房地产经济现存问题及可持续发展策略研究

2023-02-01尹萍

活力 2023年22期

尹萍

（中铁建工诺德城市投资有限公司，深圳 518000）

一、基本内容概述

（一）房地产发展

在改革开放后，我国的房地产行业如雨后春笋般获得了高速发展，取得了显著的成绩。然而，在复杂、变化的市场内外部环境下，房地产行业也迎来了冬天，生存与发展受到了严峻的挑战。基于此，就需要房地产行业企业，进行相应的改革与创新，才能获得稳健、持续的发展。房地产发展的特点主要表现在如下三个方面：第一，地域性。地域性是指房地产工程项目具有不可移动性，位置不可以随意变动，因此在不同的位置与地域下，就需要制定不同的施工建设标准，且必须做好选址工作，根据地域的实际情况展开建设，才能保障房地产工程项目的质量[1]。第二，消耗性。房地产行业与其他行业相比，会消耗大量的资源和能源，这些都将影响着房地产行业的可持续与高效发展，如水资源、土地资源、木材资源、钢筋资源等，都是房地产工程项目建设需要的资源和能源，且消耗量较大。在使用过程中，还会对于人们的身体健康、生态环境造成威胁。第三，依赖性。依赖性是指房地产行业对于土地与资金，具有很强的依赖性。房地产工程项目的施工建设是一项长期、复杂的过程，需要支付人工费、设备费、管理费、拆迁费、材料费等，且需要占用大量的土地资源，因此具有依赖性的特征。

（二）可持续发展

可持续发展是指既要满足当代人的需要，又不会对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。在实际发展中，需要做到经济、社会、资源和环境保护的协调发展。因此，在新时期，也需要实现房地产经济的可持续发展，在创造巨大的社会与经济效益时，做到资源能源的节约与生态环境的保护。一是因为房地产行业的发展能够同时带动其他行业的发展，如装饰装修行业、五金行业、玻璃行业、水泥行业等，因此必须高度重视房地产经济的可持续发展，且必须做到多元化、稳健化、良性化发展，在房地产行业繁荣发展的同时，促使其他行业也创造更多的经济效益[2]。二是因为房地产行业是国民经济的重要组成部分，将影响着社会经济发展与国家建设。只有促使房地产经济的可持续发展，才能促使社会经济的多元化、持续化发展，为国民经济发展做出巨大的贡献。

二、房地产经济现存问题

（一）环境破坏问题

现阶段，房地产经济在发展中，还存在着一些问题，不利于其高速与可持续发展。其中环境破坏问题就是现存问题之一。所谓的环境破坏，是指房地产工程项目在施工建设中，对于周边的土壤、水体、大气等生态环境，会造成一定的污染与破坏。比如，建筑垃圾的胡乱堆放与填埋，会对土壤环境造成破坏；污水废水的胡乱排放、肆意浪费等，会对水体环境造成破坏；车辆运输、机械设备运作、水泥砂石材料使用等，会产生大量的噪声、粉尘，对大气环境造成破坏[3]。同时，这些污染还会影响施工人员、周边居民的身心健康，导致整个人类社会环境都遭受到破坏。再加上我国的粉尘、噪声、建筑垃圾等处理技术与方法还不够成熟与先进，无法在处理与治理中实现高效并伴随着很多污染物的产生。

（二）资源浪费问题

资源浪费问题是指在房地产工程项目的施工建设中，存在着大量的资金、土地、材料能源浪费现象，严重阻碍了房地产行业的可持续发展。第一，在开发、建设中，未能基于工程项目的实际情况，做好充足的调研与可行性分析。导致投资决策、招投标单价、预算概算、造价管理、验收决算等环节存在着很多问题，致使大量的资金浪费。比如，招投标环节不够透明与公开、造价管理不够精细与全面等，因此存在着虚报单价、故意抬高单价等现象，为企业带来了较大的经济损失[4]。第二，土地资源浪费是指土地资源的闲置、侵占，阻碍了房地产行业可持续发展。比如，在房地产项目的开发时，过度、肆意侵占土地资源，未能基于当地的规划发展情况，从经济、社会、生态环境等多个角度进行考虑，浪费了大量的土地资源。在施工建设中，受资金回笼、工艺技术、消费水平等因素的影响，导致工程烂尾或者闲置，也会浪费大量的土地资源。第三，材料能源浪费是指浪费了大量的水泥、钢筋、水资源等。比如，随意拆迁重建，忽视施工管理，规划不够合理等，都会对行业发展带来一定的影响。

（三）项目价格问题

近年来，我国的房地产价格在不断上涨，远远高于大多数人的经济收入。面对较高的价格，很多人都望而却步，对于社会经济、社会稳定，都带来了一定的影响。比如：很多年轻人不愿结婚、生育，对于教育、医疗、社会稳定与持续发展，带来了一定的负面影响；在巨大的房贷压力下，娱乐、文化、旅游等消费受到了限制，不利于社会经济的高速发展。

（四）市场结构问题

市场结构问题也是房地产经济的现存问题之一。房地产开发项目，包括商品房、廉租房或公租房等，其区别为价格费用、使用方式等。而现阶段的房地产市场结构，却存在着商品房占比较大、廉租房或公租房占比较小的问题，无法满足中低收入人群的居住需求。这主要是因为我国的廉租房或公租房数量较少，地理位置不够优越，市场监管不到位等，导致市场结构不合理，为房地产行业的生存与发展带来了一些挑战。

三、房地产经济可持续发展策略

（一）注重环境保护

房地产经济的可持续发展必须实现社会、资源、经济与环境保护的协调发展，才能实现社会、经济、生态效益的统一。因此，就需要先做好注重环境保护工作，将其渗透与贯穿到整个房地产项目的开发与建设中。第一，我国政府相关部门，必须从长远、全局的角度出发，基于可持续发展战略，进行相关法律、政策的完善与优化。并且要紧跟时代发展，进行不断的调整与革新，从宏观的角度来进行管理与规范，杜绝各种违规性、功利性行为。此外，还要充分发挥国家有关部门的监督管理作用，进行土地规划审批的严格约束、管控，以可持续发展为前提，做到经济、社会、生态效益的统一[5]。第二，作为房地产开发商，也要始终立足于时代发展的前沿，做好市场内外部环境的调研分析，树立高度的环保意识，将环境保护放在重要位置。并且要借助各种渠道与平台，加大企业内外部的宣传引导力度，引起合作单位、全体员工的高度重视，主动配合与协调环境保护工作的开展。比如，引入环保理念，使用环保技术与材料，实现人类社会与生态环境的协调发展。第三，房地产经济的可持续发展，还需要设计人员、管理人员、技术人员、施工人员等树立环保意识，融入环保理念与技术方法，实现环境保护的全面贯穿与渗透。例如，从材料使用、污染治理、资源节约、设计规划等多个方面做到合理性、经济性、环保性，在满足人们居住需求的同时，防止对生态环境造成污染与破坏。又如：在房地产开发项目中，做好前期的环境管理与控制，包括水污染、噪声污染、扬尘污染、固体废物污染等处理；做好中期的监管工作，包括暖通空调系统使用清洁能源、做好生活污水的深度处理、进行垃圾运转站与污水处理站的合理布置等。

（二）做到资源节约

由于房地产项目的开发与建设是一项长期、烦琐的过程，因此需要耗费大量的资金、资源。在可持续发展背景下，就需要做到资源节约，杜绝各种浪费与闲置，为房地产企业创造更多的经济效益。第一，在房地产项目的开发与建设中，必须基于当地的实际情况，做好深入的调研与分析工作，然后有序展开投资决策、项目招标、图纸与方案设计、造价管理、验收决算工作，降低房地产项目的成本费用，且将整体造价控制在合理范围内。第二，为了杜绝土地资源的侵占与闲置，就需要通过规范制度的建立，加大监管、整治力度。比如，市场监管部门、房地产行业等，要联手进行规范制度的建立与完善，且基于我国各地区的实际情况，做好人口、经济、土地资源、城市规划等调研分析工作，然后做到具体问题具体分析，严厉打击各种违法侵占、随意侵占、土地闲置等行为。且通过法律手段，给予处罚与警示，确保土地资源的合理开发与规范使用，杜绝任何企业与人员浪费土地资源。第三，对于技术工艺进行革新，将先进的、绿色的、环保的技术工艺，应用到房地产项目的施工建设中，在满足健康、环保、舒适需求的同时，节约更多的资源资金。比如：借鉴国外优秀的、成功的技术与工艺；积极引入现代化信息技术；使用节能材料与技术；引入环保理念与工艺；等等。尽量减少不可再生资源能源的使用，防止在施工中出现较大的浪费与污染，打造适宜、环保的人居环境。比如：太阳能资源、地热资源的充分利用；使用屋顶绿化技术；外墙保温系统等。这些都属于施工建设环节中的技术工艺革新，可以广泛、高效地应用到房地产项目中。

（三）加大政府调控

由于我国正处于社会经济发展的上升时期，因此必须对房地产价格进行调整。这时，就需要加大政府调控，进行房价的合理控制，推进社会经济的持续发展，社会秩序的和谐稳定。第一，需要充分发挥政府相关部门的宏观调控作用，通过出台法律政策来遏止炒房现象，抑制房价的飞速上涨，如加快推进房产税改革试点步伐、强化住房限购措施、加强房地产金融管理、加强房地产税收监管和调节力度、建立二手房成交指导价制度等，从而有效调控买方与卖方市场，保障房地产经济稳步、合理发展。第二，通过政府的宏观调控，加快城乡一体化的步伐，缩小城乡之间的差距，实现全社会的共同富裕，让更多的群众买得起房。目前，中低收入者都无法负担起高昂的房价，导致大量的房地产资源闲置。因此，在今后的发展中，就需要在政府的宏观调控与指导下，加快乡镇、农村地区的建设步伐，从而提高广大群众的经济收入，促使房地产经济获得可持续发展。比如：加快乡村振兴战略的实施步伐，进行农业产业的改革与优化，增加广大农民群众的经济收入；进行土地流转制度的完善，实现农村土地资源的优化配置与合理利用，加快农村经济、农业改革步伐；加快新农村试点的工作步伐，将更多的新兴技术、手段等应用到新农村、农业产业中，实现农业的现代化、规范化发展，推动旅游业、工业等发展，提高广大农民群众的经济收入，吸引农村居民向城镇、城市聚集。此外，还要在乡镇地区的建设中，实现资源的优化配置与充分利用，充分发挥城市的帮扶、引领作用，从而加快城镇地区基础设施的建设步伐，提高人们的生活质量水平，推动房地产经济发展。例如，加快医院、公园、学校、银行、文化广场等建设步伐，增强乡镇、农村地区的经济活力。

（四）优化市场结构

优化市场结构是指对房地产行业的发展结构进行优化，从而促使房地产经济的可持续发展。第一，在市场结构的优化中，需要国家政府的相关部门，先加大对房地产市场的监管力度。在对我国房地产内外部市场情况深入、全面了解的基础上，基于房地产行业的发展困境与问题，进行干预、监控、指导、调节。通过法律政策的出台，法规制度的建立，严厉杜绝、打击各种违法行为，进行市场结构的指导与调节，保障房地产市场结构的合理性与稳定性。第二，作为政府相关部门，还要基于时代的发展，进行法律政策、法规制度的优化与完善，及时找出问题与漏洞，进行完善与更新，才能满足房地产行业的发展需求。比如，房地产金融体系的完善，对资金管理、贷款结构进行调整，以降低房地产项目开发与建设过程中的资金链断裂风险，促进企业的投资、融资活动的合理性。此外，还要对房地产企业的资金流动情况，进行监督与管控，促使资金的合理、规范使用，避免出现坏账、资金未能及时到位等现象。第三，在房地产市场结构的优化中，必须借鉴一些发达国家的经验，然后结合我国的实际情况，进行调整与改革。比如，扩大市场集中度，通过相应法律的制定，防止企业的盲目扩张与兼并现象，通过营造公平、透明的市场竞争环境，为更多的房地产企业创造有利的发展条件，以及要保障商品房与公租房或廉租房比例的合理，促使房地产企业实现公平竞争、质量竞争、服务竞争，防止出现因价格竞争，而出现的市场垄断、质量与服务低下的问题，保障我国房地产经济的规模化、繁荣化、可持续发展。