我国房地产市场逻辑变化与今后市场展望

文/赵学刚

房地产市场一直是国家重点关注的领域，房地产市场强烈的变化与波动是市场发展缺乏稳健与局部市场不够健康的表现。为确保民生，国家不断地出台调控房地产市场的各项政策。在市场较热时，政府给市场降温，颁布限涨令，在市场遇冷时，政府给市场维稳，颁布限跌令，从而对不同时期的房地产市场健康发展发挥积极有效的作用。然而，房地产经营者与购房者在住房供给与消费中，不断按着国家政策的指挥棒调整各自的方向与动作，自然会有上上下下，左左右右的摇摆。

一、我国住房面积与部分国家/地区的比较

我国房地产市场经过长期发展，不仅对国家经济作出了突出贡献，也极大提高了人民住房水平与生活水平。改革开放初期的1982年，我国城镇人均住房面积不足8.2平方米，城市住宅总面积只有17.22亿平方米。《中国人口普查年鉴——2020》统计数据显示，如今我国城市家庭平均每户住房面积为92.17平方米，人均住房面积为36.52平方米。2020年全年的商品房销售面积为17.6086亿平方米，达到1982年城市住宅总面积的水平。普查数据显示，农村家庭平均每户住房面积是150.47平方米，人均住房面积为51.03平方米。农村家庭由于土地条件相对宽松，人均住房面积偏大。

对照表1可知，我国城市人均住房面积基本达到了世界发达国家的一般水平，与英国、日本人均住房面积相仿。换言之，当前我国已经从缺少住房的国家发展成为住房需求得到基本满足的中等富裕国家。同时，必须清楚地看到，当前已经不再是住房消费受投资者热捧、购房者追逐的时代，市场已经从住房短缺走到了供需平衡。这种变化的出现是我国房地产市场经过数十年发展取得的丰硕结果，是我国经济与人民生活水平提高到一定程度的重要标志，是改革开放的辉煌成就。

表1 世界部分国家/地区人均住房面积

二、住房市场总体供需均衡的时代

从我国房地产市场的表象看，购房者的观望情绪较为明显，房地产经营者在等待市场回暖，购销双方都在期待对各自有利的局面出现。

图1只是对人均GDP与人均住房面积进行统计，并就两者的关系给出了一条回归曲线。从曲线可以看出，人均GDP在1万美元以下，居民收入增长会带动住房面积需求大幅提高。当人均GDP超过1万美元后，收入对住宅面积的影响较小，整体会停滞在30-50平方米之间。

图1 世界各国2001年人均GDP和人均住宅面积散点图

如果考虑到国外人均住房面积不包括公摊面积，粗略按15%去掉公摊面积，我国城市套内人均面积约为31平方米。根据国家统计局发布的《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》，我国人均GDP突破8万元，达到80976元，按年平均汇率折算达12551美元。依按图1中的回归曲线，当GDP为12500美元时，人均居住面积略高于30平方米。这表明，当人均GDP低于10000美元时，住房面积是随着收入的增加快速增长的，尤其是处于人均GDP低于4000美元、人均居住面积低于24平方米前的阶段。当人均GDP达到12551美元后，则进入了人均住房面积缓慢增长区间。

从图1可以看出，人均GDP在20000美元到50000美元之间时，人均住房面积增加约为5平方米，增速较为缓慢。因此可以认为，我国人均GDP在到达12500美元后，人均住房面积增长速度将明显趋缓。随着房地产企业在房地产市场中逐步自适应调整，住房市场总体供需均衡的时代即将到来。

三、房地产市场底层逻辑

我国房地产市场经过数十年粗放式的高速发展，走过了求大于供的时期，不再是许多行业与人们企望追逐的市场，僧多粥少的局面已经出现，有些企业不得不退出房地产行业。在业态方面，房地产市场会出现激烈竞争，一部分中小型企业会逐步退出，超大型的房地产企业会逐步缩小其在房地产市场的规模或者部分转向其他非房领域。

本文认为，当今的房地产市场底层逻辑是由供方主导的市场转变为买方主导的市场，应该遵循买方主导的市场逻辑关系行事。

世界银行认为，我国人均住房水平在全球200余个国家、地区中排第75名，属于中等偏上的位置，并且已经超过了全球人均水平。从供需结构看，我国房地产已不再适合“工厂式”的大规模“同质化”住房生产，全国超大型房地产企业会不断减少，部分企业将转向其他领域或者退出。房地产市场将从发展走向成熟，从住房需求统一性走向住房需求多样性。在这个时代，房地产的地方属性将更为明显，房地产企业应更关注项目所在区域人们的生活习惯、经济发展等因素，因时因地地开拓市场，开发更适合项目所在区域人们居住要求的住房。当房地产市场由热趋冷时，购买者的选择余地将更大，房地产从业者与住房购买者都应该变得愿望更平和、看法更客观、想法更冷静、行动更从容。

四、提质升级时代

在市场新逻辑关系形成后，买方成为市场主导。在这一市场中，房地产从业者应从关注“房”转变为关注“人”，这将是住房市场从一个时代转入另一个时代最根本的变化。

当然，这对房地产开发者的要求将更高。房地产业企业首先应转变观念，应具备更扎实的内功，这样才能有更稳定的步伐。房地产经营者需要通过住房设计师把各式各样的高品质住房呈现给购房者，在不断满足人们想象与追求的过程中，更多采用装配式建筑，从局部建筑部件做起，逐步加大装配式建筑比例，使建设周期更短。同时，应从人的住房需求出发，注重个性化的需求，更多采用绿色建筑材料，使设施现代化、智能化水平更高，公共部分更宽敞，室内环境更舒适，室外环境更友好，居住感受更愉悦。总而言之，住房在质量方面仍有较大的提升空间。

从量多走向质高是住房市场全面提升的重要方向之一，是买方市场条件下供需双方共同提高的过程，是“买方的要求提高，供方的质量提高，买方的要求再提高，供方的质量再提高”的不断循环上升的过程，是房地产业企业发展的必经之路。提升住房质量自然少不了住房全周期服务，其服务不仅包括质量与标准的提高，还包括规划、设计、宣传、购买、入住、居住、权证办理、维护、回访等全过程持续改进的诸多内容。

党的十九大提出实现第二个百年目标 “两步走”战略部署。要实现这个宏伟目标，我国在住宅总体质量方面还需要进一步提高。进一步提高住房质量将是房地产市场内生动力的一部分。当前，房地产市场应从满足住房需求的速度发展转向注重住房质量发展，这与我国从注重经济发展速度转向注重经济发展质量的总方针是一致的。房地产市场注重质量发展产生的经济效益也应该成为我国提高经济发展质量的重要部分。

五、房地产市场新时代展望

（一）住房价格

买方时代的到来使住房的稀缺状况得到了改善。然而，在提高质量的过程中，土地资源的稀缺性没有改变，住房价格最重要的因素仍是土地成本与建筑成本。

随着房地产市场从量减走向增质，开发者与住户更关注的是住房内在质量，住房规划、设计标准与设计要求都会逐步提高，公摊部分将随之扩大，建筑材料质量将会变得更好。原材料标准的提高将导致成本进一步提高。虽然住房建设中的新工艺与新方法会提高房屋生产效率，并可能降低成本，但一般情况下，新工艺与新方法不会完全抵消提高住房质量带来的成本上升，房地产市场中的销售价格也会因为实际成本的变化而有所上涨。

（二）销售制度

笔者认为住房销售制度将会向两个方面发展。

一是现行商品房预售制度。预售制度是我国香港一种创新的销售方式。预售制度结合了法律、金融、购房者、房地产商多方法律关系，有效地利用与配置了多方资源，在房地产市场发展中起到了至关重要的作用。香港政府通过这种方式促进城市建设，使房地产行业进入良性循环。我国内地目前也普遍采用这种销售方式，从而有效调整错判的市场时间窗口。当前预售制度的问题并非源于制度本身，而是不按预售制度执行合同之人的问题。只有全社会都按法律要求遵守经济秩序，才能保护每个人的合法利益，从而形成社会资源的规范合理配置，进而推动社会全面健康发展。

在预售房或者成品房销售外，另一个发展方向是生产定制。笔者在上世纪90年代曾经参与一个加拿大别墅引进项目，项目一共进口了16栋不同面积与布局的别墅的材料，由外籍工程技术人员在国内建造完成。在加拿大，有近千种别墅的标准图纸、成品房建筑图纸供用户挑选，用户可以根据自己喜好挑选图纸，按合同定制，住户在满足刚性需要时，也会出现休闲、修养方面的需要。此时，别墅品质的住房将成为新的需求。笔者希望，未来我国购买者也能有如此多种多样的选择，从而使房地产市场更丰富、人们生活更多彩。

（三）市场规模

从城镇化进程看，我国的城镇化还未完成。国家统计局网站发布的《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。如果将城镇化率80%作为目标，按2021年末全国人口共14.1260亿计算，还将有2.1585亿人由农村进入城市。按现在的城市人均住房面积36.52平方米计算，2.1572亿人进城还需要78.83亿平方米的住房。每年城镇化率按比前一年提高0.83个百分点速度计算，80%城镇化率目标要到2040年方能完成。如果住房面积再形成人均5平方米的增量，则我国还将有70亿平方米住房需求。

在实现80%城镇化率目标的这段时间内，不包括城市旧房改造部分，农村人口进城与城市住房缓速增长这两个住房需求因素之和就将产生约150亿平方米住房需求。按2040年150亿平方米的总增量计算，每年的增量约8亿平方米，相当于2011年17.94亿平方米全国商品房销售量的45%。从这个数字看市场，我国房地产总规模将缩小50%。因此，房地产市场将转入高质量的中速发展阶段。