城市老旧商业中心区提升策略研究——以南坪片区为例

张 玮，李洁莹

（重庆市规划设计研究院，重庆 400000）

1 现状问题梳理

南坪商圈位于重庆市南岸区，曾经是重庆市主城区三大核心商圈之一。但随着城市向北，南坪在重庆中心城区的发展逐渐慢了下来。近些年，随着南岸区的城市发展中心逐步转向茶园、长嘉汇，南坪商圈的地位已不复往日辉煌。

首先，商圈城市建设放缓，近年来，南岸区城市重心逐渐向弹子石CBD、茶园组团转移，相较解放碑、观音桥等其他传统商圈，自2014 年后，南坪商圈重大建设项目缺乏，城市建设减缓。与此同时，南坪片区商业物业空置率远高于中心城区平均水平，空置面积占比达24.2%。南坪片区南部的中远精密地块、国网重庆南岸供电公司、重庆路桥股份有限公司、万兵地块以及启东市合成化工有限公司等5 个产业园区约24.3hm2均为低效用地。

同时，片区国际化建设滞后。南坪商圈作为展现重庆现代都市风貌的重要窗口，城市形象有待提升，缺乏国际化的会议会展及演出活动，国际化人群的基础设施缺乏。

其次，商圈风貌欠佳，市容环境亟待提升。现状南坪片区环卫保洁质量低，占道经营、油烟、噪音扰民，停车困难，市政设施陈旧等问题突出。同时，商圈内大部分商业综合体沿江南大道呈典型的“一”字型布局，各个商业体之间连通不畅，板块割裂严重，地形高差大，慢行体系构建不够完整，给行人通行带来不便。

再次，配套设施有待完善。目前商圈内智慧化程度不高，互联网、物联网、大数据、云计算等新一代信息技术的应用相对缺乏。智能设施建设较为落后，信息获取手段落后，各种智能设施的建设还处于起步阶段。用地结构有待优化，整个南坪片区居住用地占比过大（45%），且多为20 世纪90 年代左右的老旧社区，教育、医疗等公共服务设施不足，开敞空间缺乏（4%）。商圈对外交通潮汐交通现象明显，出入口高峰严重拥堵，内部道路连通性交叉，尽端路比例接近35%，慢行交通系统性交叉，停车设施缺乏，供需比仅为0.7:1。

最后，特色化发展有待挖掘。对比中心城区其他传统商圈，除去其本位职能外，南坪商圈在自身特色上有待进一步挖掘塑造。与此同时，南岸区拥有众多的人文历史资源，但作为依托经开区发展而来的南坪商圈在城市建设中人文资源利用不足，人文特色有待进一步挖掘与展现。

2 目标与策略

本次研究围绕“建设国际化、绿色化、智能化、人文化的现代城市”，以将南坪片区建设成为“国际文旅示范区，都市魅力展示地”为目标，以建设“宜乐的消费空间、宜业的生产空间、宜居的生活空间、宜游的生态空间、畅达的交通组织”为策略，打造南坪城市品牌，提升经济品质、生态品质、人文品质、生活品质，构建宜乐、宜业、宜居、宜游的现代化都市核心商圈，为本地市民和外地游客提供更美好的城市体验。

同时，以问题和目标为导向，结合南坪片区现状条件，围绕宜乐的消费空间、宜业的生产空间、宜居的生活空间、宜游的生态空间、畅达的交通组织5 条主线，对南坪片区近远期提档升级工作提出规划指引。

2.1 宜游：做亮南坪旅游名片

2.1.1 承北启南，借势拓展

（1）承北。通过1 智轨、3 城轨、多车行等城市特色交通系统，便捷引流长嘉汇大景区等旅游客群。其中智轨为长嘉汇大景区游客可通过长江索道、水上游线、南滨路智轨便捷换乘城市轨道3 号线、10 号线到达南坪商圈。城轨通过城市轨道3 号线、10 号线、环线便捷联系便捷到达南坪商圈。车行则通过江南大道、海峡路、南滨路等多条城市道路直达南坪商圈。

构建长嘉汇大景区与南岸商圈经南滨路的特色旅游环线。策划长嘉汇大景区至南坪商圈的特色旅游环线，吸引旅游人群，旅游公交线路全长22km，单程30min，全程60min。结合沿线旅游景点设置创意公交站点，提升特色交通吸引力并凸显旅游标签。

（2）启南。加快推进龙湖·南城天街项目，并以此为契机，逐步带动响水花园社区、渝南汽配城等老旧社区用地转型，实现商圈东扩。整体形成以南坪步行街为商圈核心，两侧商业商务环绕的商圈核心格局。

提升商圈颜值。邀请国内外优秀规划建筑设计机构，将龙湖TOD 项目打造成为既能体现重庆国际化大都市的国际水准，又能够充分融入重庆特色的地标建筑。依托南坪中心广场提档升级，撬动社会资本，助力沿线商业颜值、品质提升。引导万达广场、工贸大厦、西计大楼、电信营业厅、城市星座、城市之光、南坪大厦等商住楼宇实施立面升级，整体塑造连续统一的城市界面，提升城市风貌品质。

2.1.2 两翼齐飞、错位发展

（1）东翼：南坪中心广场。通过丰富城市活动、优化步行体验等方式，对中心广场进行提升。

丰富城市活动。针对商铺、中央绿化带及中轴公园，通过建筑风貌提档升级、植入大型公共空间等手法塑造商业核心，强化联系。引导南坪中心广场商业商务形象展示逐步向文化娱乐、大型开敞空间、体验购物等功能转变，共享激活城市活力。

优化步行体验。全面取消江南大道步行街段的路面占道停车，构建地下停车、下客系统，全面禁止步行核心区社会车辆通行，优化步行街区交通组织。对南坪中心广场进行整体铺装改造，整体采用流线型变化的铺装形式，颜色以暖白、浅灰、深灰为主，内置彩色灯带及旱地喷泉等设施；打造一条流光溢彩、美丽景致的步道。

（2）西翼：特色民俗文化街巷。“直者为街，曲者为巷；大者为街，小者为巷[1]。”相较其他传统商圈，南坪商圈道路主次分明，街巷特征明显。同时，南坪商圈路网密度达到了7.96km/km2，仅次于解放碑，远大于其他商圈。但现状南北向道路日晒严重，空间尺度大，遮阴效果差；东西向道路景观品质高，遮阴效果好。

图1 中心城区传统商圈道路肌理

因此，规划以惠工路为核心，周边街巷为辅助，策划春赏花、夏纳凉、秋观叶、冬暖阳等类型的特色活动，结合“夜经济”集聚区构建，强化惠工路两侧建筑风貌塑造，打造展现南坪特色民俗文化街巷。

2.1.3 近者悦，远者来

近者悦。结合城市更新，完善广场、公园等开敞空间，并通过慢行系统进行串联，形成层次立体、丰富多样的开敞空间体系，让广大居民生活得更舒适、更和谐。

远者来。打造南坪中心广场、特色民俗文化街巷、汽车文化产业园、美心网红屋顶、多彩江南隧道、寻访川黔古道六大城市品牌，提升和完善旅游配套功能，做亮南坪文旅名片。

2.1.4 注入传统文化

挖掘分析南岸区文化吸引力，总结5 种文态构建方式，在南坪商圈建设中予以落实，强化南坪片区文化传承创新，提升商圈文旅水平。

2.2 宜乐：提升南坪商圈品质

2.2.1 升级功能业态

通过分析当前中心城区传统商圈发展现状，明确南坪商圈作为内生型商圈，服务客群以南岸区、巴南区居民为主，随着龙洲湾商业商贸产业的进一步发展，目前客群面临外溢情况，商业提档升级势在必行。

同时，南坪商圈商贸业业态丰富度较高，但零售容量、名片效应、典型项目、商圈环境等发展不足。整体品质和活跃度较低，租金水平最低，受疫情影响，空置率有所上升。空间关联度方面，南坪商贸业空间集中度较高，但受道路阻隔产业集聚效应未呈现。主力品牌雷同度较高，产业差异化不足，仍需进一步丰富产业类型。

因此在商圈功能业态升级方面，重点关注“夜经济”“网红经济”“场景经济”3 个类型。应把握当前城市商业中心发展趋势，以旅游业带动，引导商圈功能业态由现状单一购物向业态复合的体验转变[2]。持续强化商贸、商务办公和居住功能，同时植入城市旅游和文化创意功能，实现商旅文产联动发展。商业项目定位和功能差异化发展，结合项目自身基础发展时尚潮流、都市休闲、亲子家庭、文化旅游等面向，确定不同发展主题，避免内部同质化竞争。最终形成打造南坪中心广场+惠工路特色民俗街巷+会展业三大消费IP。

2.2.2 扮靓市容环境

主要通过干净、安全、有序、绿色4 个方面扮靓市容环境。修复和更换市政设施，营造干净的商圈环境。排查火灾隐患，提升消防安全。营造有序的商圈秩序，整治油烟噪声，多途径解决“停车难”问题，加强待客站点管理，营造有序的商圈秩序。营造绿色的商圈空间，补种和修建现状植株，通过新增绿色空间，增设花坛、花盆等措施，营造绿色的商圈景观。

2.2.3 建设智慧城市

重点通过优化数字政府管理，塑造政府服务新手段，推动数字社会治理，创造高品质宜居生活，助推智慧社区服务能力提升3 个方面实现。

2.3 宜业：经开区的转型升级

2.3.1 加快智能化产业布局

首先加快智能化产业布局，经开区（西区）北侧区域发挥“3D 智汇”、国泰·汽车E 电园、国盛信息产业园等智能化产业引领作用，带动江南印务、琪美斯医药、远达环保等工业楼宇更新发展，逐步引导周边产业功能向智能化产业转型。推动数字经济产业集聚，加快新经济业态项目的布局，实现低效用地向新经济用地的转换，引领助力经开区从传统工业强区向“智能经济”先行示范区转型。

其次利用康师傅等低端污染产业外迁机遇，以文保综合服务设施、三峡文物科技保护基地、骏逸公园为基础，打造集文博产业与科普、娱乐、休闲功能为一体的文博公园。

最后拆除老旧厂房，留白用地进行重建，完善居住邻里中心的功能配套。植入商业娱乐功能，形成绿地广场等开敞空间，配套中小学校，完善社区运动休闲设施。打造都市休闲康养产业，联动美心集团转型为都市休闲康养、连接屋顶乐园，激活美全世纪城。形成美心大健康城，打造同城康养的美好生活场景[3]。

2.3.2 构建汽车文化产业园

重庆汽车产业文化深厚，但缺乏对外展示的窗口。经开区（西区）南侧区域逐步引导低端污染产业外迁，并以现状经开区（西区）汽车销售、驾驶培训、技术服务等汽车产业为基础，延伸传统汽车销售服务产业链，发展汽车智能化应用，5G 网联车试验场，发展汽车文化，为顾客提供汽车改装、自驾游俱乐部、车友会等多元服务形式。并通过联动高校，构建产业社区等方式，打造创意/创业产业基地，完善区域文化、休闲、商业等功能，形成产业社区的研发与综合服务区。

2.4 宜居：老城区的有机更新

采用功能疏解、综合整治、拆除重建、零星拆建4种方式对老城区开展有机更新工作，让群众有更多获得感和幸福感[4]。

功能疏解，梳理二贸片区、金属材料公司宿舍（含庆隆花园）两处用地，补齐小区公共空间、社区用房、游乐设施、停车位等基础设施短板。综合整治，坚持开放共享理念，改造11 处为小微公园或公共文化娱乐设施，修缮5 处老旧建筑。

完善公共服务设施配套。结合老城区有机更新，在南坪片区在现状13 所小学，一所九年义务制学校，4 所初级中学，3 所完全中学的基础上，新增4 所小学，扩展一所中学。收储重庆万兵塑料有限公司后，调整优化用地性质，新增专科医院1 处，用地面积约4hm2。新增长江新村、新田湾、丹龙路、云天雅苑、雅居乐、万友七季城等6 处社区卫生服务中心。

此外，通过多维度提升交通服务水平，实现南坪商业片区交通服务水平的全面升级[5]。最后，通过对接各个部门，规划提出了7 个近期重点+21 个近期渐次以及5 个中远期的项目库，保障规划研究落地。

3 结语

不同于以往大拆大建式的城市更新方式，城市老旧商业区的复兴，需要更多“刺绣雕花”的手法，深入剖析外部环境、内部空间以及产业趋势等等因素，方能找到合适的路径。但规划研究不仅仅是规划部门与主管部门的纸上画画，更应该依据规划，明确职责分工，强化资金保障，充分利用网络、报刊、移动终端等新闻媒体，加强公众参与，让市民支持南坪片区的提档升级工作，鼓励各界积极参与，方能真正实现老旧商业片区的城市复兴。