新形势下我国房地产企业财务管理现状及对策分析

申塍铌 贵州省霖瑞泰建设工程有限公司

当前，由于中国改革开放优惠政策的落实，导致中国经济蓬勃发展，并由此出现了经营国际化的潮流，这对于中国自身的经营发展既是一个契机，又是一个挑战。但是公司为了良好的发展前景，也应该对管理进行完善，特别是对财务进行完善，因为财务是一个公司管理工作的基础，具有直接影响公司发展前景的意义。所以公司必须在管理中强化对财务工作的监控和管理，以便达到公司效益的最优化。而地产企业的财务管理也必须针对新趋势发展的特点，并针对企业财务管理当中存在的问题，进行持续的深入和研究，从而找出解决办法，使房地产企业的财务管理得以越来越成熟，进而促进地产行业朝着更加良好的方向发展。

一、房地产企业财务管理的特点

和其他国内公司不同，房地产开发工程项目，涉及土地项目规划、设计、施工及其后期管理，全过程需要的资金量都相当大，所以，房地产公司要高度重视财务工作。房地产公司的财务工作包括地产公司在生产运营和产品销售等活动中对所需要资金投入的管理，如流动资金的筹措、运用和利润分配等。财务必须进行财务预测、会计核算、分析与考评工作等。在房地产公司的内部财务管理流程中，财务成为关键的一部分，能体现出地产公司的发展情况，直接影响公司的整体效益。

房地产公司在产品融资方面存在周期较长、经营风险高的特征，这同时也决定了其财务管理方面具有如下特征。①资金的运用额度相当大，且资金周转期限也相当长。目前，由于地价和工程造价愈来愈高，所以，地产公司投入也愈来愈大。地产公司必须承担征地、土地开发和工程建设等几个环节的投资，使得资金周转周期较长。②风险很大，具有较强的不确定性，并对财务人员有更多的专业化要求。较长的周转期和大量的投入，使得地产公司的运营存在较高风险。其不确定性主要反映在地产营销环节，这与开发决策是否科学合理有着重要的关联，与财务管理人员的预测和规划制订亦有重要关联。财务管理人员必须进行投资决策分析，以努力提高投资的科学性和可靠性，此外，还必须准确了解公司信息和市场动态，为决策者提供客观合理的投资信息，唯有如此，方可协助公司减少或分散经营风险[1]。③财务管理形式丰富多样、关系错综复杂。因为地产公司的运营与管理工作要牵涉许多方面，所以，其财务管理关系相当错综复杂，与其他单位之间的联系也非常紧密，如土地出让单位、工程勘测与设计单位和房产收购单位等。除此以外，还和许多部门存在着联系，如工商管理单位和税收管理机关等。因为财会关系复杂多变，所以，企业财务的形态也呈现多种多样的特征。以住宅购置环节的付款形式为例，它可包括一次购房和分期付款等多种形式。

二、房地产企业财务管理现状

（一）资金投入大、周期长

地产项目开发一般需要较长的时期，需要经过前期论证、土地购置、房屋设计、行政审核、工程项目招投标、建筑施工、工程验收、宣传推广、房产交易、后期咨询服务等几个环节，通常一个地产项目的开发时间不能低于三年。而且在整个发展过程中还必须投资巨大的资金投入，主要包括前期论证费、土地出让金、拆迁补偿费、工程设计费、建筑材料成本、建筑施工费用、市场营销宣传费、营销代理费等，其中，土地费用最高可超过整个投入的40%或者更高。由于房地产业投资建设时期较长，决定了它面临着很大的风险。如果成为烂尾楼，不但会对房产公司自身产生灭顶之灾，而且可能还会影响银行、购房户等的权益，甚至还会影响社区稳定。

（二）财务管理机制不健全

房地产公司生产与运营管理工作具有特殊性，通常对工程进行监督管理，从项目建立、申请、建设、预售、检验到运行，项目管理生命周期一般较长，对公司整体的投入、筹资管理工作以及资金分配活动的灵活性和规范化，提出了高度的要求。由项目经理代管和核算，催生出以项目负责人为导向的财务管理陋习，造成个人主义泛滥，严重破坏了公司财务管理的权威性和执行力；财务部分对风险和利润的分析无法获得管理人员的认同，对投资的调整与利润分配没有合理的依据，尽管部分房地产公司编制过项目计划，但是因为编制人员没有与各监管部门交流，管理人员未能起到统筹与协调作用导致整体投入力量不足，对政府变动与市场波动的考虑不周等造成公司预算编制科学性下降。

（三）企业的成本管理方面存在缺陷

针对地产项目而言，其建设项目总体方案的设计、土地使用权获取，以及在建造过程中的成本核算管理以及对建设工程的招标管理等在房地产的成本管理的主要工作职能范围内。但根据中国当前的市场经济形势来看，不少的地产公司在收购土地使用权的流程中面临着不合理或者违法现象，从而导致公司在对用地权进行拍卖的流程中，发现在竞拍价与后入先出法价方面产生了很多偏差。此外，公司在选定总体设计方法时，对于成本计算上也有不足。在建设项目的招投标管理流程中，其价格也可能会受到不少的负面影响，比如在建设中涉及的各类条款以及有关部门相互之间的争议。可是，不少的地产公司的财务管理人员都忽略了这一点，从而造成在后期的工程造价工作流程中，产生着环节的脱节现象，对整个项目工程产生了不良影响。

（四）房地产公司的决策体系并不完善

房地产公司的可行性报告常常是为了应付银行贷款等，并没有太多的实践指导作用。很多房地产公司都没有足够的经验，也没有足够的风险意识，盲目地购买土地。部分房地产公司对市场和政策不够了解，对资金缺乏规划。对市场的过度乐观，过度依靠销售回款和银行贷款来弥补建筑投资。在我国房地产市场日趋成熟和政府调控政策的作用下，房地产市场已经从卖方向买方转变，以往仅凭30%的自有资本就能开发房地产项目的时代一去不复返。企业的经营模式已被淘汰，企业要想在市场上立足，必须提高企业的质量和效率，提高企业的竞争能力。

三、对策建议

（一）提高资金利用率

房地产公司在日常项目施工过程中，尤其是项目的融资过程中常常涉及极为巨大的资本流动，在这些情形下若没有对涉及的流动资金做出合理的计划，就极易产生流动资金闲散、耗费的现状，使得公司的流动资金效益下降，不利于促进公司的经济性。地产公司完善内部财务制度之后，可以合理地优化和管理材料设备的购买、融资活动、税收筹划和员工职务调动等管理工作，进而使公司总体的管理水平得以有效的改善，从而使地产公司的经营成本明显下降。此外，还可以合理高效地计划和安排公司募集到流动资金，使公司的收入明显提高。通过对财务管理制度工作的贯彻与落实，可以进一步提高房地产公司的资本效率，使公司的经济效益得到有效的提升。

（二）完善房地产财务管理制度，完善财务内控机制

完善的公司财务管理工作机制有利于房产企业更好地进行会计管理工作。首先，房产企业必须严格执行依照国家的准则、会计制度等要求与规范，来做好公司财务及会计课程的设定，并对会计核算工作加以细化。其次，房地产企业的会计管理部门还必须严格地依照公司要求建立会计处理程序，以确保会计核算有序性。最后，房地产企业的会计管理部门还必须确保会计管理科目设置的统一性，以方便企业内部管理。另外，会计管理部门还应当履行公司相应的要求，以协助房地产企业提升其整体水平[3]。

房地产开发公司要想完善财务内控制度，需要在各部门间建立互相制约、彼此控制的职责管理体系，提高公司投资决策的实施有效性，防止管理层操作失控的风险。其一，健全了财务企业的内控部门结构。财务部门是企业财务内部监控管理工作的中枢，并具有统一组织和协调企业各机关工作的重要功能。为使公司各部门构成一种有机总体，公司内部应该建立以财务为首、其他职能为辅的内部管理制度。各业务部门在开展业务活动的过程中，要严格按照国家财政部门制定的内控条件和标准，把财务内控管理的关口前移至生产经营环节，以确保经营活动的实效性。同时，财务部门还要定期评估和分析业务单位的有关财务数据信息和材料，使监测与控制工作深入到各个环节，以达到财务内部控制的总体目标。其二，细化岗位职责，协调部门关系。对重要职责人员应当进行职务明确细化，避免职责混乱和责任留白；作为财政内控的重要机关应当做好与各机关的配合与交流，保证财政内控实施过程中各机关积极协调；公司管理层要给予财务部门必要的话语权，以保证内控管理实施的刚性，严格按照内控规定办理。

（三）提升财务管理人员的素质

要想进一步提升房地产公司的财务工作品质，就必须对财务人才进行严格的甄选工作，对经验丰富和专业知识水平比较高的人员加以录用，同时还必须对此类人才实施规范的系统训练。例如：既能够通过专业知识问答、实际工作等训练环节，进一步增强财务人员的专业知识能力和知识操作技能，还能够提高职员们的综合素养。财务人员自身实力的强弱不但会对财务工作的进展和结果产生直接影响，而且还会对整个房地产公司的经营效益产生负面影响。所以，地产公司要想进一步促进地产财务管理工作的进展，就必须对人员管理和培训两方面都加以推进，从而全面提高财务人才的综合能力水平和整体素质[4]。

（四）完善财务管理制度，加强制度体系的执行

完善房地产企业财务管理制度，首先，对公司现状进行详细调查，结合相应的法律法规、战略目标和市场情况，制定财务管理制度。在这个过程中，我们需要集思广益，听取各部门员工的建议，测试财务管理体系，以改善不合理之处，实现逐步改进。此外，还需要借鉴利益相关者的经验，进行比较分析，分析企业使用新管理体系后的变化，并与其他类似企业进行比较，以获得对财务管理体系的有效评估，确定其是否可行。其次，房地产企业财务管理体系的建立应加强动态监管体系的方法，以便及时了解财务信息，优化策略，注重整个管理过程，而不仅仅是对结果的评价。这就需要使用相应的信息系统和软件，为财务信息的收集、存储、分析、预警和决策提供支持，以避免人工操作造成的效率低下问题。最后，房地产公司的财务管理必须建立信息披露制度，及时公布财务管理情况，配合信息反馈系统，及时解决相关问题，使所有员工都能了解财务管理，积极参与，提高管理效果。

房地产公司必须加强财务体系制度的执行，对整个建设项目实施全过程的监管。房地产企业也必须建立健全财务制度体系，并监察与管理整个建设项目的执行过程。公司的财务体系必须要建立一套互相结合的管理制度，正确定位岗位职责，规范好每个人的权利和义务，公司各部门之间要紧密联系，并主动协调财务机构工作。最关键的是公司的财务体系内控制度不能生搬硬套其他公司，应该从公司的实际需要入手，建立适合于公司自己特点的管理体系，使之更具备可行性和适应性。为推行这一管理体系，我们应该从企业领导角度入手，努力往下游走，以保证每个人都遵守财务监控制度。对违反公司财务管理规章制度的员工，应当予以相应的惩戒。

四、结束语

当前房地产企业要想在新形势背景下取得良好的经济发展势头，就必须进一步加强财务工作的重要性，使财务工作成为房地产企业在新形势背景下最主要的管理工作核心，就必须使财务工作成为企业当前经济发展的重点关心对象。这也就要求房地产公司在新形势的发展背景下，用正确的目光审视财务工作中存在的问题，同时针对问题的根源提出合理措施，强化财务的全面监管，唯有如此才能够提升房地产公司的财务水准，进而促进房地产公司的发展壮大。