房地产业及建筑安装业如何规避涉税风险

◎文 穆鸿雁

我国税务改革前，房地产业与建筑安装业都是我国主要的营业税纳税主体。但是税务改革政策实施后，营业税主体发生转变，“营改增”对房地产业与建筑安装业的税收产生较大影响。税务政策不断发生改变，如果不了解税务政策，企业在经营过程中容易产生较多税务风险。为此，企业应科学规避涉税风险，合理规划税收管理工作，加强税收风险管理，方能保障房地产业与建筑安装业健康稳定的发展。

房地产业与建筑安装业的涉税风险

运营业务风险由于房地产业与建筑安装业的日常监管难度较大，经营周期长，在运营过程中，更加容易出现运营业务风险，面临较高的偷税、欠税风险。房地产业、建筑安装业的工程款结算不统一，影响着税款征收，导致税款征收波动较大。在工程结算前期，房地产业与建筑安装业的大部分项目存在无税可交现象，后期项目开始缴纳增值税，导致税款缴纳出现较大的波动，个别企业难以承受税款缴纳的变化会出现“跑路”的情况，最后导致税款流失。

我国新出台的税收政策中明确提出，发生应税行为承包人、承租人都需要承担相应的法律职责，只要对外运营，就会产生一定的应税行为。挂靠人需要承担业务营业缴纳的责任，那么相应的企业需要承担相应的税务风险，导致企业面临一定的经济损失。同时，企业的名誉也会受到严重影响。

当然，运营业务出现风险与企业缺乏风险预测意识有关，大部分企业并未意识到税务风险管理的重要性，并未树立防范意识，容易忽视工程施工进度、销售回款以及融资贷款，在企业的项目建设中税务风险管理缺失。财务部门工作职责并未落实，缺乏严格管控，部分企业的纳税人对新的税款政策不理解、不熟悉，存在对跨市与跨省项目纳税过程中，并未在项目服务地区发生预缴税款，从而增加企业的涉税风险。

预收账款风险预收账款风险是指房地产业与建筑安装业账目已经形成纳税义务后，但是企业并未在第一时间将应缴纳的税款上缴。一旦税务部门检查，企业将会承担较大额度的滞纳金，且根据相关的税收政策，企业可能会面临一些处罚，对企业纳税人下一年度的评价有严重影响。例如某房地产公司已经取得某项目后开工建设。同时，已经取得相关商品房的预售许可证，并在后续的经营中与购房客户签订买卖合同，已经预收购房款，在企业进行相关财务处理时，并未及时依法进行纳税申报。这种情况当地的税务局一旦发现，将会按照我国相关的营业税条例规定对企业进行处理。此外，企业发票需要按照相关的规定进行规范处理，避免虚假发票的问题。在我国全面推出“营改增”试点后，大部分房地产企业与建筑安装企业中的管理人，会利用项目承包商开虚假发票，试图扩充成本，导致企业将会面临较大的风险。与此同时，增加了企业担负刑责的可能性。

收入结算风险房地产业与建筑安装业在项目建设过程中，其合同收入的内容可以分为两个部分：第一部分为项目合同中所规定的初始收入部分，剩下的一部分则是合同发生变更或是索赔后形成的价外费用。缺乏全面了解会导致企业面临营业收入完整性的涉税风险，企业的相关涉税人员应该对企业项目合同的收入确认需要的基本条件与依据，从而规避涉税风险。

由于我国税务改革，房地产业与建筑安装业受到影响，项目的合同会出现两种模式，将材料与计税分开，也就是“甲供材”中出现简单计税与简单包含材料两种模式。这两种不同模式的合同应该将单一含材料部分的发票由甲方负责开具，并提供施工方，在最后将其纳入合同的总收入中开票给甲方。但是这个过程比较复杂与繁琐，所以另外一种合同模式为简易计税方式，操作起来比较方便，有利于甲方抵扣税金。而甲供材的合同确定依据中，计算合同计税时需要查看是否包含材料费用，如果操作失误将会使企业面临涉税风险。

根据我国针对房地产业与建筑安装业所得税处理规定，企业一旦开发产品完工后将会直接视为完工，收入结算时应该计算其计税成本，并计算企业在此之前销售收入的具体毛利额，将实际的毛利额与对应的毛利额之间的差额全部纳入项目的应纳所得税中。但如果企业对这类税收政策不熟悉，例如难以明确区分出会计和税法收入确定原则的差异，将会导致企业面临严重的税款滞纳风险。

管理过程控制风险房地产业与建筑安装业的材料、人工费用以及各种机器的租赁费用高，涉及大量的增值税与征收率，且税率不同，会增加企业过程控制风险。部分企业在施工过程中，取得发票的项目税率容易出现失误，根据我国相关的增值税政策规定，企业的纳税人的施工设备出租给他人的应该按照相关的建筑服务规定缴纳增值税，且税率应该把控在9%，当企业对政策把控不准会产生涉税风险。除此之外，房地产与建筑企业员工较多，施工项目大，工作人员不足时企业将会对外临聘。每一个员工的工资发放前都应该上报并缴纳个人所得税，施工方是主要的代扣代缴义务人，需要承担代扣代缴义务。但在此过程中，如果企业的管理有误，并未及时上报，将会导致企业面临税务处罚。此外，企业使用电子形式签订的印花税也会面临涉税风险。由于企业需要签订的合同较多，为了便于管理会采用电子合同，容易忽视印花税申报，出现涉税风险。

建筑安装企业涉税风险的控制对策

运营风险防范对策有效防范房地产业与建筑安装业的运营风险，需要结合企业的具体发展状况，不断优化企业的运营方式。例如建筑安装企业的挂靠运营方式，详细了解运营方式的相关法律职责。为了有效防范运营风险，被挂靠企业应当对挂靠企业基本情况进行详细了解。例如企业的运营情况与资历信息，最后应该详细核查其资金状况，需等相互确认后，科学分配职责，建立良好的合作关系。除此之外，企业应该对增值税的行为加以管理，并严格按照我国增值税中对纳税义务的规定进行确认，以增值税的发生时间作为确认销项税的依据，动态监控企业的具体负税情况。

为了避免企业出现虚假发票的现象，需要及时建立相关的发票管理制度，并加以控制开具发票的各个环节，消除发票虚开的风险。加强企业内部的财务管理，做好财务监管工作，制定相关对策，不断优化财务控制方式，并在被挂靠企业中，严格管理挂靠企业在施工中的各个环节，对施工流程严格监管，使监管工作更加全面与完善。科学制定企业的会计记账标准，将设定总账的权力交由被挂靠企业，挂靠企业负责组织施工，定期清点账务，有效防范风险。

账款风险防范对策企业财务人员的专业素养影响着企业的发展。大部分涉税风险与企业工作人员专业知识能力掌握不足、专业素养低有关。我国税值改革制度持续进行，企业应该加强财务工作人员专业素养的培训，应该深入认识我国增值税中的对义务缴纳增值税详细规定。在预收款项或是按照相关的合同规定进行节点付款，企业都将面临纳税义务发生时间的问题，明确税法中对纳税义务时间发生截至点的确定，并按照时间截至点完成缴纳，履行对应的纳税职责即可有效防范涉税风险。财务人员应详细了解工程承包合同中的内容，做好各项款项支付时间的标记，避免遗漏，按照项目的合同完成纳税职责。当项目合同中并未体现支付款项的详细期限时，财务人员确定纳税义务发生时间应该以纳税人收取营业收入款为准。

此外，应跟随我国税务体系改革，不断加强企业账款管理，及时完成企业税务预缴和汇算清缴工作，准确把握相关的政策规定。例如及时在建筑服务所在地完成预缴税款，采用多种方式计算企业项目的预缴增值税。但预征率可能存在不同，所以需要企业财务人员学会使用不同的方法灵活计算，明确企业的纳税义务，不断规范企业税务会计核算。

收入结算风险防范对策收入结算风险防范应根据我国针对企业所得税相关规定的通知进行防范。首先需要明确企业劳务收入的确定，并对其劳务收入的时间点与前提条件做出明确规定。而建筑企业应该按照相关规定完成对完工进度的判断，并在第一时间内确定企业当期建筑劳务收入，及时上报，避免出现收入确认滞后的税务风险。防范税款滞纳风险时，企业应该明确所开发完成的产品的具体完工时间，通过判断竣工材料、开发产品得到状况确定企业的项目是否完工，竣工证明材料已经向相关管理部门报备，且产品已投入使用并获得初始产权证明已经完工。企业存在不同的销售方式，交易环节与流程复杂。因此，发生纳税义务的时间存在较大的差异，当发生纳税义务时应该及时上报，并按照企业经营业务所得税的相关处理办法对销售方式以及各确定的时间节点进行确认，避免出现收入确认滞后的税务风险。同时，明确实际的毛利额与对应的毛利额之间的差额，全部纳入应纳所得税中，并详细区分会计和税法收入确定原则的差异，降低收入结算风险。

全员全过程控制营业税改增值税的政策实施后，大部分企业办理涉税业务更多的是非专业的财务人员。在企业的投标预算、签订建设合同、项目施工、材料采购均涉及到一定的税务知识。企业使用非专业工作人员容易产生涉税风险，例如企业招聘大量的临时工作人员的人工费支付是需要上报个人所得税的，但非专业工作人员容易忽视这一点，从而导致企业产生涉税风险。所以，企业应该加强财务人员对我国新的增值税基本理论知识的学习，在企业项目建设过程中，应该让财务人员参与到多项合同签署过程中。例如，常见的材料采购合同、机械租赁合同的会签，提高财务人员的专业能力，规避涉税风险。同时，企业可以采用集中管控方式采购材料，降低成本及税负，并通过与劳务派遣公司签订劳务派遣合同的方式进行用工，规避个税代扣代缴风险，重视印花税缴纳，加强施工过程中的涉税风险控制管理，全面控制企业的涉税风险。

总之，建筑安装与房地产行业将需要精细化管理财税，从而应对具有复杂性特点的税务工作，保障企业达到涉税零风险与零误差的目的；在我国合法的框架内控制税收风险，实现建筑安装与房地产行业发展的总体目标。