新收入准则对房地产企业会计核算与财务管理的影响

王姣龙

（扬州西园实业发展有限公司，扬州 225000）

引 言

目前，全球经济增长速度逐渐加快，建筑业在市场经济的大潮中占据重要的位置，对于建筑行业的收入制度完善是必不可少的环节。其中，收入的核算方式对于企业来说是不容忽视的重要指标，可以直接反映出建筑企业的经营状况与整体效益，以便管理层进行决策的制定。在社会发展的浪潮中，原有的收入核算制度已经不能满足市场的需要，导致市场信息缺乏可比性和真实性，产生市场财务方面的安全隐患。在新的收入准则实行后，建筑企业披露的财务信息所反映出的数据更具有说服力与代表性，同时影响企业原有的核算方式与财务管理制度，建筑企业应对此进行制度创新与人才培养，从根本上提升财务制度工作的效率与质量。

一、新收入准则对房地产企业的会计核算影响

作为会计六大要素之一的收入，其核算方式对于房地产企业来说是不仅影响损益科目的记账准则，对于企业自身与投资者权益都有着重大的影响。为了总体上规范收入的确认原则，财政部门颁布了新的会计准则，重新规定了企业的信息披露的具体要求和确认收入的时间点，使得会计核算的整体制度框架得以重新规定。房地产企业与其他行业的会计核算有着巨大的差异，在新的收入准则出台时，一方面影响房地产企业自身的入账准则，另一方面促使各个房地产企业为应对新型收入规则更正自身的入账规则，从而使房地产行业在会计核算方面成为市场的模范，从而推动房地产业的发展。

原有的收入准则对于建造与收入的边界规定相对较为模糊，没有明文规定出何时确认收入，以及何时确认建造成本，这样就使得部分财务人员对入账规则不明确，每个月的入账方式相对较为灵活，这就影响了会计准则的可比性与谨慎性原则，容易造成公司账目混乱等风险隐患的出现。新的收入准则对于收入确认模型进行了全新的规定，取消建筑合同准则，降低了会计在做账时业务判断的难度，同时在一定程度上使各个单位形成了统一的会计核算制度。

新的会计收入准则也规定了在“某一时间段内履行”或是“在某一时间点内履行”，影响企业会计做应收账款科目的入账时间。例如，在原先的会计准则的引导下，会计收到客户的款项就立即入账，没有时间节点的限制与明确规范，则会导致当月账目不平等问题出现。新的会计准则将时间节点分为两大类，其中“在某一时间点履行”即在项目确认进度的时间点就可以确认收入。在“某一时间段内履行”则分为三类情况，明确规定了企业与客户各自的权利和义务。与此同时明确了收入的入账时间，确保在新的会计准则下控制权逐渐偏向为定性分析，降低人工判断业务的时间，提升财务做账的工作效率。

二、新收入准则对房地产企业的财务管理影响

新的会计收入准则一经颁布，再结合建筑企业工程周期长、投入资金量较大等特点，在财务管理上的影响是意义深远的。在建筑企业多重交易中，合同内容包含了许多双方应履行的义务，这就给建筑企业制定适应新准则的财务管理目标提出了更高的要求。有些房地产企业可以通过财务管理的目标制定拥有更多的利润操作空间，许多建筑企业不能如实披露本企业的财务信息，不能向大众反映真实的经济状况，这就会导致风险隐患的产生，不利于企业财务管理制度的变革与发展。财政部出台新的收入准则，使得收入核算的对象增加，提升了企业盈余管理空间，规范了企业财务信息披露制度，从根本上推进了建筑企业的合同签订规范，从而增加企业披露信息的真实性与准确性，从根本上促进了建筑行业乃至整个市场的经济制度发展。

三、新收入准则下房地产企业所面临财务的困境

新会计收入准则的颁布，是财政部吸取了国际会计准则的先进经验制定的一套适应于我国经济发展的会计准则，在确认模式、计量标准及合同成本上发生了根本性的变化。根据实际状况来说，新收入准则下房地产企业的财务工作主要面临着以下四点挑战。

（一）业务识别上的差异

为了适应社会经济的飞速发展，对于建筑企业来说，新收入准则的制定使得合同的地位愈发重要。建筑企业在与客户签订了交易合同后，凭借合同中约定的交易时间、交易方式，以及履行合同方式，会计人员才能进行会计核算工作，财务管理人员才能根据实际情况对企业发展进行规划。合同成为企业履约，以及获取收入的重要凭证和依据，也是企业判断收入确认时点的重要依据。

许多建筑企业会有兼营和混合销售行为的发生，这就使得财务人员在判断合同的同时还需要确定税率辨析，根据发生业务的主营业务确定出混营与兼营，在注重减少企业成本的同时还要注重减少企业的税会差异。

（二）合同价格履约风险

识别合同的能力是建筑企业财务工作人员在会计核算方面最重要的环节之一，是决定建筑企业是否能跟竞争对手相互匹敌的关键因素。但是新收入准则中没有对合同相对方是否履约义务的识别做出相应的标准制定，导致建筑企业的会计人员难以识别，给企业造成合同履约的识别风险。在合同签订的过程中，最重要的因素就是价格。一般而言，合同金额受企业资金的时间价值、融资成分、对价等因素影响，故需要建筑企业加以注重。建筑企业的可变对价因素十分广泛，尤其是当企业与客户之间存在退货事项所涉及的罚款、销售折让等业务，会给企业资金流动带来安全隐患。

（三）财务制度管理混乱

财务管理是指导建筑企业会计制度建设和各项财务工作开展的重要管理工作之一，财务管理在企业中的作用是不容小觑的，也是撑起企业管理的重要组成部分之一。但是，在现代快速发展的社会市场经济体制下，很多建筑企业在财务管理体制建立的细节上还存在许多问题，导致财务管理工作的方向性与精确性不明确，关于工作职责的划分不明确，阻碍了企业自身的财务精细化管理与会计制度的顺利运行。建筑企业在前期需要大量的资金投入，在保证建筑企业拥有健康资金链的同时，由于建筑行业的工程周期较长并且需要持续的资金流动，许多财务人员只注重建筑工程施工项目的短期经济利益，影响了建筑企业的长期经济体系的建设，甚至阻碍了建筑行业在市场上的可持续性发展。

（四）税务筹划体系陈旧

税务筹划影响建筑企业的长远发展是必不可少的重要工作之一，在建筑企业的申报中，有很多跨省市的异地预缴税款业务，以及许多分包项目，发票的收款日期不同，税款申报的所属期限就不同，这就导致在不制定税务筹划方案的建筑企业会出现账目混乱，在审计工作上无法确认工程款的收入时间等问题出现。同时，在建筑业的企业所得税方面，判断收入确认的标准仍然遵循风险报酬的转移，从而在时间节点上与新收入准则形成了一定的差异，导致企业所得税报表申报出现错误。由此看来，建筑企业应随着新收入准则的颁布，有针对性地制定税务筹划方案，让税法的确定与会计报表的做账形成一体化变革，对建筑企业的税务筹划进行系统性优化。

四、针对难题的策略

（一）提升财务工作人员的业务判断水平

为了顺应经济市场发展洪流，满足众多建筑企业的经营发展模式，财政部门颁布了新收入准则，这对于市场行业的影响范围更为广泛。在新收入准则的要求下，企业需要根据自身的发展需求，变更自身的会计收入确认准则，其中收入的核心即是合同的规定标准，而财务人员对于合同判断能力则是重要因素之一。建筑企业的财务人员对于新收入准则的理解不能仅仅停留在表面上的解读，而是需要将合同的划分方式、建筑企业收入结算节点等要素相结合，形成系统的、完备的判别体系，明确收入与时间节点之间的界限，从而更为精确地划分合同范围，以便确保日后申报报表及入账工作的顺利开展。建筑企业的管理层需要开展新收入准则的培训及研讨会，可以结合政府部门的准则请专业解读人员进行政策解读，结合建筑企业的实际经营状况来分析新收入准则对于合同的判别标准及经验。

在新收入准则出台的影响下，企业需要对会计核算制度与财务管理制度进行调整，就对于企业财务人员的工作掌握程度与合同判别能力有了全新的要求。因此，在实行新的收入准则的背景性，建筑企业的财务人员需要大量时间来对合同进行分辨，只有进一步提升员工的工作效率与对新准则、政策的解读，才能更加适应建筑企业的财务工作环境。企业在全面分析自身利益需求的同时，全方位考虑新收入准则的影响因素，从细节处做好财务制度的创新与优化，从意识上培养员工对于新收入准则学习的积极性。建筑企业在制定严格的会计制度的基础上，还需要进行全面的监督检查，确保会计人员在遵守入账准则的同时提升工作效率。

（二）严格规范合同管理制度

合同对于建筑企业的长远发展是十分重要的因素，需要对其进行细致的管理规范。新收入准则的颁布，使得建筑企业在会计信息质量要求、资产负债表的会计核算、所有者权益比例分配，以及收入费用申报等模块，有了更加全面的规范性措施及指引。对于建筑企业的实际发展过程来说，合同的签订不仅仅能够促进企业经济稳步建设，更影响建筑行业在市场上的地位。建筑行业的合同有时还存在着隐形的市场约定，需要财务人员进行格外关注。随着领导层对于规范制度的严格制定，需要对商品和服务进行清楚的界限划分，考虑合同能否在确定的范围内进行签订，以及所签订的内容是否能为建筑企业带来最大限度的利润。

与此同时，企业还需要结合自身经营管理特点来制定适当的财务管理制度，将新收入制度融合进建筑企业的管理目标当中，在一定程度上以合同为基础，以此形成一套具体的管理措施，再加上对企业本身的经营特征加以了解，制定出科学化、规范化的管理制度。管理层需要严格把控合同签订的各个环节，经过各个部门的主要负责人签字确认，使各个部门之间形成监督的闭环，确定合同的真实性、合理性。在签订合同的基础上，财务人员还要严格把控合同中约定的履行义务方式、交款方式，以及衡量合同当中货币的时间价值，在合理的地点以合理的方式进行货物的收发与交付等一系列活动，将合同的风险控制在最小范围内，确保企业资金不流失。

（三）确定财务管理目标

财政部新发的新收入准则规定了建筑企业合同的新版辨析规定，建筑企业的财务管理范围与收入核算方式也应做出相应的调整。若是建筑企业无法细化规定财务管理制度与相应政策，就违背了会计准则的可比性原则，使建筑企业的合同与收入节点划分模糊不清，进而对明确的财务管理目标带来影响。所以建筑企业改革其财务管理制度，出台相应的财务风险防范措施，并制定详细的标准，是势在必行的。财务管理是企业管理的核心，施工企业需健全内部控制制度，完善内部控制体系，为公司财务运作提供相应的制度保障，提升内部运营管理效率，实现企业利润最大化目标。

在新会计收入准则的运用中，企业财务人员应对各个合同都有详细的了解与判别分析能力，这不仅要求对于合同边界化条款分析清晰，还需要尽可能地对一些具有融资价值的合同进行评判，以供管理者参考。建筑企业的经营特点就是工程周期长，要想在最大限度上控制安全隐患，就要对企业内控体系和风险管理体系进行全面的管理与调整。在开展安全体系建设的过程中，需要企业将摒弃与新收入准则相悖的会计制度理念，构建严格的财务管理制度，在财务人员实施相关方案过程中进行监督检查工作，结合企业自身价值观念及内控体系，完善建筑企业财务管理目标，从而促进建筑业的发展。

（四）完善税务筹划体系的建立

建筑企业税务筹划方案的制定是十分必要的，管理层尤其要注重税费支出在企业利润中的占比，及时进行总结和分析，向建筑企业提供有效的价值判定标准，才能对企业的税务筹划体系加以完善。在分析税务筹划体制建设核心问题的基础上，对税务筹划所涉及的各项监督措施进行分析，在此基础上，针对新收入准则，对影响企业会计核算和财务管理方式的因素进行革新，才能从根本上为企业减少税费的支出。

企业的财务人员在新制度发布后，应对旧制度存在的问题进行查漏补缺，使企业减少税费支出，在做账环节对会计入账科目进行有效把控。同时，需要科学编制纳税筹划方案，结合新收入准则对纳税筹划的影响，组建专业团队开展纳税筹划工作，以科学的纳税筹划机制，不断提高纳税筹划质量，合理确定会计核算与财务管理的职责分工，以达到良好的节税效应。

结 语

随着经济市场的不断完善与发展，商业的变革与经济全球化的一系列发展成果出现，同时带来了会计核算制度上的风险隐患，这就使得推行新收入准则迫在眉睫。随着建筑企业自身交易种类不断增加、合同签订中的隐形条约越来越多，应加强财务人员对于合同的分辨能力，从细节处严格控制合同的签订规范，以及财务管理制度的规范流程。新收入准则与国际会计准则的趋同性，在一定程度上会将税务筹划规划成适应新会计收入准则的完备体系，以此来帮助建筑企业的发展。