新收入准则对房地产行业会计核算的影响

吴武平

新收入准则针对收入确认问题，在收入核算细节方面做了更细化的修订，此举不仅提高了财务处理的效率，也加强了企业在编制会计信息中的价值创造，因此新准则的实施对各行业会计核算带来不小的影响。基于此，本文对新收入准则下房地产企业会计核算受到的影响进行分析，找出新收入准则的具体变化内容和要求，并以此为指导，提出完善房地产会计核算的措施，以期帮助房地产企业不断提升会计信息质量，在会计核算方面打下坚实的基础，从而实现整个房地产行业的持续性健康发展。

国际会计准则理事会在2014年颁布了新的国际收入准则，将原本的收入确认模型和判断标准进行了修订。我国为了与国际财务报告准则保持一致，提升财务信息与国际信息的通用性，财政部于2015年编制了企业会计准则第14号修订稿之后，于2017年颁布了新的收入准则，在征求了各方意见之后，于2018年1月1日开始逐步实施。到2021年1月1日，新收入准则已经在全国得到全面执行。根据新收入准则当中对于企业收入确认的最新规定，各企业的会计核算要与之规定完全吻合，才能减少会计核算受到的影响，保证其工作质量。

房地产行业的持续健康发展是保证我国国民经济稳定的重要因素之一。为了改进会计核算工作，从而适应新收入准则的环境，不少房地产企业都将会计核算视为未来经营必须要重视的工作。因此，针对房地产企业经营过程中，项目周期长和成本计量滞后等问题，会计核算工作一定要在秉持新收入准则要求之下，不断创新自身体系和模式，从而切实提高房地产企业的会计核算能力，使企业拥有不竭的发展动力，从而推动整个行业的蓬勃发展。

一、新收入准則变化内容

（一）统一收入确认模型

过去的收入准则不能够规范地管理企业的经营，尤其企业运营过程中的收入确认环节，一直得不到高效科学的处理，导致财务信息不能进行有效管理，企业的效益因此受到影响。而新收入准则将收入确认模型进行了统一，即新收入准则通过时间点履行和时间内履行两种方式，将控制权转移进行了划分，让房地产企业在收入确认方面有了更多的执行依据。同时，对于企业可以获得的权限进行了严格的规定，并缩减了原本复杂的工作步骤，缓解了相关人员的工作压力，还实现了财务信息统一处理，将原本财务收入确认进度和质量等整体进行了提升。

（二）改变收入确认标准

过去的收入准则在指导各企业收入确认时，通常以风险和报酬转移为基点。新的收入准则将基点转变为控制权转移，不同的收入确认标准，给企业的相关工作带来较大的转变。新收入准则当中的控制权转移标准，能促使企业收入确认判断更加科学规范，不仅能降低收入确认当中的人为因素影响，还让收入确认更加有效地展开。

（三）明确多种交易的合同处理

新收入准则进一步规范了企业多重交易业务的合同处理方式，不但明确了计量单位，而且将多种交易间的业务关系进行了梳理，明确了每一个业务交易应当承担的义务内容，分析了多种交易过程中商品属性，确定其是属于独立的还是不能分割的，以此来确定企业业务的履约义务。如果是相对独立的履约义务，那么企业就要按照业务独占的相应比例来进行交易价格分摊，最终确认收入。

（四）特定交易收入确认

除了多重交易的规定之外，新收入准则还对特定交易提出了要求。一些特定交易的工作流程得到了确认，同时还有统一的标准能让房地产企业依照执行，提高了特殊业务财务数据的可比性，在一定程度上确保了企业财务信息的准确性。

二、新收入准则下房地产企业收入确认现状

在新收入准则下，房地产企业自行开发的商品房在进行收入确认时有以下两种情况：一方面，企业针对现房销售。当房地产企业与客户签订了商品买卖合同之后，此时房屋的建设已经竣工并验收，那么交易双方要根据合同收到款项之后的相应程序来办理交房手续。如果此时房屋的控制权转移给了客户，并且不满足某一时段内的履行义务，房地产企业就可以进行收入确认；另一方面，针对期房销售。由于此类房地产项目并没有完成房屋竣工，所以根据与客户签订商品房买卖合同的规定，即客户对于“企业已完成的房屋半成品成本部分收取款项的某一时段内履约”的这一条件是不能满足的。与此同时，房屋的风险转移给了客户，但是由于房屋没竣工，所以客户没法控制正在建的房产的使用功能，所以某一时段内履行业务也无法满足。基于上述情况，根据新收入准则当中，按照某一时点确认收入法的要求，房地产企业最终应该结合收款方式进行收入确认。具体而言，第一，客户签订的合同当中已经指明了销售房屋的具体信息，并且该房屋的控制权已经转移到了客户，就可以在收到全款的时候进行收入确认。第二，如果客户是按揭贷款，那么就采取时点的方式进行收入确认。第三，客户是以分期付款的方式来缴清房款，以合同的约定为基础来收取，当客户超过了合同约定的最终期限，房地产企业有权收取一定的违约金，甚至是取消合同，如果是客户超过了最终付款期限的原因，导致其失去了办理产权的权力，此时房地产企业也要采用时点的方式进行收入确认。

三、新收入准则下房地产企业会计核算影响

通过分析新收入准则与旧收入准则的具体内容变化以及房地产企业交房过程中的收入确认，可以明确得出新收入准则给房地产企业会计核算带来了不小的影响，主要体现在以下三个方面：

（一）所得税核算方法

过去房地产企业在进行所得税会计标准计算时，会依照会计制度执行，将相应的会计利润和应纳税之间的差额进行处理，然后根据收入和支出将具体的时间差也予以测量，以此来做好会计核算工作。但新收入准则改变了这一核算方式，直接以企业的资产负债表为基础，分析会计价值和税法规定的计税基础差异，具体的税额则以应付税款和纳税会计规定为依据来计算。新收入准则对于所得税核算方法的改变，让房地产企业的会计核算的指标以及流程等问题也发生了转变，房地产企业能够更加精准地统计实际资产信息。

（二）资产及交易处理变化

除了对所得税的会计核算影响之外，新收入准则让企业在处理资产及交易问题时，也发生了一点改变，比如对于投资房产、资产减值和债务重组等会计处理工作提出了全新的要求。以投资性房产为例，要在会计报表的相应栏目处对信息进行记录，并按照公允价值模式或者成本模式的标准来做实施业务的会计核算，该业务中的费用不会涉及折旧及摊销部分的内容。同时，如果公允价值与原账目的具体金额存在差异，那么该部分费用要计入会计核算的当期损益中。在处理资产减值的问题上，房地产企业要严格按照计提资产减值来确认损失，并且要以权益法为前提，短期内不得对资产进行转回。针对债务重组问题的处理，房地产企业则要将该工作交由会计部门进行全权处理。

（三）核算人员判断要求

新收入准则确定了收入确认原则，以商品的控制权转移为基准，这样才能促使房地产企业的收入确认工作，受到较少的财务人员主观判断影响，从而为收入确认工作指明方向，相关工作更多的则可以依据合同和客观事实来进行。在新收入准则的指导下，房地产企业真实的经营成果能在会计核算过程当中予以体现，收入确认的结果也会更加客观。对于新收入准则当中的五步法模型，则需要财务人员具备较高的职业判断才能高效实施。比如，根据合同是否能以组合的形式存在和对价收回的可能性，要将合同区分为不同种情况进行会计处理。对于合同中单项履行义务要进行有效识别，在确定交易价格时，还要考虑到多种影响因素，防止实际收款与合同金额不一致的问题产生。上述的工作都对于会计人员的专业素养提出了更高的要求，所以新收入准则的变化对相关人员的职业判断能力提出了一定的要求。

四、新收入准则下房地产企业会计核算完善措施

（一）提升职业判断能力

房地产行业要想减少新收入准则对会计核算工作的影响，会计人员首先对准则的内容调整具备充足的认识。在明确新收入准则要求的情况下，房地产企业就能将准则中规定的核算内容、核算标准和核算方式等改变内容全面掌握，进而让会计人员在实际的工作过程中，以新收入准则的要求为基础，采取相应的措施来降低会计核算的影响。具体而言，会计人员应当采取变更材料计量的方式，将会计信息质量予以优化，从而保证每个信息的真实性。针对房地产企业的资产债务，要在明确公允价值的基础上，做好会计核算工作，反映出企业的真实财务状况。同时房地产行业的企业核心领导人应该发挥带头作用，从上到下分配好企业各部门的工作职责与内容，保证会计部门的核算功能不受影响，还能充分发挥既定的作用。房地产企业在该过程中还要不断完善会计工作体系，让之后的会计核算工作拥有良好的发展基础，从而保证其工作效率。房地产企业在保证会计人员对新收入准则的具体内容有准确的了解之后，还要做好收入确认方式的总结工作，加强履约进度关键信息的收集和分析，保证会计人员在新的制度之下，能够在实际的工作过程当中积累更多的经验，从而提升职业判断能力。

（二）优化会计核算体系

一个完善的会计核算管理体系是房地产企业优化会计核算工作的重要基础。在对会计核算管理体系进行改革时，企业一定要加强对新收入准则的研究，做好会计核算工作的相关总结，不断改进会计核算的运行方式，使会计核算体系能不断得到创新，从而保证房地产企业在会计核算时能有效落实新收入准则的各项规定。具体而言，会计核算体系在创新的过程中，房地产企业要重视对经营性活动的划分，结合资本增值的关键信息，制定出会计核算体系的改革方案。之后房地产企业还要以会计核算标准为基础，优化具体的核算方式，使项目工程的质量分析等相应工作能够有效开展。最后房地产企业还要重视公允价值模型的使用，在执行收入确认的同时，还要注重对具体计量工作的制定，保证房地产企业的各项经营资源能得到有效利用，以此促进企业的会计核算管理体系得到不断完善。

（三）提高监督机制成熟度

房地产企业要以新收入准则的要求为基准，对会计核算的监督工作予以强化。一方面，在会计人员的专业培训方面，要构建合理的方案来执行会计核算的监督；另一方面要对会计核算流程进行优化，以此來提高会计核算监督机制的运行高效性。具体而言，当会计人员在执行相关工作时，应当坚决遵守新收入准则的原则和主要理念，减少操作过程当中的失误，并明确与会计核算质量有关的各类影响因素，做到对其的有效控制，促使会计核算流程能够不断规范，以此来保证房地产企业能够构建一个成熟的监督机制体系。此外，当房地产企业在设定会计核算监督方案时，要做好会计核算的跟踪情况记录，对核算工作中的各类问题以新收入准则要求为指导进行深入研究，保证会计的核算监督工作能更加长远和高效地执行。总之，在会计核算制度体系不断创新的背景下，房地产企业能选择更加合理的会计核算方式来处理相应的工作，将账务处理和成本核算的工作质量予以提升，从整体上把控会计核算工作的效率。

（四）创新会计核算模式

新收入准则改变了会计核算的流程和内容，所以企业在探索会计核算模式改革的过程中，一定要对新收入准则有个全面了解。通过分析新收入准则中会计核算的变化，为工作过程中可能走入的误区制定相应方案予以解决，保证会计人员在专业培训时，能够将相应的工作能力得到针对性地提升。具体而言，在探索会计核算模式的设计合理性时，房地产企业要加强对其模式构成情况的了解，分析会计核算技能应该达到的水平，保证房地产企业能在上下联动原则下，将会计核算方法得到高质量的应用。与此同时，房地产企业要根据自身的经营特点，不断优化会计核算模式，梳理各类经营业务的类型，让会计核算的信息计量和披露水平等相关工作，在新收入准则之下同样得到保证，从而为会计科目的设置提供有效支撑，促使房地产企业项目在会计科目的合理设计下，获得最真实的会计信息，助力会计核算模式的进一步改革。

结语：

房地产企业在开发过程中受到项目周期以及成本计量滞后等原因影响，导致会计销售收入和合同销售收入之间没有形成统一，会计信息很难真实展现企业的经营状况，在新收入准则发布之后，上述问题得到了有效解决，房地产企业能够更加高质量地处理收入确认工作。因此，房地产企业需要在新收入准则的实践之下，明确影响会计核算的主要因素，提升专业人员的职业水平，不断优化以往的会计核算体系，为房地产企业当下的经营，构建最新的会计核算模式和监督机制。在落实新收入准则的同时，从整体上提高企业会计核算的水平，为房地产企业持续性长远发展奠定坚实的基础。