策开始进行调控，金融机构实施了加息政策，对房地产企业融资渠道造成了影响。通过实施这种方式，国家从宏观层面对房地产行业进行调控，虽然有效缓解了当前的通货膨胀，但是对房地产企业产生重大影响。资金是房地产企业可持续发展的关键要素，一旦没有稳定的资金流进行支持，很容易造成现金流断裂，甚至会造成项目无法建设，影响房地产企业的生存。通过加强资金管理，可以对当前房地产企业存在的各类问题进行有效解决，保障企业可以获取稳定的资金收益，为企业长期稳定发展提供有效支持。第二，提升内部控制水平。通过落实资金管理措施，可以保障房地产企业获取稳定的经济效益，也可以保障房地产企业实现经营目标。房地产企业整个经营活动都围绕资金管理开展，通过对资金管理进行控制，就可以对大部分经营活动实施有效控制，有利于提升内控水平。因此，在资金管理过程中需要对所有资金管理过程进行分析，充分掌握资金使用情况，也可以根据实际情况对资金使用进行合理调整，有效保障房地产企业实现更高的偿债能力。第三，提升经济效益。房地产企业资金用量非常大，这就需要企业应该将资金控制在合理范围内。一旦预留过多的资金，就会增大机会成本，导致资金浪费程度增加；一旦预留过少资金，很容易影响到资金偿债能力，甚至给企业带来更多的负面影响。因此，企业需要对现有资金量进行合理分析，通过对资金进行全面管理，优化资金配置水平，降低资金使用成本，有利于提升资金使用效益。因此，房地产企业在经营活动中，应该对资金管理进行重视，采用合理管理制度，对资金管理活动进行有效控制，降低风险因素的影响，充分发挥资金管理的作用[2]。

三、房地产企业资金管理中的问题分析

（一）管理人员意识较弱

对我国现有房地产行业进行分析，虽然整体发展趋势更快，但是房地产企业规模并不统一，往往更多是中小企业，大型房产公司较少，这就造成企业在经营管理中更加重视短期利益，对利润情况、销售指标关注度非常高，没有对资金管理产生相应的重视，也没有结合项目资金使用情况制定明确的资金管理制度，而且管理层也不具备相应的资金管理意识，导致难以对资金实施科学合理的管理，很容易让房地产企业遭受资金风险、管理风险等，直接对经过过程的融资、借贷等方面产生重大影响。房地产企业和金融机构有着密切联系，基本需要依托金融机构提供各项资金，一旦资金管理产生了相应的融资风险，将会阻碍到企业实现可持续发展。

（二）内部的监管不到位

要确保房地产企业资金管理有效实施，往往需要对资金管理过程实施监督，也需要具备专业素质的资金管理人员，但是大量房地产企业在选择资金管理人员过程中没有对其专业素质、工作经历等进行全面考虑，导致现有资金管理人员专业素质不高，也没有很好的管控能力，在对各项资金管理工作进行处理中，往往没有按照制度规定进行，很容易让房地产企业出现资金管理不良的情况。并且，有的房地产企业没有对资金管理人员制定相应的监督考核制度，导致部分素质低下的资金管理人员利用制度中存在的漏洞谋取私利，或者作出一些违背制度规定的行为，直接增大资金管理风险，也会造成巨大的资金损失，这也是中小房地产企业无法持续发展的重要原因[3]。除此之外，内部监管往往是内控制度的重要组成部分，能够对企业经营活动的风险进行识别和分析，并且找到现有资金管理存在问题的原因，从而提出针对性的解决措施。从现有房地产企业分析，一般情况下并没有将监督措施落实到企业方方面面中，特别是对资金管理风险能力较弱，很多情况下只有风险最终产生，并且对企业造成重大经济损失后，才能被有效识别出来，这种处理效率是延后性，难以对房地产企业资金管理产生作用。

（三）资金周转率相对低

在房地产企业中，企业具备的流动资金和资金流动效率等直接决定了企业经济发展情况，可以代表企业短期偿债能力是否足够，但是并不是企业具备的资金越多越好，而是要对资金周转率进行分析。企业资金周转率高就说明企业对资金使用效率是很高的，也可以说明企业当前没有闲置资金或者空缺资金，尤其是对房地产企业来说，资金储备非常大，需要使用资金周转率对房地产企业发展情况进行判断。但是，大部分房地产企业都没有合理的资金预算，也没有对资金进行合理分配，难以体现出现有资金的使用效率和情况，也会造成资金使用成本非常高，导致资金使用效率低下等问题，影响企业作出合理的决策，制约企业经营发展。资金周转率低对于房地产企业是不利的，任何一个项目都需要大量的流动资金，一方面需要保障项目建设进展，完成合同约定；另一方面需要偿还企业现有的短期负债等。一旦出现资金周转率低，往往是不能应对这些情况的，直接会造成企业无法持续经营。

四、加强房地产企业资金管理的策略

（一）提高管理意识

要想房地产企业资金管理水平提升，应当转变管理层意识，让更多人重视资金管理，有利于保障资金管理制度有序落实。首先，加强管理层培训，实现资金管理意识提升。房地产企业应该认识到资金管理的重要性，应该邀请相关人员到企业内部进行培训，通过相应企业资金管理的案例分析，让管理层转变传统管理思想，逐步对资金管理进行重视，能够有效支持和保障资金管理制度落实，从而实现资金管理水平提升。其次，与文化建设融合，营造相应的资金管理气氛。资金管理基本上贯穿整个经济活动中，房地产企业经营活动都是依靠资金管理进行支持的，一旦没有有效的资金管理，基本上所有业务都无法得到推进。这就要求房地产企业管理层应该将资金管理和文化建设融合，在企业中营造出良好的资金管理氛围，让更多人参与到资金管理活动中，并且对资金管理过程的风险因素进行分析，一旦其中存在相应的风险因素，可以采取科学合理的预防和应对措施，有利于保障资金管理活动的有序落实。因此，在房地产企业经营活动中，资金管理是非常重要的。只有管理层具备相应的重视程度，才能让资金管理工作得以有效落实，以此充分发挥资金管理的作用，推动房地产企业实现可持续发展[4]。

（二）强化内部的监管

在房地产企业资金管理中，一方面，需要配置相应的专业人员，保障资金管理活动的有序开展；另一方面，需要加强资金管理的监督考核工作，有效预防其中存在的风险因素，确保其可以得到有效落实。首先，针对资金管理人员方面，应该从内部培训、外部招聘、校企合作等三方面进行，有效调整资金管理人才结构，保障资金管理水平提升。对于企业现有的资金管理人员，管理层应该结合当前资金管理要求和市场发展趋势，合理制定资金管理培训内容，对所有资金管理人员进行培训，并且实施相应的考核制度，从而将适合从事资金管理人员留下，对其他人员进行调岗或者辞退，有效保障资金管理人员的专业性；开展市场招聘工作，合理设置资金管理招聘要求，结合现有工作需要和经营管理过程，从市场中招聘到高素质的资金管人员，从而有效弥补现有人员的不足；和相应高校进行合作，签订校企培养人才协议，根据房地产企业资金管理人员的需求，培养出符合当前企业需要的资金管理人员，从而为资金管理人员提供相应的储备人员，以此改善资金管理人员结构，逐步实现资金管理水平提升。其次，合理设置监督考评体系，将其与薪酬制度挂钩。通过对当前资金管理部门的人员进行考核，不同人员设置针对性的考核指标，有利于分析出不同资金管理人员的工作效率和质量，也可以促使资金管理人员积极工作，为房地产企业经营管理提供优质的资金管理服务。因此，房地产企业需要对资金管理过程进行有效监督，一方面，需要对资金管理人员进行合理配置，确保资金管理水平可以稳定提升；另一方面应该对资金管理活动进行监督评价，确保所有的资金管理制度都能够得到落实，也可以体现出资金管理人员的工作效率和质量，对其中管理活动存在问题的进行有效调整，从而有效控制风险因素，以此推动房地产企业实现更高质量的发展[5]。

（三）提升资金周转率

从房地产经营活动分析，资金周转率是非常重要的指标。一般情况下，和其他行业进行比对，房地产行业资金周转率应该有更高的指标，才能有效维持企业经营活动需要的资金。在资金管理过程中，需要明确管理制度、预算制度等。

基于房地产企业资金周转频率较高，各种经营活动、投资活动等多需要涉及资金管理，也会导致企业面临着不同的资金风险问题。这要求房地产企业应该建立科学合理的资金预算制度，能够有效解决资金管理中存在的问题。房地产企业任何资金支出都需要在预算编制方案中体现，后续在资金支出执行过程中，也需要有相应的资金进行支持，对于超过预算的金额应该不予支持。只有经过预算编制委员会审批后，才能得到相应资金的使用权利。通过利用资金预算制度对房地产企业资金管理进行分析，能够将现有资金进行合理配置，也可以对相应的风险因素进行控制有效。有效提升资金周转效率，也可以让企业获取更高的资金收益。因此，房地产企业要想发挥出资金管理的作用，应当提升资金周转率，让更多的资金管理过程得到有效监督和控制，从而保障企业可以实现更大的发展。

五、结束语

在市场经济发展中，房地产企业非常重要，既可以满足人们生活需要，也可以符合市场经济发展需要。但是，房地产企业生产和可持续发展都没有办法脱离资金管理，特别是经营活动中，整体资金流动速度非常快，具有高负债、高投资等特点，需要实施全面性、合理性、规范性的资金管理制度，才能有效保障房地产的健康发展。因此，房地产企业在经营管理活动中要对资金管理活动进行重视，逐步提升资金管理水平，以此实现房地产企业可持续发展。