我的房子我作主吗

2023-03-06《法治日报》

新传奇 2023年4期

过日子，哪有锅碗不碰瓢盆的。和睦的邻里关系、和谐的物业环境，需要大家共同努力。俗话说得好，千金买房，万金择邻！我的房子由我作主吗？今天就跟大家聊聊邻里、物业之间的那些事儿。

住宅楼上开麻将馆，邻居有权制止吗

白天忙着工作，晚上只想睡个好觉，养精蓄锐。不料，楼上住户私自将住宅改成了麻将馆，通宵营业扰人幽梦。上楼去理论，对方却说自己的房子想怎么用就怎么用。

对于麻将扰民，难道居民们只能默默忍受？是否有渠道维护自己的合法权益呢？

“肯定有办法来申诉，保护自己的合法权益。”江苏世纪天合律师事务所律师黄伟东认为，不管你是独门独户，还是和其他业主共住一栋住宅楼，在民宅里开设麻将馆的行为都涉及到了相邻关系。民法典（本刊有售，全7册，特惠价160元，订购热线：027-87927015）第二百七十二条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。利用住宅开设麻将馆的，要征求利害关系的业主是否同意，如果影响旁人的生活，受侵害人可以通过司法途径维护自己的相邻权，要求侵权方停止侵害行为并进行赔偿。

业主在小区内摔伤，由谁负责

钱某居住在济南市槐荫区花园小区，该小区由金海物业提供物业服务。2022年2月19日，钱某在花园小区5号楼3单元沿安全楼梯步行时，被损坏的台阶露出的钢筋绊倒而摔伤。本案的争议焦点是：谁应当对钱某的损害承担责任？

槐荫法院认为：钱某在小区内被台阶上裸露在外的钢筋绊倒，事实清楚。事故发生地为案涉小区业主出行必经的安全楼梯处，该处系危险较大的特殊公共部位，金海物业作为事故发生地的物业管理公司，有必要对裸露的钢筋采取及时、合理措施以保护业主的人身、财产安全。另外，钱某作为完全民事行为能力人，具有谨慎的注意义务。其在下楼梯的过程中未尽到相应的注意义务而导致摔伤，自身也应担责。

综合本案的具体情况，法院认为，对于钱某的损失，应由钱某和金海物业各承担50%的责任为宜。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，尽职尽责履行管理义务，如果物业公司没有尽到应有的职责，导致业主遭受人身损害，物业公司应当赔偿业主损失。但并不是业主在小区内摔倒了，物业公司都需要承担赔偿责任。如果物业公司尽到了安全保障义务，且对事故的发生没有过错，就不能要求物业公司担责。同时，业主也应当提高风险意识，加强自我防范，避免此类事故的发生。

管道堵塞殃及全楼，物业、住户谁来担责

老旧小区管道损坏、堵塞，使用不当等导致漏水问题，已成为邻里关系的主要矛盾之一。

家住北京市西城区老旧小区4楼的郑女士回老家期间接到2楼邻居电话，称2楼天花板出现污水渗漏，3楼天花板渗漏更严重，而5楼则未出现问题，于是怀疑郑女士家地漏污水翻涌，进而流到了3楼和2楼。

郑女士立即赶回北京，发现家中污水横流、一片汪洋，于是联系物业进行了紧急抢修。污水排出后，清理出了大量的烟盒、烟蒂及湿纸巾等垃圾。郑女士判断，3楼邻居在外地，6楼是一位独居老人，大家都是老住户知晓排污管道不是很畅通，日常使用也是小心翼翼，只有5楼是一名年轻的租户。于是2楼、3楼、4楼的业主与物业一同前往5楼租户家中一探究竟。经过与5楼租户的沟通，发现5楼租户有往马桶扔烟蒂的习惯，但其否认扔烟盒及湿纸巾，表示只同意赔偿部分损失。协商无果后，郑女士将5楼的租户起诉到了法院，要求赔偿她的全部损失。

法院根据查明的事实认定：污水管道狭窄，排水不畅是此次返水的主要原因，五楼租户不恰当行为也应该为此承担次要责任。最后法院判决郑女士因返水造成24000余元的财产损失由物业公司承担65%的主要赔偿责任，5楼租户承担35%的次要赔偿责任。

遇到类似问题，可以先由专业机构鉴定，确定漏水原因。若还不能达成一致，需要通过诉讼方式，经司法鉴定来确定漏水原因。但要注意的是，漏水鉴定要在漏水状态持续时进行，如果以前漏水，现在不漏了，进行漏水原因鉴定的意义就不大。

在漏水的第一时间，业主应拍摄现场照片，以帮助物业和专业的鉴定机构找到漏水和事故真正的原因。