对新形势下存量房交易资金监管的一些思考

文／梁旭魁 中国电建地产集团有限公司 北京 100097

引言：

随着国家经济建设和城市化的发展,中国房产交易市场发展得很快,其中存量住房交易更呈现出了活跃的趋势。虽然活跃的存量住房交易活动在推动中国房地产业健康发展、提高普通老百姓的住房条件等方面都发挥着很大作用,但与此同时所产生的社会问题也越来越明显,如阴阳合同、虚假买卖、交易诈骗等,不但给买卖当事人带来了损失和精神负担,而且不利于整个社区的祥和安定。为规范存量住房交易活动、维护买卖双方交易资金安全,国家已先后颁布了相关的政府文件,完善房产网签备案,并实施了存量住房交易资金监管。而所谓的资金监督,也叫做第三方监督。存量住房交易资金监管,即是指存量住房买卖双方的交易资金交割不是经由中介公司或自行交割,而是经由第三方机构在银行开设的存量住房交易资金监管专用账户,在房产交易时买卖双方必须由资产监督管理单位共同签署资金监管合同,在托管银行办理资金委托划转,当房地产转让登记完成,由资产监管部门单位将监管资金划转到由卖方所设定的监管资金结算账户上,以进行“银证两清”,并确保买卖双方的交易资金安全。

1、房地产交易监管特点

存量住宅,是指已被收购或自建且已获得不动产权利证的住宅。存量房屋交易资金,是指由存量住宅使用权人和买受人之间达成的在存量房屋买卖合同中规定的房价款项。

(1)首先,由于现如今中国人民的日常生活和对房地产行业的发展推动都有着不可分割的关联,其市场稳定监管的重要意义也不言而喻。房地产行业的不断进步,直接带动了当前的中国社会经济发展,并成为了整个中国国民经济利益中相当重要的部分,从而形成了我国工业基础。房地产业的市场流程复杂,对国民经济的发展产生了着实时的深远影响。尤其经过近年来的变革,政府部门也更加重视房地产业市场经济的运作模式,为帮助整个中国建筑业市场乃至社会经济发展进入稳定的领导地位,对房地产的整体监管体系必须进行系统而科学的规划,才可以真正使其形成具有良性循环性的重要产业。

(2)紧迫性。由于如今中国的市场经济发展现状,主要还是位于发达国家,相比于部分海外发达国家来说仍具有发展滞后的现象,所以完善中国房产交易的市场监管方法,也具有相当的紧迫性,唯有及时地将其逐步形成的企业体系完善,才可以有助于我国进一步增强国际竞争力,以及在经济社会发展的进程中加快整体发展速度。在有关政务部门最新的调研结论下指出,尽管目前中国房产交易市场正在不断地逐步形成企业完善,但是还是存在着不少疏漏的情况出现,并推动了市场整体的发展时长以及产生了相应的社会危险和波动,对中国今后发展将十分不利。所以,对于并不是系统性的经营管理模式,要求有关政府部门提高对它的关注度,充分意识到其紧迫性,并及时地采取较为合理的监管体系构建,将有助于在房地产行业中建立较为稳定的经营局面。

(3)复杂性。相比于其他产业中交易市场的运作,房产交易市场的运作模式更加复杂,其在整体的发展过程中涉及到了多元的买卖模式及其投资活动,而每一个费用和收入上的差别都给其发展添加了相当的复杂度。而由于人类生活水平的提升,对个人以及各户家庭来说,对于房产的投资活动、收入以及费用,都是在日常生活中相当巨大的支出之一,并由此产生了对该交易市场的严格要求,并伴随着多元素交易方式的发展。

2、存量房交易资金监管的必要性

由于当前房产业务的发展,存货房的交易量也在逐步扩大,近年来中国各大都市二手房屋的交易量直逼一手住房交易量,目前也已有部分大中城市的存货房交易量超过了一手商品住房,因此存货商品房买卖已变成新时代下的主要内容。伴随着存量房交易量的增加,对交易中的投资交易必须加以监督。而且存量房买卖本来就比商品房更复杂,其时间和过程比较繁琐,因此中间过程的具有风险也就有所增加。从储备数量发挂牌出售,到最后双方成交、签订合同、产权房屋的过户、登记审核,直到领取证件都需要经过比较漫长的一段时间,并且在此过程中买卖款与产权证之间是存在着一定空白期的,而这种空白期往往缺乏任何保护,也是产生存量房买卖欺诈犯罪的主要因素。如果购买者所选择的是信贷购房方案,则还需要和商业银行签订合同以及其他事宜,尽管在一定程度上增加了安全性,但买卖双方就正当权益空白期和心理担忧的根本问题仍未能有效解决,而一般的人民群众也是无法承受在房产交易中出现损失的,所以一定要保证资金交易的安全性,以填补空白期限。融资监管也应运而生,存量房融资监管实质上是指通过第三方监管机构为确保融资和房屋所有权,根据协议向买卖双方提供融资和产权证,以确保买卖的安全。

3、存量房交易资金监管现状及存在问题

从目前存量商品房成交状况分析,不管是全款买房或者按揭购房,从买卖双方签署买卖合同、共同缴税,到最后完成房产的过户登记,时间通常要数天甚至数个月,又或者更为漫长,但时间周期也相对比较长。在提出资金监管措施以前,存量房买卖始终面临“先付款还是先过户”的争论,在实施了交易资金监管措施以后确实能缓解这种问题,但在实施过程中却又产生了若干新的问题。

(1)一个单方不进行政府融资监管,取消申请怎么办。按照常理来说,一旦买卖双方的融资交易过程因故而无法持续办好时,到交易保障机构申报并取消了融资监督,在经过核实之后交易保障机构就会将房款和利息全部退还给买房人。但是值得注意的是,不管是融资监督的建立或者取消,都必须买卖双方一起协调进行,倘若是发生一方不能协调的情形该如何解决?又如何单方面取消了融资监督委托?毕竟走上司法渠道也是一项漫长而又繁琐的事务。

(2)如何做到对资金监管的“一窗受理”和“一网通办”,让老百姓少跑路虽然资金监管只是在交易环节中增加一个买方存入房款、卖方预留收款账号的环节,但存量房交易资金监管是近几年才兴起的“新事物”,实施时限较短,但经验不足,过程很复杂。在房屋交易的整个流程中,只要选择了资金监督,交易当事人就需要反复奔走于房产、不动产登记、银行、财税等机关。而怎样使资金监督做到"“一窗受理”“一网通办”“让数据多跑路,老百姓少跑路”,是目前存在的一项重大问题。

(3)如何提高老百姓对融资监督的认可度和接受度。存量房买卖融资监督的基本原则一般是自主买卖的,自主选择能否接受融资监督,与中介居间买卖的,为避免中介盗用、侵占买卖融资,也应当纳入监督。自主买卖和中介撮合完成的,所有买卖资金监管金额均由买卖双方自主选定。虽说资金监管制度能够减少买卖风险,保障买卖资金安全,但是根据目前的买卖过程而言,对出售人来说,由于收款时限较长,对那些急需资金或者由“小房”换“大房”的售房人来说,也大多不愿接受资金监管。在新形势下我们如何进行转变,使买卖双方都更认同并接受资金监管制度呢。

4、新形势下的存量房交易及融资监管模式提升途径

(1)健全存量房交易资金监督管理机制。为确保存量住房交易资金能够健康发展,政府必须进一步健全存量住房交易资金监督管理机制,为监督管理工作提供强力保障。另一方面也要不断拓展对存量住房交易资金监督管理的覆盖范围,让全国城乡存量住房交易资金都能有基本保障,全面涵盖存量住房交易资金,不但能够有效遏制炒房行为,同时从其他地方也可以取得丰富存量住房交易资金监督管理的经验,从而进一步促进了房地产业发展。另一方面,要继续坚持已实施严格且高效的对存量房买卖资金监督,以促进监督过程标准化、系统化,交易监督公平透明化,银行审贷、批贷等工作也能受到公众监督。信贷买房是存量房买卖资金监督中的核心,很多人民群众都会以信贷方法完成买房,资金监督要着重监督首付款金额,至于后续抵押贷款的资金也可免监督,并不是资金监督的重心。在交易过程时需要对存量房的转让状况做好记录和登记,而卖家也必须提供产权证明文件与有关合同,在严格保证法定程序的基础上也要尽量简化监督过程与办事投入,以提高对存量商品房交易资金监督机制的简便性和可靠性。另外,政府部门对主要的市场监督工作也必须和其监督管理机关进行协调,比如地方工商等主管部门,为配合存量住房交易资金监督管理,制定了相应的服务规范和规定,有利于增强了存量住房交易资金监督管理体系的完备性。

(2)指导中介机构,搞好对存量房交易资金监督管理。中国人口基数大,人民群众对需要房屋的需求旺盛,且存量房买卖数量较多,单靠地方政府部门或商业银行监管还无法解决对交易量的巨大需求,因此中介机构介入就成为了迫在眉睫。而通过对买卖双方所直接提供的融资存在着失信风险,而把资金存进服务中介组织就成为了保护融资的好办法,但是由于服务中介组织自身也存在着挪用资金的风险问题,因此必须进一步做好对服务中介组织的监督管理工作。首先,确定服务中介组织参加存量住房交易的标准,服务中介组织的资格及其相关从业人员必须有专业知识证明文件,服务中介组织参加存量住房交易资金监督管理必须对从业人员、交易情况实行备案,逐渐建立服务中介组织诚信评估系统,使人民群众对服务中介组织在存量住房交易融资方面的实力与水平有清晰的了解,这就可以促使服务中介组织规范自身,提高执业实力。其次,服务中介组织本身必须自觉接受监督,充分运用数据平台等技术手段将服务中介组织的交易数据公示,引导服务中介组织健全存量住房交易资金监督管理制度,在良性的竞争氛围中推动存量住房交易资金监督管理质量提高。最后,为了约束服务中介组织的存量住房交易资金监督管理活动,特别是在资产托管、产权托管等方面,政府必须要求服务中介机构及时向当地的房产监管部门做出回应,并与行政监管机构协调管控,以保证对存量住房交易资金监督管理的有效安全。

(3)完善存量住宅交易资金监督管理立法。现阶段,中国关于存量住房交易资金监督管理的立法相对单薄,大多是依托城市住宅监管部门自主建立的,这里面部分立法的支持力量比较小、覆盖范围不够广泛、法律效力淡薄。所以,要推进存量住房交易资金监督管理立法。另一方面,各地政府部门要根据以往成功经验和实践情况不断细化完善住宅交易条例,适时制定各类监督管理工作指标,给监督管理工作提出具体的方向,如此才能使存量住房交易资金监督管理平稳进行。另一方面要政府部门也要主动带动全国各地积极参与立法的制度构建,房地产监管部门、中介机构、商业银行、广大人民群众和社会各界力量,都应该加入到存量住房交易资金监管立法的制度建设之中,并采取广泛征求意见、与代表协商等方法,共同制定实践性强、行动性强、可行性强的立法制度。在资产监管模式实施过程中也要倾听各界建议,吸取经验教训逐步构建起科学的存量住房交易资金监管立法制度。

(4)建立专门资金监管人才队伍。专门资金监管专业人才队伍,是企业进行存量住房交易资金监督管理工作的基本保证,新形势下企业资产监督管理工作趋于专业性、规范性,就必须可靠的人才队伍作保障,才可以提高企业监督管理质量。因此政府部门就需要建立对相关人员的培养激励机制,在存量住房交易资金监管部门正确需求的基础上,进一步确立人才理念,从企业监管人员情况出发大力发掘企业监管人员及其有关工作人员的情况。但现阶段,政府部门监督管理人员仍较为匮乏,这就给企业有效实施存量住房交易资金监督管理工作和建立存量住房交易资金监督管理机制带来了障碍。相关监管部门也要调整相应岗位职责,以占据房产成交权重更大的存量房成交为主,调整岗位职责,提高工作人员介入监督层次,提高房产监管部门其他工作人员介入监督的权限。

(5)建立信息化存量住房交易资金监督管理平台。新形势下,由于互联网交易范围广泛,政府存量住房交易资金监督管理机构也需要建立信息化监管平台控制互联网交易。要开通政府公共信息服务网络平台,使交易各方都能够在互联网上咨询当地的交易监督管理模式,并掌握有关资讯。市场中介机构也能够加入其中,并把交易信息直接投放到政府政务交易平台上,既有利于地方政府部门对交易信息实施监督,又可以增强市场中介组织的影响力。要积极推进信息化网络覆盖范围,利用微信、微博等传播工具,及时提出具体的信息内容,让广大人民群众能够从多方面理解政府存量住房交易资金监督的管理模式,方便广大人民群众选择投资,让政府房地产贸易服务平台形成权威性的交易资金监督信息交流渠道。此外,依托于公共信息网络平台,各监管部门、各类中介机构要加强对数据信息的交换与共享,以降低信息孤岛情况,节省监管资源,提高监管工作的效能与质量,同时在数据信息中监管部门工作人员也可以挖掘分析出与资金交易相关的信息内容,并建立针对性的资金监督管理模型,进而增强对存量住宅交易资金监督管理的力量。

结语：

综上所述,在新形势下的存量房交易融资中仍然面临着一定风险隐患,因此必须采取监管方法来提高交易资金的安全。存量商品房交易资金监督管理模式必须从现实问题入手,根据当地房地产情况,积极健全有关制度和法律法规,进一步扩展人力资源和信息化的建设范围,从多方面提高新形势下存量房交易资金监督管理质量,以维护房地产业交易资金的安全平稳。