提升资产管理公司的存量资产盘活能力

石佳华

2022年2月，银保监会、住建部联合印发的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》中提出，国家开发银行、商业银行、保险公司加强对保障性租赁住房的资金支持，非银机构发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。同年5月，国务院办公厅下发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中针对金融资产管理公司（以下简称“资产管理公司”）的内容有两点：一是支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资和运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产；二是鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题，加强投融资合作对接，积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。上述两份文件为资产管理公司提升存量资产盘活能力提供了政策方向。

资产管理公司盘活存量资产的现实考量

资产管理公司盘活存量资产具有先天优势。资产管理公司在国际上更多被称为“坏银行”或者“坏账银行”，以区别于商业银行的“好银行”。坏账银行本质上不是一家银行，而是收购和处置银行体系不良资产的专门机构。可以预见，在现阶段以及未来很长一段时期内，我国银行发放的新增贷款仍将以抵押贷款为主，资产管理公司在收购银行不良资产的过程中，必不可少会接收不同类型的抵押物，如住宅、写字楼、酒店、商铺、厂房等。银行发放贷款，优先关注的是借款人的信用状况、还款能力和财产实力；资产管理公司收购不良贷款，优先关注的则是抵押物价值。银行和资产管理公司在开展业务过程中的不同关注点，从侧面反映出资产管理公司与银行相比，天然具有更加明显的资产属性和资源优势。

资产管理公司盘活存量资产具备可操作性。资产管理公司盘活存量资产的来源主要有三种：一是不良贷款项下的抵押物，二是法拍市场上的物权资产，三是市面上的烂尾楼。无论是不良贷款的抵押物，还是法拍物权和烂尾楼，都有一个相同的特点，就是资产因为存在瑕疵导致其价格比正常资产低，资产管理公司可以合适的价格购入，为建设运营后出售或出租提供合理的利润空间。

资产管理公司盘活存量资产的国外经验

爱尔兰国家资产管理局

自20世纪90年代起，受益于更有优势的人力成本和较低的公司税，爱尔兰经济进入增长快车道，这一过程持续了十年左右。自2002年起，各家银行为了争夺信贷规模和市场占有率，纷纷大举扩张信贷，其中大部分敞口集中在房产开发贷款、住宅按揭贷款和房产抵押贷款。2008年，爱尔兰全国银行业对开发商的贷款为2000年全年贷款的140%，2008年个人房贷为2000年全年贷款的175%。宽松的货币政策和顺周期财政政策一道，助推资产价格上涨，房价居高不下，爱尔兰国内住宅物业价格于2007年前后到达顶峰，比1996年上涨了300%以上。

2007年4月，美国次级贷款危机爆发，大洋彼岸的欧洲银行业受到波及，2008年2月英国北岩银行因储户挤兑被政府国有化，3月16日美国老牌投行贝尔斯登被摩根大通以每股2美元的价格收购（贝尔斯登一年前的股价为130多美元），3月17日爱尔兰银行股大跌，一天内市值蒸发35亿欧元，爱尔兰金融市场流动性就此冻结，房价崩盘，资产泡沫破裂，银行业陷入一场深刻的危机。然而，失控还在继续。9月15日美国第四大投行雷曼兄弟申请破产；9月30日爱尔兰政府宣布为国内银行的所有债务提供为期两年的全额担保，并宣称担保是“无条件和不可撤销的”，被担保规模合计3750亿欧元，为爱尔兰年度GDP的270%。但是，由于银行还在不停披露巨额损失，储户对政府担保失去信心，担保计划很快失败。2009年1月，盎格鲁爱尔兰银行被国有化。同年6月，政府开始着手成立专门的坏账银行。

2009年11月，爱尔兰《国家资产管理机构法》（National Asset Management Agency Act）批准生效，决定专门成立一家处置银行体系不良资产的坏账银行————国家资产管理局（National Asset Management Agency，NAMA）。NAMA初始注册资金为1亿欧元，其中三家私人公司出资5100万欧元，持股51%，爱尔兰政府持有剩余的49%股权。NAMA成立后，按照爱尔兰央行的安排，以318亿欧元从爱尔兰各家银行购买了债权本金742亿欧元的不良资产，帮助稳定爱尔兰金融市场和房产价格。截至2020年底，NAMA累计回收现金460亿欧元，从私人投资者手中回购了全部股权，实现100%由政府控股。

经过13年发展和监管当局同意，如今NAMA已经明确公司业务将专注于两大领域：一是处置房产抵押贷款，尽量提高回收率，向财政部上缴尽量多的利润；二是向社会提供住宅、学校、长租房等公共产品，投资物业开发，为社会民生作出积极贡献。在长租房方面，NAMA成立了名为国家资产住宅物业服务公司（National Asset Residential Property Services，NARPS）的SPV，由NARPS直接购入抵押物的所有权，然后以20年租期出租给政府核准的住房部门或者直接出租给市民。截至2022年3月，NAMA已经向市场交付房屋24000套。在获得成功后，NAMA开始对首都都柏林港区的246亩抵押产权完成收购后进行整体开发，将建成面积为37.8万平方米的商业综合体和2000套住宅，可以同时实现回收不良资产和提供公共物品的双重目标。

西班牙银行资产重组管理公司

与爱尔兰类似，西班牙银行系统也因为长期执行宽松的放款标准，推动房产市场和建筑部门迅速扩张，最终泡沫在不可持续的投机中破裂，大量银行贷款劣变为逾期贷款，坏账和减值不断披露，酿成系统性风险。经过数次不成功的救助行动之后，2012年7月10日，西班牙政府和欧元集团（Eurogroup）达成协议，决定对该国金融部门进行重大改革，以换取欧盟资金支持，其中一项措施是在欧洲央行、欧盟委员会和国际货币基金组织（IMF）的监督下，创建一家坏账银行，将西班牙银行业的不良资产转移至该坏账银行。

2012年，西班牙银行资产重组管理公司（Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria，Sareb）成立，以507.81亿欧元从西班牙各银行购买了价值1070亿欧元的不良资产，其中77.7%为债权、22.3%为物业资产。2022年，西班牙政府开始讨论对Sareb实施全盘国有化，把Sareb所持有的不动产改造为公共住宅，向国内弱势群体出租，以推动西班牙租赁住宅市场的长期发展。

资产管理公司盘活存量资产的建议

在收购处置银行不良贷款方面，我国资产管理公司已经走在世界前列。具体表现在三个方面：一是拥有各类市场主体的互相竞争。包括五大全国性资产管理公司、各省资产管理公司、外资机构、民间投资人，以及各家银行、以律所为代表的服务商、法院。二是已经形成统一的不良资产市场。全国各省份的投资人可以自由选择任意其他省份的不良资产，只要价格合适，通过参与竞拍，就能够获得资产，不存在对不同省份投资主体的歧视或者门槛。三是有成熟的转让价格发现机制。各投资主体对于不良资产的评估、估值、尽调、报价过程已经实现了市场化、规范化。

作为对比，在经历了次贷危机、欧洲主权债务危机、新冠肺炎疫情的多轮冲击后，欧元区部分国家存在大量不良资产需要化解，前期已经有国家成立了国有坏账银行，并成功实施了大规模不良资产收购，但是对于尽快成立一家欧盟层面的坏账银行、建立欧元区不良资产统一市场的建议，至今仍然处于早期研究阶段。

在建设运营存量资产方面，我国资产管理公司与国外同业相比还存在差距，这种差距同时体现在收购端和处置端。收购端，我国资产管理公司以收购银行不良贷款为主；国外坏账银行除了收购不良贷款，还积极介入到对问题物权和烂尾物业的收购中。处置端，我国资产管理公司表现为以司法诉讼、债权转让为特点的阶段性持有；国外坏账银行除此之外，还深度参与问题物权、烂尾物业的续建、改造、装修和运营，表现为对存量资产的中长期持有。

资产管理公司建设运营存量资产，既是国外同业的发展趋势，也满足国内需求。近年来，我国住宅市场呈现出一些新特点：一是包括热点城市在内的大中型城市的房价与居民收入之间存在一定差距，特别是低收入群体、刚大学毕业的年轻人；二是中小型房企和部分大型房企现金流紧张，大量流动资金被用于归还到期的海外债券和银行贷款，新开发楼盘陷入停顿，甚至是烂尾。一边是刚性需求亟待解决，一边是供给能力出现问题。资产管理公司可以发挥自身优势，寻找存量物业，积极购入价格凹陷的不良资产、法拍物业和烂尾楼盘，通过追加投资、续建、改造和装修，把存量资产改造成普通商品房、保障性住房、廉租房、人才公寓或青年公寓，向社会大众和特定目标（如城投公司、弱势群体）出售或出租，其中保障性住房、廉租房、人才公寓和青年公寓偏向公共产品。

正如国务院办公厅《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中所提到的，资产管理公司盘活存量资产，需要解决负债久期与资产久期错配问题。因此，笔者建议，除了向商业银行贷款和发行金融债券两种融资渠道以外，还可以向资产管理公司加大中长期、低成本资金的支持力度。一是允许国家开发银行向资产管理公司发放政策性贷款；二是参考国外经验，允许资产管理公司同时发行高等级债券和次级债券，其中高等级债券由国家担保偿付、利率较低，次级债券由资产管理公司自行担保、利率较高，带有损失减记条款。此外，建议降低资产管理公司持有不动产的经济资本计量权重，适当延长资产管理公司对不动产的持有期限。