“一房二卖”，先手买受人损失咋赔偿

周玉文

在房屋价格上涨的总趋势下，房屋出卖一方通过“一房二卖”牟取利益的情况时有发生。如此，则必然会给房屋先手买受人造成损失。对此，无论是原《中华人民共和国合同法》第一百一十三条还是之后的我国《民法典》第五百八十四条，其规定是一致的，都是规定出卖人应当向先手买受人赔偿其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，赔偿的损失额不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

这在司法实践中认定起来绝非易事，即使最高人民法院也会出现认定错误的情形。最高人民检察院前不久印发的第38批指导性案例的第一百五十六号案通过履行法律监督职责解决了这个问题。该监督案例对如何认定因“一房二卖”给房屋的先手买受人造成损失的认定及赔偿问题极具参考和借鉴价值。

【案情】2004年3月13日，郑某安与某物业公司订立商品房买卖合同，约定购买商业用房，面积251.77平方米，单价2万元/平方米，总价为503.54万元。他们还约定了交房日期、违约责任等条款。郑某安付首付款201.44万元，以银行按揭贷款方式支付余款302.1万元。2005年6月，卖方将案涉商铺交付郑某安使用，后郑某安将房屋出租。因卖方未提供相关资料，故案涉商铺一直未办理过户手续。2012年1月16日，卖方某物业公司与某百货公司订立商品房买卖合同，将包括郑某安已购商铺在内的一层46-47号商铺共计2000余平方米出售给某百货公司。2012年1月20日，商铺交付并过户到某百货公司名下，某物业公司与郑某安就商铺回购问题协商未果。

郑某安于2013年2月28日将某物业公司诉至青海省高级人民法院，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款503.54万元，承担购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。法院委托评估机构评估，案涉商铺在2012年1月20日作为基准日的市场价格为单价6.5731万元/平方米，总价为1654.91万元。法院认定，被告“一房二卖”构成违约。因违约给原告造成损失，应以合同履行后可获得的利益为限，被告应按此时的案涉商铺市场价与购买差价1151.37万元，向原告赔偿。法院还认为本案“一房二卖”中不能认为存在欺诈或者恶意的情形，原告请求被告承担购房款一倍的赔偿责任不予支持。法院判决：解除双方的商品房买卖合同，被告返还原告购房款503.54万元，赔偿原告商铺差价损失1151.37万元。

双方均不服一审判决，上诉至最高人民法院。二审认定，双方订立商品房买卖合同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经实施。因此，某物业公司应当预见到如其违反合同约定，根据该解释第八条规定，可能承担违约责任。除了对方所遭受的直接损失外，还包括购房款一倍的赔偿。综合本案郑某安实际占有案涉商铺出租获益6年多，以及某物业公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑某安购买价之间的差价额作为可得利益损失，判令赔偿郑某安1151.37万元，导致双方之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。为了平衡双方利益，酌定某物业公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元。据此，二审判决如下：解除商品房买卖合同，某物业公司返还购房款503.54万元并赔偿商铺差价损失503.54万元。

郑某安不服二审判决，向最高人民法院申请再审后，被裁定驳回。之后，郑某安向最高人民检察院申请监督。最高人民检察院审查认为，生效判决酌定调整可得利益损失数额属于行使裁量权失当，适用法律错误且有失公平，遂于2019年1月21日向最高人民法院发出再审检察建议。

日前，最高人民法院作出民事裁定再审本案。再审中，在法庭主持下双方达成调解协议：（一）解除双方的商品房买卖合同；（二）某物业公司向郑某安返还购房款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；（三）某物业公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元。

【释法】本案是一起比较典型的“一房二卖”引发的房屋买卖合同纠纷案。出卖人违约造成买受人损失并约定赔偿损失这一点是很明确的。关键问题是应当如何赔偿？或者说赔偿的事实和法律依据是什么？

应当说，一审法院的判决基本是正确的。 我国当时的《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据此规定，如果违约一方因其违约造成了对方损失，且该损失是在其订立合同时预见到或者是应当预见到的，违约方就应当对该损失予以赔偿。考虑赔偿时是无需考虑违约方是否获得利益与否的。本案房屋出卖人在2012年1月20日将案涉房屋又出卖、过户给其他人，其经过法院委托的评估机构评估此时市场价格为6.5731元/平方米，案涉房屋总价为1654.91万元。这就是说，如果按约履行合同的话，房屋买受人可以得到的利益为1654.91万元。换言之，此时买受人如果要得到案涉房屋，则需要支付1654.91万元。如果只返还其购房款503.54万元，则就要损失1151.37万元。因此，该1151.37万元是房屋出卖人违约给买受人造成的损失，这一点是确定的。那么，房屋出卖人是否可以预见到因其违约行为给买受人造成的损失呢？案涉房屋价格从订立合同时的2万元/平方米到6.5731万元/平方米，即使是一般人也是可以预见到的，更不要说某物业公司作为从事房地产开发的专门企业。因此，一审法院判决出卖人赔偿损失1151.37万元，是符合事实和法律根据的，是正确的。

二审法院改变了一审法院的判决，在笔者看来其错误主要是两点。

一是适用法律错误，本该适用我国《合同法》第一百一十三条，却适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定。该规定作为司法解释，其效力当然是低于《合同法》的，应当依照《合同法》的规定是没有问题的。房屋出卖人当然可以预见到该司法解释规定的赔偿数额，也当然可以预见到依照《合同法》第一百一十三条规定给买受人造成的损失，当然就应当依照《合同法》第一百一十三条规定赔偿，而依照司法解释赔偿则是适用法律错误。

二是本案错误地考虑或者适用了利益衡量原则。如二审判决中提及，综合本案郑某安实际占有案涉商铺出租获益6年多，以及某物业公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，认为判令赔偿郑某安1151.37万元。這导致双方之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。房屋买受人出租商铺所得利益，这是合同按约履行后也仍然可以得到的利益，出卖人虽然在第二次出卖时并没有得到如评估机构评估的6.5731元/平方米的市场价格，但这都不是法律规定的在赔偿时需要考虑的因素。因此，法院判决时就不应当予以考虑，予以考虑则是认定事实错误。

本案经过最高人民检察院的监督，最高人民法院也认识到了该案判决中存在的问题，通过再审纠正了错误。这是一起成功的监督案件，该案对“一房二卖”买卖中，如何认定先手买房人的损失及如何确定违约方的赔偿责任将起到良好的参照和借鉴价值。