完善住宅专项维修资金使用与管理的相关思考

文／胡静 通辽市科尔沁区房产事务服务中心 内蒙古通辽 028000

引言：

中国改革开放以来，中国经济发展取得了重要成果，城市建设也取得了突破性进展，住房数量和规模不断扩大。国家为了加强和澄清住房所有者维护和修缮住房社区、共同设施和共同设备的责任，先后制定了关于住房社区、共同设施和共同设施的维护、修缮和交换管理的各项规定，界定了责任主体的所有权关系以及权利和利益。同时，从“维修费用”、“维修基金”和“专项维修基金”等方面界定了住宅共用部件、设施和设备的维修资金。虽然我国专项住房资金的存放和使用总体上具有一定程度的科学性，但具体实施过程中仍存在诸多不足之处，导致了一些矛盾和问题，需要高度重视。这要求我们在今后的发展进程中坚持问题导向，注重解决住宅专项维修资金存放和使用过程中存在的悬而未决问题，通过系统思考和大力推广创新思想，大力推进住宅专项维修资金存放和使用的改革、创新和发展，使其走上科学、健康和可持续发展的道路。

1、当前住宅专项维修资金使用和管理中存在的主要问题

1.1 住宅专项维修资金交存标准不规范

根据有关规定，部分地方的商品房业主和非商品房业主须根据其拥有的房屋建筑面积交存住宅专项维修资金，建筑面积每平方米的首笔保证金金额为当地房屋安装工程费用的5%至8%。这种作为住宅专项维修基金交付标准的住宅费用也有一定的不正当性。它主要体现在三个方面。第一，如何界定施工成本标准；第二，对于主要业主如何获得购置房屋的建筑成本标准，以支付房屋的特殊维修费用；第三，如何保障所有业主知情的权益。

1.2 住宅专项维修资金使用难度系数高

第一，根据规定，只有在建筑面积和作为资金支付一部分的家庭总数占总数2/3以上的情况下，方可经业主批准使用资金。有些房主多年来没有住在社区里，有些人把房子租出去了。很难及时有效地获得2/3以上的业主签名，往往难以统一意见。第二，基本费用和住宅专项维修资金的使用范围重叠，不清楚应支付哪些资金。

1.3 缺乏相应的监管

适当监管是住房专项维修基金制度运作的保障。有效的监督可以避免许多潜在风险，并尽快采取适当措施，有效地防止和避免有害损失的进一步扩大。各种统计数据研究表明，我国住宅专项维修资金运作存在诸多问题，如责任不明、监督不力等管理纠纷，真正需要申请住宅专项维修资金的业主权益得不到有效保障。

1.4 资金使用存在制约

住宅专用维修资金的使用必须按照住宅专用维修资金行政管理办法的要求进行。现行制度是“双重2/3制度”。但在具体实施过程中，住宅专项维修资金的使用仍在一定程度上受到影响。目前许多房屋所有者由于工作原因，有的长期在外租房，造成自有房屋空置或租给他人，影响了住宅专项维修资金的使用。更重要的是，一些申请主体在使用住宅楼专用维修资金时，没有采用“2/3制度”，甚至“欺骗业主”。某些地方的住宅楼专项维修基金引起诉讼案件充分说明了这一点。在新的历史条件下，建设一个更完善的住房专项维修资金使用制度已成为一项迫切任务，需要在不同地点进行深入研究和分析，否则将对城市住房的良性循环产生负面影响。

1.5 管理制度不完善

《住宅专项维修基金管理办法》明确规定了住宅专项维修基金的适用范围和每项程序的法律责任主体。该管理办法限制了住房保修期届满后公共部分和设施的具体范围，调整了存款收费规定，进一步明确了资金的使用、监测和管理。但是，仍然存在一些漏洞，导致了“漏洞利用”这一突出现象。确保相关管理制度的明确性是确保住宅专用维修资金合理使用的关键。

1.6 住宅专项维修资金使用信息不透明

由于有维修期限，在达到规定期限后，房屋买卖合同属于业主的日期即为特别维修基金期满的日期。但是，如何在此时保护业主的合法权益是一个需要考虑的重要问题。专项维修资金不能完全公开透明，导致专项维修资金的使用实际上无法存在，甚至频繁挪用。这些都是常见的坏现象。

1.7 资金筹集缺乏强制性

关于筹资问题，虽然行政措施中有明确的规定，但在实践中筹资方面仍然存在一些问题。由于建筑材料的价格和各地建筑设计的费用不同，导致维修资金的存款标准不一致，当地建筑部门可以根据实际情况做出适当调整，增加维修资金的质押金额。此外，由于《维修基金条例》的原则，法律规定的增加条例过于简单，组织增加的主题、程序和方法不够明确，业主对权利保护和自主权的认识不足，导致业主寻找借口或经常拒绝支付赡养费，而且难以实施强制性的住房特别基金。

1.8 缺少归集后续资金的相关计划

调查显示，部分地区为住宅楼宇维修第一阶段筹集的资金较多，由于缺少后续的资金归集计划，导致住宅楼再次需要维修时资金明显不足。如果有些地区需要拆除，政府会确保居民在其他地方定居。这些居民大多没有按照规定全额缴存住宅专项维修基金，甚至有的没有缴存，这也严重影响了住宅房屋的后续改建及维修工作。

1.9 资金使用难度较大

按照有关规定，住宅专用维修基金的使用须经占“总人数2/3”以上的用户同意，然后可由业主委员会或有关房地产服务公司提出申请。但是，由于一些社区缺乏业主委员会，业主支付的专项维修资金无法合法使用。即使有专门的业主委员会，也很难要求2/3以上的业主同意这项要求，要求业主委员会或物业公司挨家挨户地解释他们的意见。刚才小区里有很多业主的时候，不同的业主有不同的工作时间和空闲时间。因此，只需要较少的住宅专用维修用品的部分维修工作被推迟。此外，在现实生活中，一些需要住宅专项维修资金来维持住房的工作很难满足要求，最终只能放弃。例如，住宅建筑顶层常见的防水维修可以用该基金进行符合规定的修复。但是，由于其他楼层的用户无法感受到高层业主的问题，他们很难同意高层业主使用专项维修资金来修复自己的房屋。

2、住宅专项维修资金在使用和管理上的对策

2.1 制定合理的专项资金交存标准，体现人文关怀

按照现行维修基金管理办法，中央直辖市、市、县人民政府有关建筑部门应当合理确定和公布第一阶段每平方米专项维修基金的数额，及时做出调整。如果每平方米的存款价格仅仅由每平方米建筑和安装费用的5%-8%来决定，那么发达城市的业主是可以接受的，但欠发达地区的业主将承受很大的负担。地方有关政府部门可根据地方经济发展水平和群众消费水平制定适当的资金存入标准，定期调整，公布供群众反馈，最后决定后印发文件和编制小册子。这样，买房的人在心理上更容易接受积极缴存，同时感受到当地政府的人文关怀。

2.2 使用体系健全和完善

住宅专用维修资金的使用制度在确保住宅专用维修资金的使用方面发挥着重要的辅助作用。具体实施过程中，应建立相对完善的住宅专项维修资金使用制度，尤其应按照《住宅专项维修资金管理条例》制定更具体的实施规定，在遵守“2/3制度”的前提下，对住宅专项维修资金的使用内容、使用过程和使用类型进行制度建设。同时，要认真加强法律法规建设，重申住宅专项维修资金的使用不存在违法现象。为了进一步完善住宅专项维修资金的使用制度，各行政部门应根据各自的实际情况，制定住宅专项维修资金的专门使用制度，同时通过信息技术建立相应的管理制度和平台，使住宅专项维修资金的使用更加科学。

2.3 健全法律制度

(1)应加强完善相关法律制度，借鉴国内外成熟的理论和实践经验，根据中国国情制定维修资金制度。同时，有必要加强相关的司法解释和配套措施，使维修资金的保管问题、标准、使用和监督措施更加明确，弥补现有立法中的不足。(2)提高立法水平和质量，使上级法律和国家政策统一起来，各地区应根据各自的地方条件制定和完善合理可行的地方维修基金法律法规。

2.4 提高管理人员的专业素养

负责维修基金或房屋管理的部门往往不专业，必然会在资金收取、管理、使用方面产生纠纷，而有关业务部门则需要在维修基金政策和条例、工程技术成本核算等方面开展专业工作。因此，有关部门必须加强相关管理人员的素质培训，不断提升技术水平及素质水平，确保住宅专用维修资金的合理运作。

2.5 加强维修资金监督

为了确保资金的安全，有必要加强监督。政府主要负责收集维修资金和制定管理制度。转入业主委员会后，行政主管部门应指导业主委员会管理资金，让维修资金发挥作用。本着业主自我监督的精神，在管理过程中必须透明和公开地管理现金流动。定期公布资金的使用情况，制定严格的规章制度。使用资金的所有操作程序应符合规定，出现问题时应采取措施。使资金的管理、核算和使用更加规范化，让业主有一种参与感和安全感，更有效地管理专项住房护理基金。

2.6 按照标准收取资金

住宅专项维修资金在住房方面起着非常重要的作用，因此，我们必须根据要求，向缴费低于标准的业主收取住宅专项维修资金，并要求房地产企业依法缴纳相应的住宅专项维修资金，并对挪用的资金进行补偿。有关部门应对未能在必要时筹集专项住房维修资金的房地产企业进行处罚，使住宅专项维修资金的筹集真正符合国家规定。

2.7 资金使用更加公开透明

为了提高住宅楼专项维修资金的管理效率，应建立相应的制度，公布住宅楼专项维修资金的使用情况，与业主沟通，使业主有机会了解专项维修资金的使用情况。此外，有必要管理特别维修基金的使用过程，查明特别基金是否用于特殊目的，实现信息披露的目的，维护业主的相关权益。在管理和使用住房专项基金时，应尽量减少需经过的环节，降低风险概率，采取措施解决问题，提高灵活应对能力，确保资金安全，支持社会稳定。

2.8 对住宅专项维修资金应急使用的思考

虽然在使用住宅楼专项维修资金时，完善相关制度可以有效确保资金使用的合理化、科学性、开放性和透明度，但仍有许多突发事件需要管理者根据相关制度和实际情况做出相应调整。例如，在正常情况下，住宅建筑专用维修设备的使用必须得到业主的批准，业主的专有部分占建筑总面积的2/3以上，占总人数的2/3以上。但是，如果出现危及居住区房屋安全的紧急情况(例如，危及人身安全的电梯故障），只能向业主做出通知，而不能征求他们的意见，以确保业主的人身安全。以最快的速度减少不安全的隐患，提高工作效率。

2.9 促进业主委员会、业主大会的成立，实现业主自治

住宅专项维修资金是业主的共同财产，其管理和使用由业主决定。因为商品房维修费的分类、管理和使用耗费了大量的时间和精力，需要具备一定的会计和财务能力，并且知道相关的准则的高素质人才，积极成立业主大会及业主委员会是解决所有这些问题的基础。加强和规范住宅专项维修资金的使用和管理，切实实现业主自治，保护业主的合法权益。

结语：

概括地说，为了改善住宅专项维修基金的使用和管理，应该充分发挥政府的监督作用，有利于解决资金使用和管理方面的各种纠纷。促进业主协会和工业代表协会的成立，实现业主自主权，有助于维护业主的合法权益。加强对住宅楼维修资金的监督管理，完善专项维修资金管理信息披露制度，完善风险防范，充分考虑资金保障功能，促进资金的合理安全使用，维护社会稳定。