房地产企业资金管理中存在的问题及建议

董晔 海盐县城市投资集团有限公司

为了全方位推进我国房地产企业的稳定有序发展，政府根据房地产行业的具体发展状况建立出了一系列规范制度和政策为国民生计提供保障，也对房地产企业的运行产生了一定限制，给企业发展带来了很大的资金压力。我们都知道，充足的资金是企业获得良好发展的基础，特别是房地产企业需要很多的资金作为保障，而房地产在使用资金上最显著的特征就是回款慢、投入大、使用时间长，因此房地产企业需要对资金管理工作引起高度重视，利用各种切实可行的管理措施，从而积极有效地提升企业的资金使用效率，完善资金运行规程，构建完善合理的资金监管机制，才可以更好地服务于企业今后的长远发展，促进经营战略目标的良好实现。

一、研究背景

房地产企业与国民经济以及民生大计具有非常密切的联系，是我国进行建设与发展中的支柱性产业，因为城市空间和土地的有限性，人口数量增长非常快速，人们对房屋的刚需持续增加，再加上部分投资炒房客的巨大影响，一些大中型城市的房屋售价始终居高不下，对广大群众的切实利益以及社会和谐产生了很大影响，在这样的背景下，也逐渐引起了相关政府部门的高度关注，中央也增强了对房地产市场的调整控制工作，房屋售价快速增长的趋势受到了一定遏制。这给房地产企业造成了很多负面影响，部分房地产企业甚至产生了财务危机。在这样的背景下，本文主要根据现阶段房地产企业的具体发展状况，对其资金管理工作进行研究。希望对提升房地产企业的资金管理水平提供帮助。

二、房地产企业资金管理的特点

首先，房地产企业对资金有很大的需求量，尤其是在现阶段土地价格不断提高的背景下，购买土地的资金差不多要占据整个工程投入超过百分之三十。其次，资金回拢时间比较长，房地产企业从开始投入至全部资金回拢通常需要在两年以上。最后，资金回拢存在很多不确定性的因素，这些因素很可能会引发资金风险。由于房地产企业回收资金的时间比较长，再加上我国相关的调控政策也会在一定程度上影响房地产销售，倘若降低了成交量以及销售价格，房地产企业没有及时采取合理有效的方式进行应对，就会发生资金短缺问题使企业面临财务危机风险。因此房地产企业加大资金管理力度，有效防控财务风险就体现出了十分重要的意义[1]。

三、房地产企业资金管理的重要性分析

（一）房地产企业生存的基础

对于房地产企业而言，资金管理工作是良好发展和顺利运行的基础，相比其他行业，房地产企业要购置的资源型物质很多，比如建筑材料、土地等，具有使用时间长、流程繁杂、资金数量大等特点，倘若其中一个环节的资金链断裂，那前面各种工作都白干，而这些工作都要通过资金管理工作进行协调以及掌控，从而确保所有资金都可以第一时间供给，并且资金管理可以对资金运转变化进行科学规划，全方位了解经济政策的趋势变化，提前建立出切实可行的应对策略，减少外界因素对资金运转的影响，从而最大限度地控制房地产企业的经济损失，确保企业的顺利经营。

（二）房地产企业资金管理特点的需求

目前，我国很多经济研究人员和企业财务管理者都积极主动参与到了房地产企业资金管理中，通过诸多专业人员的长期努力探索后发现，其具备一些比较显著的特征，主要体现在下面几点：首先，投资额度比较大，从现实角度来看，房地产企业在实际进行项目开发过程中，需要消耗很长的时间，同时为了更好的顺应市场经济发展要求，实现一体化、多元化的发展目标，还需要持续拓展房地产企业投资规模，在这样的形势下，就要求有更多的资金提供支持，所以，相应的资金管理规模也应持续拓展。其次，具备很高的财务风险，基于实际状况，房地产企业实行的各种项目时间比较长，另外需要使用大量的资金额度，但是资金回收的速度相对缓慢，针对这样的状况，倘若发生了相关的政策变化或是其他变化，那就会导致企业面临很大的资金风险，以致于使企业出现无法挽回的重大资金损失[2]。

四、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金预算执行效率偏低

现阶段，我国部分房地产企业执行预算管理工作的效率较低，具体表现在资金的具体使用状况和预算不符，甚至和预算存在很大的出入，导致预算管理的参考价值降低。这种真实性不高的资金预算严重影响了企业的各项决策，导致资金利用率低，在产生很大偏差时可能会对企业的资金链造成损害，严重影响企业的正常运行。出现这些问题的根本原因是房地产企业的资金管理工作开展力度不够，没有根据合理可行的预算编制实行，也没有及时有效地调整预算变化。

（二）融资渠道少

房地产企业的融资方式主要就是预售款和银行贷款，而对于证券市场上市融资有很高的要求，在我国宏观调控房地产行业的基础上，企业要想顺利上市就有更高的要求。在初期购买土地的时候，没有获得“四证”之前都不可以收取客户的预付款以及定金等，同时大多数地区获取预售证的前提是主体项目完成百分之八十，这样就导致前期的资金投入增加。常规的房地产企业通过银行贷款的方式进行融资，但是银行借贷的效率不高，对资金的利用监督管理比较严格，企业在获得贷款之后，可以使用的时间比较短，还款形式和销售有关，销售回款资金通过房管部门进行监督管理，重点监视借款归还以及项目开发。所以，房地产企业无法获取更多的项目土地，只能受限于项目资金的闭环中，对企业的发展进程产生了一定影响[5]。

（三）风险控制意识淡薄

通常状况下，房地产企业的建设项目具有周期长、规模大的特点，并且极易受到市场经济改变、宏观政策调控等方面的影响，但是由于企业自身的因素，极易发生企业过于重视建设项目而忽略资金管理的情况。主要体现在下面几点：首先，跟踪管控现金流的力度不高，对积极争取融资额度以及放款速度没有引起高度重视，往往是顺其自然地等着回款，几乎不会进行主动管理控制和跟踪；其次，在进行资金支付的时候，缺乏正确的预算意识，结算形式缺乏创新性，对支付额度的管控力度不高，通常都是流水式的工作，很少自觉地进行管控。房地产企业中没有建立科学有效的现金流风险预警措施，没有树立良好的风险防控意识，这样会导致企业面临很大的资金风险。

（四）缺乏风险控制专业人才

因为房地产企业在实际开展经营活动的过程存在很高的风险，所以获得的经济效益也是非常理想的。通常情况下，企业可以通过切实可行的措施来控制资金风险。但当前大部分企业在实际进行资金管理工作的时候，都无法很好地控制风险，致使很难切实有效地规避许多风险，这主要是因为此项工作开展缺乏专业的人才，特别是在实行现代化信息风险管理工作时，企业当前现有的工作人员综合素质和现代化风险防控意识不高，无法彻底处理风险隐患，风险管理能力较低，企业风险管控岗位设置不当，相关工作人员在思想意识方面无法将企业管理优势发挥出来，企业缺乏良好的人才管理能力，致使很难提升整体的资金管理效果，导致风险控制效果不理想，不利于企业的健康长远发展。

五、房地产企业资金管理措施

（一）加强项目预算控制

第一，应落实好预算编制之前的深入调研工作，全方位查看清楚项目涉及的内容和标准；第二，在实际开展预算编制工作的时候，应利用合理可行的编制措施，确保预算编制的信息数据精准、依据充分，可以给此项工作的落实提供参考依据；第三，在实际开展预算管理工作的时候，应持续根据预算要求进行检查，结合项目的具体运行状况进行合理调整，促使资金预算和具体状况相符，从而积极有效地提高企业的综合管理能力；第四，应切实结合房地产企业的具体资金要求，制定出科学合理的资金筹集计划，采用资金筹资和利用成本最低的方案，从而将房地产企业的资金筹集成本控制在最小范围；第五，加大对项目资金调度的管控力度，利用建立资金使用方案的措施，结合项目的具体进度科学配置调度资金，将资金最大效率发挥出来；第六，落实好对企业“闲置”资金的预算管理工作。在确保企业资金利用需要的基础上，规划好内部的“闲置”资金，可以将其投入短期风险较小或者没有风险的活动，以此获得较为理想的经济效益；第七，落实好长期投资的预算管理与风险评估工作。应切实做好对投资的预算管理与风险评估工作，促使投资活动的预算管理落实到位、风险可以控制，确保企业投资活动的经济利益。所以，企业在实际开展全新的投资项目前，需要对各方面的影响因素进行综合考虑，开展相应的可行性分析，对比其中的利弊，想好最坏的结果，并针对可能出现的项目风险预先制定出切实可行的应对措施，方便后续可以及时处理问题，从而保证投资项目的前瞻性、合理性与可行性。

（二）拓展房地产企业的多元化融资渠道

现阶段，大部分中小型企业都通过银行贷款的方式进行融资，而股权融资主要用于那些已经上市或者大型的房地产企业。银行贷款成了大多数房地产企业获取资金的主要方式。虽说近几年我们国家在持续拓展企业的融资途径，但是因为房地产企业的项目投入资金持续加大，融资量较小的渠道满足不了企业的具体资金要求。针对这样的情况，房地产企业的融资途径还需要得到拓展，一是可以为信誉良好的企业提供进入证券市场的支持，可以利用发行债券的方式进行融资，以此促进投资项目的完成，有效缓解企业的资金压力[4]。二是对于国有房地产企业，可以充分利用PPP 等融资模式，发挥公私合作优势，让民营企业参与其中，共同发展，做大做强。同时，持续完善房地产企业的资金管理方式，加强对资金的利用效率也具有十分重要的意义。

（三）加强资金风险管理

首先，制定资金风险预警制度。在建立房地产企业经营管理目标的时候，应根据自身的具体经济状况进行，企业应充分并全面地识别不正常的财务指标，同时第一时间通过有效的措施进行应对，以此确保企业资金的安全性。其次，增强相关人员的资金管理意识。对于房地产企业而言，资金是维持其正常运转的血液，而资金管理属于一项系统性的任务，不只是财务部门的专职工作，要求企业中所有部门与管理人员的配合、支持和参与，正确清楚地认识资金，就要求企业注重对资金管理的宣传推广工作，增强资金管理的意识，落实好资金的收支预算，切实提升资金的利用率。最后，增强对项目结算的监管，企业需要对工程款采取分期支付的方式，同时留出规定比例的保证金[5]。

（四）加强培训员工能力

加强房地产企业中工作人员的专业素养和综合能力，需要根据下面几点进行[6]：第一，应不断提高工作人员的自我意识，他们的自我意识可以对其工作质量和效率起到决定性作用，而企业的管理人员应做好自己本职工作，充分发挥出自身的示范和带头作用，积极主动地学习资金管理知识，清楚地认识到加强资金管理工作的重要意义，站在可持续发展的视角下，持续更新现行的资金管理制度，对其中的细节内容进行不断优化，加强工作人员对资金管理的注重程度，只有这样才可以使各项政策切实落实到资金管理工作当中，从而进一步提高资金管理的效率和水平；第二，提高工作人员的专业能力，除了要在他们上岗初期组织其参与专业知识培训之外，还需要给他们创建学习专业技能的平台，定期开展有关的技能考核，鼓励工作人员形成自觉学习新知识和技术的意识，持续提高自身的能力，使实践经验越来越丰富，更好地确保资金管理的有效性和精准性；第三，不断优化对工作人员的奖惩制度，确定所有工作人员的具体职责，对那些认真对待工作的人员给予奖励，加强他们的职业道德和责任意识，对资金的操作流程进行严格规范，尽可能防止由于人为因素导致的资金管理问题，确保房地产企业资金运转的安全性和可靠性。

（五）统一规范资金收支管控制度

规章制度是实现有效管理的基础，特别是房地产企业，只有建立出了规范化、标准化、合理化的资金管理体系，才可以切实增强资金管理效果和质量。利用建立资金收支相关的规章制度，比如利用建立现金管理条例、银行账户管理规定、现金管理条例、销售收款规定以及资金支付审批权限等规章制度，确定所有部门的具体职责，提供合理精准的资金管理参考依据，持续完善各项资金管理制度并全方位贯彻落实，才可以更好地推进房地产企业的资金管理工作步入正轨，才可以切实有效地管理与控制资金管理工作的规范化开展。

（六）统一建立信息化资金管理平台

精准可靠的信息数据是各项决策的关键依据，利用科学先进的信息化管理平台，能够对信息采集的路径进行严格规范，并且提高了信息数据的实效性，还有效加强了其便捷性以及可用性，另外，还能够真正实现数据信息的及时共享。对此，房地产企业就能够通过信息化管理平台随时查看所有项目的资金消耗状况，并将其作为参考依据，以此给企业的各项决策提供精准可靠的数据支持，进一步促进房地产企业资金管理工作的高效开展和落实。

六、结束语

资金管理工作的开展效果对企业获取的经济效益具有直接影响，合理有效的资金管理方式可以在很大程度上推动房地产企业的长远发展。基于此，企业应该对项目资金进行科学合理的规划，落实好相关的预算管理工作。因此房地产项目具有投资金额大、运行周期长等特征，在实际开展项目的过程中存在各种各样的问题，为了更好地促进房地产行业的长远、稳定、可持续发展，企业必须要持续增强资金管理力度，促进项目资金利用效率的提高，从而给企业资金链的正常运行奠定坚实的基础。