房产测绘面积中存在的问题及质量分析

文／刘丽萍 安化县自然资源局 湖南益阳 413500

引言：

随着近年来人们生活质量的显著提升，房屋建筑工程面临的需求在不断增加，面积测算作为房产测量之中的一部分，目前已逐渐引起了人们的关注和重视。面积测算可以在确定实际交易面积上提供帮助，从而提升房产交易的规范性。肃然目前房产测算已逐步具备了一定的规范，但从具体落实情况来看，其中仍然存在着很多争议之处，也引发了相应的问题，甚至对房屋测量工作的正常开展造成了不利影响。同时与国外一些发达国家相比，我国房产测绘行业依然存在着比较大的差距。这种情况下，有必要对房产测绘面积上的问题进行总结分析，并在其基础上提出一些改进对策，相信本文的分析可以为同行的研究带来一些参考。

1、房产测绘的重要意义

当前，伴随着百姓生活水平的一步步提高，房价也随之水涨船高，这种形势下房产面积测绘显得特别重要。众所周知，测绘工作的整体质量关乎房屋建筑面积的大小，如果这其中出现了比较大的误差，那么势必会对房产交易双方造成非常严重的经济损失。这种情况下，房产测绘单位一定要履行好自己在社会、法律等方面的责任，严格依照国家相关法律规定开展测绘工作，力争每个测量环节都要做得精确、做得科学。

就我国的实际情况来看，在房产交易过程中必须对房屋面积实施测绘，为此《房产测绘管理办法》中提出了明确规定，房产行政主管部门需要严格审核施测单位的资格，同时测绘成果是否适用、界址点是否准确都要纳入到审核范畴，此外，还要对面积测算的方法和依据事实审核。结束审核后，测绘结果会纳入到房产档案中，实施统一管理。由此可见，房产测绘可以为房屋面积提供一个法定依据。

2、房产面积测算的基本方法

2.1 图解法

所谓图解法即在一定比例尺的地形图、土地利用现状图或者地籍图上，借助于一定的工具、方法以及仪器，将地块在图上的面积量算出来，再依据比例尺将其换算成实际地块的面积。图解法在实际使用过程中的表现形式有方格网法、几何图形法和求积法等。利用图解法对土地面积进行测量时，所获数据的精度偏低，因此通常将其用于对宗地内地类地块的面积计算之中。

2.2 实地量距法

所谓实地量距法，是指在实际地块上利用相应工具测量距离，将图形变长测量出来，在其基础上对图形面积进行计算。如果需要对不规则图形进行面积测算，则可以将图形分解成不同简单图形，再将这些简单几何图形的面积分别计算出来，此时利用加减法即可将最终面积计算出来。值得注意的是，在使用该测量方法时，一般会用到的工具有激光测距仪、皮尺或钢卷尺等。

2.3 坐标解析法

房产测绘中使用坐标解析法的频率比较高，该检测法需先用数字测绘技术将房产平面图测绘出来，再根据房角点相应的坐标值将房屋建筑面积测算出来。

2.4 房屋建筑面积的计算

目前的房产测绘工作之中，大多情况下都是基于Auto CAD软件平台对面积测算软件进行开发的，软件的形式不同，但是面积测算的基本步骤是相同的。首先要会指出分层分户图形，其次将房屋每层的建筑面积计算出来，第三将整栋楼的建筑面积（不同楼层建筑面积和）计算出来，第四讲分户套内的具体建筑面积计算出来，第五要将房屋共用面积计算出来，第六要对公用建筑面积、分户套内建筑面积实施检查，在粗差检查时，如果二者是相等的，则代表不存在粗差，第七对分户面积进行计算，要先依据权属分割协议或一些规定做好共用面积分摊，然后再套内建筑面积基础上加上其公用建筑面积，这样就得到这一户总的建筑面积了，第八对各户的建筑面积和、总的建筑面积是不是相等进行检查。

3、房产测绘中面积测绘存在的问题

就目前来看，我国房产测绘面积测绘工作中依然存在一些问题，这些问题的存在从一定程度上来说对测绘面积工作的整体质量造成了不利影响，使得测绘数据很难发挥其应有的效用。

3.1 测绘标准与要求不完善

众所周知，房产面积测绘非常繁琐、复杂，必须有合理的标准来规范各项工作步骤与细节内容，否则很难满足有关部门的要求，同时客户、开发商提出的要求也是很难满足的。然而，目前我国房产测绘还处在初步发展的阶段之中，很多工作的规范尚未完善，多项测绘步骤都缺少有效的约束，在面积测绘过程中还缺少明确的参数指标。在面积测绘具体操作过程中，由于测绘标准与要求尚未完善，加之资料内容也不够完整，因此一旦有测绘纠纷发生时，缺乏在数据上提供有效参考，多数情况下只能依据人员的个人经验确定是否存在问题，因此面积测绘的结果经常是存在偏差的。

3.2 公用面积分摊准确性不高

在面测绘工作中，很多业主都不明确测绘面积的获取路径，广大客户的知情权是不被尊重的。还有，在一些开发商的误导下，测绘人员可能会把不应该分盘的部分建筑面积用于面积分摊之中。另外，对于一些特殊部位，比如飘台、阳台以及突出位置，测绘过程中经常会出现判断不够准确的情况，对于这些面积是不是需要纳入公摊缺乏明确的认识。

3.3 复杂建筑测绘存在问题

伴随建筑行业的快速发展，很多大型建筑、复杂建筑开始出现在人们的视野之中，此类建筑的测绘任务非常繁重，在确定测绘面积时存在的复杂之处比较多，同时其操作程序也非常繁琐，需要对很多数据资料进行处理，计算难度非常之大。因此，在此类建筑的面积测绘工作中，很多测绘人员都不能确保不会出错，很难确保测绘工作的质量。

3.4 工作人员专业水平低

大家都有所了解，房产面积测绘队人员的专业技术水平要求是比较高的，但实际上多数职业人员的专业技术与能力水平却并不高，很难满足这项工作在技术、专业程度上的要求，在使用某些精密仪器时不够规范，这直接对测绘结果的准确性造成了不良影响。处于节约成本的目的，目前我国很多测绘单位并不会对工作人员实施岗前培训，就更别提按照雇佣合同实施相关考核了，这从一定程度上降低了我国测绘人员的专业能力水平。

4、控制房产测绘面积质量的对策

当前，我国房价正处在日益增长的状态之下，房产面积测绘的重要性可见一斑。测绘工作的水平和质量关乎实际情况下的房屋面积，如果这其中存在比较大的误差，交易双方的经济损失都很难避免。所以，房产测绘机构一定要履行好自身在社会与法律方面的职责，严格依据国家相关法规开展测绘工作，每个测绘环节的工作都要非常精确、合理、科学。

4.1 准确调查与确定房产要素

首先，预测时应明确相关参照依据，比如规划许可证、施工平面图以及地名登记表等，并且要对照并确定房屋用途、结构、房号等要素。其次，在实际测量过程中，需仔细核对好各房产要素与房屋竣工图。具体来说，其内容包括如下几点：第一，各房产要素都要和设计图一致，如果不一致，一定要委托方为其提供设计变更的相关图纸、文字说明或联系单等；第二，各房产要素应该与《房产测量规范》中提到的规定相符，如果与规定不相符，则需要求开发商进行整改，一直到与这些规定相符为止；第三，各房产要素应该与发放产权证的相关要求相符，如果达不到标准，则需要求开发商采取措施整改，一直到与要求相符为止。

4.2 准确认定房屋计算面积部位性质

在计算面积部位时对性质的认定是测绘工作中的关键所在。在开始房屋测绘之前，计算全面积部位与一般面积部位，或者不计算面积部位，这些都要明确好，如果认定是不准确的，那么我们拿到的总建筑面积也必然不准确，在后续计算分摊面积时也难免会出现错误。同时应该依据《房产测量规范》、《房产测绘实施细则》的有关规定，针对房屋计算面积部位的具体性质进行认定。如果无法再《房产测绘实施细则》上找到有关建筑图文字标记的有关规定，则可以从两方面落实工作，首先，可以按照结构图认定好计算面积部位性质，其次可以由委托方给出明确说明，或者可以由设计单位给出关于设计使用功能的相关说明，再以《房产测量规范》中的相关规定，认定其性质。

4.3 有效控制外业测绘质量

对于房产面积测绘工作而言，加强对外业测绘的控制至关重要，可以起到非常关键的作用，测绘人员应该对外业测绘工作引起重视。具体而言，对外业测绘的控制需要从以下几方面进行：第一，通过实地勘测会指出详细的房产范围图，根据调查拿到的产权边界图一定要和房产设计图具有一致性；第二，通过房产测绘所获得的结果，一定要确保其内容完整，同时保证结果的准确性；第三，要确保对房屋结构、用途、楼层、室号等房产要素调查的准确性，必须与《房产测量规范》中提到的相关规定相符。

4.4 有效管理内业数据

房产测绘中涉及到的内业数据非常多，测绘人员需要承担繁重的计算、管理工作任务，因此必须耐心、谨慎的实施控制与管理工作。具体来说，其工作可以从以下几方面进行：第一，在房产图绘制过程中，房屋的尺寸、规格以及标准必须与国家相关规定相符，房产图内容一定要完整、清晰；第二，在房屋测绘工作中，测算面积准确性必须得到保证，所用的方法一定要准确，不可有错误的情况发生；第三，在编写测绘报告时，一定要注意编写要规范、完整，将内容清晰的表达出来；第四，要认真的、负责的保存和管理房产档案。

4.5 采用工作流程技术控制生产过程

在房产测绘管理过程中，工作流程技术是一项非常重要的方法，应用该方法可以从很大程度上对整个测绘业务流程实施监督和协调，达到控制目的。现阶段，我国房产测绘正朝着数字化、网络化以及流程化的方向发展，这种形势下为了更好的与新变化相适应，测绘单位需要将工作流程技术引入到测绘管理之中，充分发挥其优势为自身所用。这项技术在落实的同时需要依据不同岗位任务与职责，利用计算机网络对不同角色进行用户权限的设定，每个工作环节上都要记录人员身份信息，确保各工作流程都在一种被监控的状态下开展，如此一来，即可有效确保图文、数据的完整与真实性。

4.6 科学计算公用分摊面积

众所周知，在房产测绘面积工作中过，公用分摊面积的计算是非常重要的，必须在确保房产变长、套型等数据均准确无误的情况下，对如何合理计算分摊面积进行科学计算，这一项工作与广大百姓的利益直接相关，所以必须引起相关人员的关注与重视。然而，当前我国的测绘技术还不够成熟，现有测绘软件也不完善，因此在测算房产面积的过程中，工作人员可能会出现一些失误，所以在房屋建筑总面积、各楼层面积进行仔细计算之后，还要以国家相关标准为依据，对公用分摊面积进行计算，并且由质检人员、测绘人员以及委托人员等一同对图纸进行分析与探讨，获得分摊面积的数据后，还要由专业人员就这些数据进行仔细的比对，这样才能从最大程度上确保计算获得的公用分摊面积是准确无误的。

4.7 完善测绘面积的制度与规范

虽然《房产测量规范》中对面积测绘工作提出了相关规定，但落实到实际操作中依然暴露出了一些问题。比方说，在测算阳台、飘窗的面积时，按照规定飘窗需在落地的情况下对其全面积极进行测定，而飘窗不落地时则不需要对其面积进行测算，因此一些开发生处于增加“容积率”的目的，在建造房屋的过程中会建造出很多飘窗与地面相距十几公分距离，并且这些飘窗是不落地的，这种情况下极易造成面积测绘不合理的问题。虽然当前很多大城市就该问题已经提出了地方的准则，但依然有一些城市还没有制定这方面的制度。因此，我国有关部门一定要对测绘面积工作进行完善，尽快制定出相关规范准则与制度，统一各地测算方法，这样才能为测绘面积工作的顺利开展提供制度方面的支撑，全面提升我国房产面积测绘工作的质量。

4.8 提升人员专业水平与素养

当前我国的科技水平相比以前有所提高，各行各业的设备都已达到了比较先进的程度，各种新型设备越来越多，这对人员的素质与能力提出了较高要求，提升人员专业水平势在必行。这种情况下测绘单位在紧迫人才需求的情况下，招入了大量高素质人才，同时也认识到了对现有人员进行培训的重要性。在房产测绘面积工作中，人员专业水平是提升工作质量的前提所在，因此测绘单位在选拔人才时提出的要求非常严格，坚决淘汰掉不符合单位实际情况的应聘者，摒弃任人唯亲的理念。同时，对于已上岗的人员，还定期组织其参加培训，重点对房产测绘的规范、面积确定以及计算面积的方法等内容加强学习，旨在帮助其熟练掌握自身业务，便于后续操作中熟练度的提高。最后，还建立起了非常严格的绩效考核制度，通过这种方式激发每个人员的工作积极性，使其在自身的岗位上耐心、细致的工作。

结语：

综合以上论述可知，伴随着社会经济的不断发展，房产测绘面积的有关问题已经获得了社会各阶层群众的关注与重视，不管是在外业数据还是在内业数据的管理中，测绘人员都要严格依据相关规范和准则执行各项测量操作，以保证使用测量设备时的精准性。在测绘过程中不仅要求测绘人员具备较高的专业素养，同时还要对测绘过程中涉及到的资料和图纸进行准确核对，以确保测绘工作的专业性。当下我国房产测绘工作的发展还未成熟，因此房产面积测绘工作中也不可避免的面临一些问题，本文着重就其中的一些问题进行了分析，并且提出了控制工作质量、提升工作水平的一些对策，希望这些分析可以为我国房产测绘在未来的发展提供一些支撑与帮助。