营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

韩莉

摘 要：国内的营业税及增值税为主体税种，且营改增政策在全国范围内实现了推广和应用，给各类企业带来不同程度的影响。本文从房地产企业的角度出发，总结了营改增给企业会计核算及纳税工作带来的积极影响和消极影响，并结合房地产行业发展特点与趋势，提出基于营改增政策有序落实会计核算及纳税工作的可行路径，旨在突显营改增政策的正向推动作用，强化会计核算的可靠性及纳税工作的合法性，为房地产企业的长远可持续发展提供保障与驱动力。

关键词：营改增政策；房地产企业；会计核算；纳税工作

新时期发展环境下，国家在不同行业及领域发展中的制度逐渐趋于完善，营改增政策是经济发展中的重要政策规定，目的是约束行业企业纳税行为，帮助企业减轻税收负担。为了突显营改增带来的有利影响，应重视分析会计核算及纳税工作中相关政策发挥的实际作用，尤其对于房地产企业来说，需综合考量行业发展需求及趋势，在符合相关政策规定的基础上，编制科学完善的会计核算及纳税方案。

一、营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响

（一）有助于强化房地产企业的税费缴纳意识

国内的市场经济体制不断发生变化，且改革创新工作逐步得到深化与落实，在很多行业及领域中，营改增政策都得到了广泛应用，给相关行业的快速稳定发展带来动力，让良性行业发展模式的构建拥有坚实基础。尤其对于房地产行业来说，基于营改增政策的实施，强化了财务部门票务审查的专业性及严格性，且提升了企业业务部门的运行水平，为房地产企业标准税费缴纳体制的创建及完善奠定了良好基础。同时，营改增政策背景下，使得房地产企业的财务人才综合素质得以提升，通过理解和掌握更多税收优惠政策，强化了税费缴纳意识，为房地产行业的健康可持续发展提供动力。

（二）有利于推动企业各类业务活动的落实

传统的房地产企业经营管理中，通常财务部门的营业税报销都将票据作为主要依据，而对于此种依据有无票据开展的业务，容易增加财务部门的运作难度，给房地产企业财务部门的全面化运营带来阻碍。而营改增政策的实施，使得房地产企业在依据票据开展业务活动的基础上，实现了规范化的报销操作，为企业带来针对性更强的报销模式，如普通发票及增值税专用发票等，财务部门仅需针对增值税发票进行审核即可，无需收集其他多余资料。企业有关部门进行报销的过程中，应保证增值税发票的合理性，为业务部门的票据整合创设了更加高效的运作环境，一定程度上提高了业务活动效率。

（三）有助于规避经营管理中的重复收税问题

针对企业的经营管理来说，营业税的征收需要在整体完成真实销售额的情况下进行，立足于房地产企业成本核心层面进行分析，主要涉及到项目工程建设成本及土地资源购入成本，其中工程建设成本存在税费缴纳需求，但是在房地产营业税征收过程中，通常需要在整体营业税中纳入项目工程建设成本，导致企业需要面对第二次的税费缴纳，而对于增值税的缴纳而言，则可以依据房地产企业相关项目运作管控中的增值金额落实。由此可见，在营改增背景下，房地产企业需积极应对税收工作，重点考虑针对工程项目建设成本开具增值税发票，有助于缓解房地产企业的征税压力。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的消极影响

（一）影响财务报表的可靠性

营改增政策正式实施之前，房地产企业在进行不动产购置的过程中，要求营业税以成本的形式入账，在固定资产中计入营业税。但在营改增背景下，不仅实现了不动产购置价税分离，还可以将购置不动产的金额作为进项税额进行抵扣，但使得不动产入账价值得到降低，一定程度上增加了经营管理中的财务风险，让企业面对的资产负债率有所增加，给内部的融资工作带来不良影响。立足于现金流量的角度进行分析，仅能在结束房地产工程建设工作，并完成竣工验收后，才能取得增值税发票，为此，需要在工程建设初期投入大量的资金，给现金流量带来不良影响，弱化了财务报表的合理性及科学性。

（二）企业面对更大的纳税负担

在营改增政策提出并逐步得到实施的过程中，给房地产企业带来不同程度的影响，在税负方面有明显体现。首先，相关政策落实之前，房地产企业需要针对自身的不动产固定资产缴纳营业税，而在以上资产中，用于购买机械设备的增值税，無法正常进行抵扣，增加了企业的经营成本，通过实施营改增相关政策，企业的固定资产购置成本不再包含在自身缴纳增值税范围内；其次，立足于政策层面，在取得增值税发票的情况下，增值税能够相互抵扣，但是，容易受到工程施工环境等多种因素影响，相对来说较难获得增值税发票的有水泥、砂石等原材料及施工人员或劳务公司产生的劳务费用，此部分费用无法进行增值税抵扣，使得企业依然面对较大的税收压力。

（三）弱化了财务核算的准确性

总结营改增政策的实施情况，给房地产企业的营业收入带来不良影响，因此，对其营业利润也造成一定负面影响。立足于企业营业收入层面，营改增政策的实施使得企业营业收入有明显减少，分析相关研究数据，总体下降幅度为9.9%左右；而从营业成本的角度出发，以成本和费用维持不变为前提，营改增政策实施后，使得企业的成本和费用均有明显降低，给内部资产带来消极影响，导致企业需面对更大的业绩压力，避免不了会影响企业财务核算的可靠性。

三、营改增背景下房地产企业会计核算和纳税工作质量提高对策

（一）重视分析营改增政策，完善会计核算和纳税工作制度

为了减少营改增政策给房地产企业带来的不良影响，应该增强会计核算和纳税工作制度完善意识，加强对营改增政策的研究和学习，了解相关政策规定，逐步实现对财务人员的约束，进一步强化企业财务管理的规范性，为会计核算工作效率的提高奠定良好基础。完善各项规章制度的过程中，企业应该加强对实际经营管理情况的分析，建立绩效考核机制，要求管理人员做到奖惩分明、公平公正，在明确各部门及相关工作人员职能责任的基础上，发挥激励员工的作用，强化员工的竞争意识，进而在会计核算及纳税工作中表现得更加积极。此外，积极开展财务控制风险评估工作，重点落实信息披露等环节的监管工作，通过严格监督达到提高工作质量的目的。

（二）加强获取票据的统一管理，重视开具增值税专用发票

基于对增值税政策的分析，计算增值税的过程中，计税依据为流转过程中产生的增值额，进而完成相应的征收工作。主要构成包含进项税发票抵扣、销项税发票抵扣，因此，增值税的计算与发票存在密切联系，房地产企业开展会计核算及纳税工作的过程中，应加强对发票的有效管理。房地产企业需综合考量施工材料及设备的质量，并做好市场价格的调查工作，优先选择与资质优良的供应商长期合作，尤其是增强与一般纳税人的合作意识，能够在交易过程中开具增值税专用发票，进而达到抵扣部分进项税额的目的。同时，财务人员应该提高对增值税专用发票的重视，了解对应的申报期限，以防因超过申报期限而引发流动资金风险，财务人员需具备良好的职业素养，不断提高自身的专业能力，进而降低逃税、漏税等行为的出现概率。此外，明确营改增政策给房地产企业带来的不良影响，重视落实成本筹划工作，为房地产企业的可持续发展提供坚实基础。

（三）积极争取政府部门的支持，缓解企业税务缴纳压力

从基本性质的角度出发，房地产行业的经营活动体现出很强的综合性，且房地产行业在民生发展中占据重要地位，是国内的第三大产业。为了实现长远发展目标，房地产企业应该积极争取政府部门的支持，了解政府等职能部门出台的政策规定，以此为依据重点优化企业管理模式，加大国家税务政策的综合分析力度，为房地产行业争取更多税收优惠政策。立足于营改增政策实施目的的角度，为了帮助更多企业减轻税收负担，使得企业拥有更强的市场变化应对能力。为此，企业应该加强对政府出台政策规定的合理应用，进一步强化政策的有效性和实效性，同时，政府等职能部门应该针对房地产行业的过渡期出台相应的支持政策，尤其对于小微企业来说，给予一定的资金支持，能够帮助其减轻税务负担，从而减少来自营改增政策带来的冲击。

（四）调整优化企业组织架构，落实内部资源科学化配置

为了形成良性的房地产行业发展模式，房地产企业应该重视做好营改增背景下自身架构的调整及优化工作，结合对行业发展形势的分析，持续做好房地产项目架构的革新，增强组织内部会计核算人员岗位调整意识，强化会计核算人员的岗位工作适配性，使其在岗位工作中表现得更加积极，有助于提高工作质效。同时，企业应增强与同行业企业的交流意识，建立科学完善的协作机制及监督管控机制，创设良好的行业发展环境，强化房地产企业各项资源配置的科学性，使得房地产企业的产业架构更加完善。

（五）制定合理化的营销策略，有效选择营销策略调整方法

基于对营改增政策的分析，不仅带来相对较为理想的减税效果，还在一定程度上增加了发展压力。为此，房地产企业应该积极应对市场变化，综合考量营改增政策，选择恰当的时机调整营销策略，通过对相关政策规定的灵活运用，能够减少企业的税务负担，进而让营改增政策带来的积极影响更加突出。为实现以上目标，房地产企业应该合理选择调整营销策略的方法，如结合实际情况适当提高办公类物业的销售价格，因为新项目对应的进项税率为11%，所以，企业可以通过适当提高销售价格而进行税负转嫁；或者采用营销人员劳务派遣的方式，主要因为员工的工资无法进行进项抵扣，而劳务派遣公司的发票能够进行进项税额的抵扣，可见，此种方式体现出较强的可行性。

（六）加大会计人才培养力度，不断提高账务处理工作质效

对于营改增政策下落实会计核算工作及纳税工作的员工来说，是重要的基础力量，其专业能力及综合素质直接影响会计核算及纳税工作质量，尤其在会计报表要求不断提高的过程中，且需要房地产企业更加细致地落实财务管理。为此，需要在增值税实施过程中做好申报抵扣及增值税产生等内容的全面反映工作，定期组织会计核算及纳税人员参加专业化培训，重点学习营改增政策的相关知识，了解行业发展动态，不断提高财务人员的做账能力，切实强化纳税工作的合理性及规范性。此外，加强对会计人才税务申报方面的培训，配合学习计算机会计做账技能，建立“老带新”的业务培训模式，确保会计人员的综合素质能够满足营改增下房地产企业的经营发展要求。

四、营改增对房地产企业会计核算和纳税影响的案例分析

以某房地产企业为例，其于2016年4月获得当地的一个地块，并支付了相应的土地出让金，金额高达11100万元，同时，还支付了1500万元的配套费。该房地产企业在当年11月取得商品房預售许可证，而16年获得11100万元的含税预售销售额，对应的年度工程价款含税为11100万元，该房地产企业取得了相应的增值税专用发票，且进行了认证抵扣。企业从2017年初到6月份，整体的预售收入为22200万元，同时停止了房地产销售，改房地产工程项目的交付入住及为业主办理房产转移手续的时间为当年11月份。针对以上案例进行解析，基于营改增政策背景下，在含税售价不变的情况下，对应的土地增值税有所减少，利用营改增后的公式进行计算，房地产企业应缴纳186万元的土地增值税，营改增前的土地增值税需缴纳247.5万元，可见，帮助房地产企业节约了67.5万元的税收成本，营改增政策的实施给房地产企业的会计核算及纳税带来明显影响。

结束语

房地产行业是民生发展中的三大支柱型行业之一，而营改增政策的实施给房地产企业带来一定影响，包含积极影响和消极影响，主要体现在会计核算和纳税层面，为了充分发挥营改增政策在房地产企业中发挥的积极作用，有效规避带来的不良影响，应重视研究相关的政策规定及企业实际发展情况，合理选择有效的会计核算及纳税工作对策，建立科学完善的工作机制，构建健全的会计核算及纳税工作体系，让房地产行业的稳定有序发展拥有坚实基础。

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