全力推进城乡统一的建设用地市场建设

覃秋菊

（作者系广西自然资源厅开发利用处处长）

《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》要求“建立健全城乡统一的建设用地市场”。城乡统一的建设用地市场，既包括国有建设用地使用权市场，也包括农村集体经营性建设用地市场，同时还应该包括城乡建设用地的二级市场，其中房地产用地市场尤为关键，这些要素与人民群众的生产生活密切相关。进一步推进广西城乡统一的建设用地市场建设，是广西自然资源主管部门践行以人民为中心发展思想的应有之义。

一、稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市

新修订的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》已明确提出，国土空间规划中确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，可通过出让等方式入市。这一举措将为集体经营性建设用地入市、构建城乡统一的建设用地市场提供了法律支持。

目前，广西已明确先行推进需求集中、工作基础好、土地管理水平高的县（市、区）开展制定集体经营性建设用地入市工作，探索入市规则、构建入市服务和监管体系、完善土地增值收益分配机制，保障农民和集体合法权益，补齐基础设施、公共管理和公用设施短板。入市工作中，要坚持兼顾国家、农村集体经济组织和村民权益，要实现土地征收与入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡，还要根据不同区域、土地用途、交易方式和政府对周边配套开发投入差异进行探索，调节土地增值收益。农村集体组织要处理好土地增值收益内部分配问题，兼顾个人利益与集体经济长远发展；探索合理统筹土地增值收益的有效机制，实现入市所在区域农民个人收益大体均衡。

二、进一步加强建设用地市场建设

《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39 号）、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53 号）等文件确立了国有建设用地的市场秩序。多年以来，广西积极落实、执行各项政策规定，但具体工作中也存在“毛地”出让、违规设置土地竞买条件、土地出让合同履约难、土地出让收支管理不规范等问题。

下一步的工作中，广西要从加强建设用地市场调控、规范建设用地供应管理、加强土地价格管理、深化土地要素市场化配置改革、加强建设用地市场监管、加强组织领导等方面入手，在国家制度框架下进一步强调、细化全区的国有建设用地市场；要将相关监管要求扩展至集体经营性建设用地，进一步优化营商环境，维护公平、公正的城乡建设用地市场秩序，促进土地节约集约利用和建设用地市场平稳健康运行。

在建设用地市场建设中，加大房地产用地市场的调控尤为重要。广西应加强房地产用地调控，坚持供需匹配、因城施策，结合房地产开发建设情况和存量商品房消化周期，以“稳地价”“稳房价”“稳预期”为基本原则和要求，科学合理地确定年度住宅用地供应规模，保持住宅用地存量和增量相对稳定。及时公开住宅用地供应计划和存量住宅用地开发利用情况，加强土地出让价格监测和房地产价格监测，合理引导社会预期。

三、加快推进建设用地二级市场建设

2019年,国务院办公厅印发了《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34 号），重点明确了不同权能建设用地使用权转让、出租、抵押的必要条件，实现了交易规则统一、透明、平等，保护各类市场主体合法权益。

广西及时制定了相应的落实措施和交易规则，提出了规范建设用地使用权转让、出租、抵押和建立健全服务体系、加强监测监管的要求。现阶段工作中，广西应从自治区层面入手，加快推进自然资源部土地二级市场交易平台的运行。各市应根据市场需求，逐步构建和完善二级市场交易细则和交易平台，有条件的市、县还可以探索建立由政府负责指导和监管，由中介机构负责搭建集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等功能于一体的信息平台（比如手机软件），做大、做强土地二级市场，充分发挥市场在优化配置土地资源中的决定性作用。