房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨

罗晓浩

摘 要：房地产开发企业集土地开发、房屋建设、房屋销售为一体，投资规模大、经营活动周期长，会计核算内容广泛、账务处理较为复杂。在当前房地产市场竞争异常激烈、库存高、去化难的大形势下，为保障房地产开发企业经济利益，提高企业利润率，对会计核算的重点与难点进行系统梳理、分析，以提升会计核算的有效性就显得尤为重要。

关键词：房地产开发；周期长；去化难；会计核算复杂

房地產开发企业在国民经济增长的过程中具有十分重要的地位，是进行土地开发、房屋建设、房屋销售等多项工作任务的具体企业，投资规模大、经营活动周期较长，涉及的工作内容相对烦琐，在一定程度上加大了房地产开发企业会计核算工作的难度，导致部分房地产开发企业在开展财务会计核算工作时，存在一定的问题，因此，本文主要针对房地产企业会计核算中存在的难点和重点进行了简单的分析和介绍。并提出了几点具体的解决措施，旨在帮助企业健全会计核算体系。

一、房地产开发企业会计核算概述及作用

房地产开发企业会计核算，是企业会计从业人员依据会计准则中的原则、结合房地产行业特点及企业自身特性，因地制宜的制定出的科学有效的会计核算方法，对房地产企业经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算和监督。

通过房地产会计核算，一方面能够有效地呈现企业在开发经营过程中发生的各种经济活动，可以正确核算出企业在开发过程中各环节发生的资金投入、成本税费等，为决策层做出经营决策提供会计数据支持，从而有助于实现企业资源的合理分配、促进企业资产的最大化利用，提升企业经济效益，推动企业健康发展。另一方面房地产企业开发周期长、涉税环节多且金额巨大，准确的会计核算，有助于企业提高资金使用效率、有效规避税务风险等。

二、房地产开发企业会计核算的难点与重点

（一）房地产开发企业会计核算的难点

1．缺少清晰规范的会计准则

房地产行业自身的经营具有独特性，与其他行业相比，其会计核算程序和方法等都有明显的差异，尤其在费用核算、成本结算及收入确认方面都具有特殊性。我国早在2007年已经实现了标准的企业会计准则，但基本上是由国家围绕企业常规会计事项统一制定的，针对房地产会计的一些特殊事项并没有相关具体的准则或制度加以规范。目前，根据《企业会计准则-应用指南（2018）》规定，房地产企业会计科目大部分使用各行业通用的会计科目，仅有“开发成本”“开发间接费”“开发产品”等个别会计科目属于房地产开发企业的专用会计科目。因此，房地产企业在开展会计核算工作时，由于缺乏更详细的指引准则和制度，使得房地产企业和会计从业人员往往根据各自的需要进行会计处理，导致房地产开发企业的会计核算工作乱象丛生，影响了会计核算结果的质量，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。

2．收入核算难度大

房地产开发模式呈多样化发展，一种是由企业自行开发并组织销售，另一种是事前与委托方签订合同，按照合同约定进行项目开发建设，完工后将开发产品移交给委托方，如代建房业务、承建业务和定向开发业务等。对于后者而言，新会计准则对于建造合同的收入确认已经并入新收入准则。对于自行开发建设并组织销售的商品房，由于开发周期长、资金投入巨大，往往具有较高的价值，同时我国房地产行业实行商品房预售制，这些共同决定了房地产开发销售通常采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产开发销售需要提前取得预售许可证，在此基础上，一般还要经过签订商品房预售合同、取得预收款（包括首付款、按揭款）、建设工程竣工验收并交付买方验收确认、买方办理产权过户等销售环节。所以，房地产收入确认和其他行业相比，存在明显的特殊性。2017年财政部发布《企业会计准则第14号—收入》取代原有《企业会计准则第15号—建造合同》和《企业会计准则第18号—收入》等相关内容，将收入确认的判断标准由原来的风险报酬转移改为控制权转移，根据控制权转移的时间段或者时间点来对收入进行确认，这对房地产企业开发的商品房、现房销售、期房销售提出新的要求，让收入确认更加复杂。同时，给代建房业务、承建业务和定向开发业务的收入确认也带来了一定的影响。新收入准则明确了收入确认的模型以及确认的时点，在操作时更贴近实际情况，但在判断合同是时段履约还是时点履约时，很难量化界定，这就要求会计从业人员具有较高的职业判断能力，无形中增加了企业收入核算的难度。

3．成本核算难度大

目前的房地产企业不仅从事土地开发建设、各种配套设施建设与商品房销售，若是精装交付，还负责房商品房装修设计、材料采购等，再加上开发业态多样化、开发周期长、同一项目分期开发等，使得成本核算的难度进一步加大。主要体现在三个方面：一是成本对象的划分难以明确，房地产开发成本核算对象是指在房地产产品开发过程中，为了归集和分配费用而确定的费用承担者 ，如果划分过粗，不能反映独立开发项目的实际成本水平；如果划分过细，则会增加许多间接费用的分配，增加核算工作量，并影响成本的准确性。随着房地产项目越来越复杂、产品业态越来越多，确定核算对象显得愈发困难。二是在确定成本核算对象之后，公共成本费用的分摊也是一个绕不开的环节，如项目的拆迁补偿款、公共配套费、借款费用等分摊问题，采用什么分摊方法，目前尚无明确统一的分摊标准。加上房地产开发企业一般存在几个项目一起滚动开发，在这种情况下，使得成本分摊更加复杂。三是核算周期也是一个不容忽视的问题，越来越多的项目开发规模大、开发周期长，在核算周期的划分上，也需要企业根据自身的具体情况进行判断，这也增加了成本核算的难度。

（二）房地产开发企业会计核算的重点

1．搭建会计核算平台

会计核算体系的选择和搭建，对于房地产企业的发展具有十分重要的作用。房地产企业大小不一，开发的业态并不相同，开发节奏也各不一致，这些在开展会计核算工作时，都有可能影响后续的会计核算方案的编制工作。因此，需要会计从业人员在项目开发初期，根据项目的具体情况并结合当地税收政策，搭建有针对性的会计核算平台，对后续的成本核算、费用分摊等进行合理的规划。这将对企业的所得税汇算清缴、土地增值税清算以及项目的利润有着实质性影响。但在市场经济的发展过程中，由于市场变化莫测，房地产企业要想积极地开展会计核算工作，就需要及时关注市场动态，明确宏观经济、税制改革等多种因素对核算体系的影响，从而更好地迭代升级出更完善的会计核算体系，进一步的提高会计核算工作的质量。

2．成本费用的核算工作

成本核算工作是会计核算工作中的重点内容之一，会计从业人员首先要确定成本费用的具体分摊标准，明确具体的分摊方法，如占地面积法、建筑面积法、预算造价法等，并根据房地产企业实际的发展动态以及相关的业务内容，明确具体的方法认定，并根据不同的情况，采用不同的分類标准，纳入企业会计核算制度中，严格的执行成本核算以及费用分摊的相关标准。同时，工作人员也要明确确定成本核算的具体对象，对于分期开发的项目，也要进行分期的费用分摊和分期的费用核算，对于不是分期开发的项目，也要严格的按照产品的形态和产品的开发进度，进行费用分摊。总之，要实现科学合理归集，明确分摊的具体标准。

3．预缴税金的核算工作

由于房地产项目开发周期长、环节多，需要承担的税种也具有多样化的特征，主要包括契税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税、房产税、印花税等税种。通常情况下，房地产企业在摘地环节需缴纳契税和印花税；在预售环节，收到客户预付款时需缴纳增值税及附加、预缴土地增值税，并按预计计税毛利率分季（月）计算毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，在年度进行汇算清缴；在项目交付清算环节，需进行土地增值税清算及企业所得税清算；开发商品房完工自持时，需根据商品房自用或出租，计算缴纳房产税。纳税时点与会计收入确认时点存在较大差异，需要会计从业人员高度重视，不断提升会计税务方面的综合素质，一方面保证预缴税金核算的准确性，以规避税务风险，尤其在当前“以数治税”的大环境，预缴税金的准确核算，对企业而言显得尤为重要。另一方面也需要适当地进行税收筹划，避免提前交税过多的资金占用，提高企业资金使用效率。

三、有效解决会计核算工作的措施

（一）推动制定明确的会计准则或制度

虽然在新形势下，我国颁布了新的会计准则，在一定程度上能够明确房地产开发企业的各项工作内容，能够为房地产开发企业开展后续的会计核算工作提供一定帮助，但对于房地产特殊业务而言仍缺少相关的具体准则或制度。因此，需要国家层面根据房地产开发企业的实际工作内容，不断地建设和完善有针对性的会计准则或制度，统一房地产企业核算行为，使不同企业的会计信息更具有可比性，为会计报告的使用者进行决策提供有用的会计数据。如建立和完善配套工程的会计核算准则指引等。

房地产开发企业自身也要从整体出发，明确企业会计核算人员的具体权责，并结合自身的发展情况，建立科学规范的会计核算制度、搭建科学的会计核算体系和平台，从而在遵守国家相关规范的前提下，更好地对本企业经济活动进行全面、综合、连续、系统的核算和监督，保障企业稳步发展。

（二）推进房地产企业会计核算信息化

房地产企业的行业特性决定了其核算内容多而且杂，加之目前很多房地产企业会计核算系统和业务系统之间是割裂的，数据无法互通、信息孤岛问题严重，多方面因素影响了会计核算的准确性和及时性。因此，企业必须建立会计核算体系，推进会计核算信息化，打破数据无法互通的局面，保证日常业务信息能第一时间端到端的传递到会计核算系统并触发自动记账，根据不同业务场景自动完成税金计提、成本费用归集及分摊等，促进会计核算工作高效完成。同时，确保国家会计准则和本企业财务制度能够得到严格执行，规避企业相关风险，提升企业抗风险能力。

（三）不断提升会计从业人员的综合素养

房地产企业在进行会计核算时，要明确每一环节会计、税务及相关法律法规的规定，要保证每一环节核算的准确性和科学性。房地产会计从业人员是会计核算的主要执行者，这就要求其不仅要具备专业会计实务能力，也要具有税务、相关法律法规的知识储备，同时还要拥有对项目开发综合判断的大局观和前瞻性。因此房地产企业应不断加强对会计从业人员的培养，通过日常轮岗、专业交流、专业培训等措施，不断促进其综合素养的提升，从而提升企业整体的会计核算水平。

结束语

综上所述，随着房地产行业的不断发展，房地产开发企业的会计核算工作的难度也在不断提高。新的行业环境，给房地产行业带来了新的挑战，明确房地产开发企业会计核算工作重点和难点，切实提高房地产开发企业的整体会计核算水平，有助于实现企业预期的财务管理目标，更好地为房地产企业的稳定发展保驾护航。

参考文献：

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