基于住房公积金贷款全过程管理的风险控制研究

2023-01-11吕翔烟台市住房公积金管理中心福山管理部山东烟台264000

中国房地产业 2022年13期

文／吕翔烟台市住房公积金管理中心福山管理部山东烟台 264000

引言：

随着我国住房制度改革的不断推进，住房公积金已经成为人们重点关注的问题，对于满足职工购房需要起着重要作用，而且和商业贷款相比住房公积金有着更低的利率，这无疑会给贷款人带来实际实惠，所以现在很多职工都会选择住房公积金贷款购房。但是我国的住房公积金管理中心属于独立的事业单位，该中心归属于住房公积金管理委员会管理，不以获取经济收益为最终目的，而且不像企业一样有注册资金作为保障，再加上该中心没有被监管，所以其抵御风险的能力非常低，另外在运营中也非常容易遇到各种风险，例如，信用风险、市场风险等。

1、加强住房公积金管理内外部风险控制的重要意义

1.1 有助于提升我国住房公积金管理风险防控水平

伴随我国房地产行业以及保障性住房事业不断发展，住房问题已成为当前社会的热点问题。基于此，我国住房公积金制度作为一项为解决居民住房问题而建立并逐渐完善的公共政策，已成为我国住房保障体系的重要组成部分。然而随着市场经济及社会深入发展，我国住房公积金的管理风险随之加大，住房公积金管理中出现的内外部风险，成为阻碍其健康发展的影响因素。我国住房公积金制度建立时间较短，相应的各项规章制度仍处于健全完善的过程，尤其是住房公积金管理制度体系的完善，在部分地区存在政策执行力度不够，决策流于形式等问题。与此同时，还存在内外部风险控制机制不健全，相关工作人员的操作经验和质量参差不齐，工作流程缺乏有效管理监督等问题。上述这些问题都不利于我国住房公积金管理的健康发展。通过加强对住房公积金内外部风险的有效控制，在规避上述风险的过程中，能够提升相应部门风险管理防控水平和能力。

1.2 有利于推动我国社会和谐稳定发展

住房公积金制度是为在职职工提供长期住房储备金，并在一定程度上保障职工住有所居的生活需求。这一需求的实现在很大程度上，取决于住房公积金资金是否安全、是否有效保值等，而这个发展目标在很大程度上受住房公积金内外部风险管理水平的影响。与此同时，由于住房公积金是面对在职职工，这项储备金尤其是对低收入的职工，能够解决其实际住房的困难。“住房难”作为现阶段我国的一个社会问题，其事关整个社会的和谐稳定与发展。除此之外，我国住房公积金管理需要在不断发展中进行完善，如果对现存的或潜在的风险不加以管理和防控，势必会对我国住房公积金发展以及社会大众的切身利益造成危害。特别是随着国家经济社会的建设与发展，多数地区借助自身的地域优势和发展潜力，吸引大量的人才涌入，由此带来的住房需求在某种程度上也对住房公积金风险控制管理能力提出新的要求。

2、住房公积金贷款全过程风险因素识别

2.1 贷前风险识别

制度不完善所引发的制度层面风险。在贷前管理中，对贷款安全影响比较大的是制度层面风险。所谓制度层面风险，最主要的问题就是住房公积金制度不完善所引起的资金链断裂问题。由于住房公积金制度缺乏，造成公积金资金归集的来源比较单一，归集扩面工作的不到位也致使当前的资金缴存额较少。另外，住房公积金的贷款期限较长，导致了本金回收期限也较长，这些因素使得住房公积金在资金运转中，公积金的提取额度和贷款发放额度会远高于资金归集的额度，长此以往就会造成住房公积金资金链断裂的情况。此外，住房公积金制度上的保障属性要求将中低收入者作为公积金贷款的主体，但是中低收入群体的工资收入不稳定，一旦遇到突发情况就会造成还款困难，这也会给公积金贷款带来风险。信用体系缺失导致的信用层面风险。在贷前管理中，最突出的问题就是信用层面风险，指的是贷款申请者在公积金贷款过程中存在违约情况而引发的风险，这种信用风险有可能是客观因素导致的，也有可能是借款人主观因素导致的。客观上，借款人由于重大疾病、意外事故、自然灾害原因导致财产损失，造成还款能力降低，从而无法按期还款。主观上，借款人可能因住房价格下降而失去还款意愿，甚至是故意隐瞒个人信用信息骗贷公积金或者恶意拖欠贷款。在贷前管理中，面对信用层面风险，我国当前的个人信用体系建设还不够完善，个人信用档案数据资源有限，而且缺乏完善的评价指标体系，不同部门的信息数据也出现信息孤岛的问题，使得公积金管理中心的个人信用信息数据不能和商业银行、房产部门等机构实现数据共享，这就不利于管理中心的贷前信用风险评估。此外，当前的失信处罚规定也不够完善，从而无法有效约束社会信用行为。

2.2 政策法律方面的风险

制度风险的出现原因可以分为以下三种，一是决策不正确带来的风险。当地住房公积金管理委员会负责对政策进行决定，但是，如果决策出现了失误就会给之后的执行工作带来很大的困难，信贷资产质量也会下降，出现不良贷款情况的几率就会上升，从而造成经济损失；二是住房公积金贷款风险主要由管理中心承担，但是中心往往会和银行进行合作，由银行负责具体的办理事宜。中心会和银行签订委托协议，但是，如果银行方面没有认真地对待这项工作，贷款回收也没有受到重视，还是会引发风险的；三是我国法律规定对于收入水平属于低保范围的人不能强制其从房屋中迁出，对于不具备解决居住问题的人也不能强制其从房屋中迁出，所以一旦遇到符合这种规定的人抵押房产却没有能力偿还贷款不仅会给贷款方造成损失，甚至引发风险。

2.3 操作性风险

操作性风险作为一种金融风险，属于非系统性风险。所谓操作性风险，是指因企业、金融机构因内部控制不健全、管理失效或操作失误等原因所带来的风险。南通市现行的住房公积金管理体制、属性及其入市后存在的市场风险，决定了南通市住房公积金实际入市操作很难。就操作性风险而言，既包含了流程、系统等内部因素，也包含了经济环境、欺诈及突发事件等外部因素。在这里重点探讨导致操作性风险出现的内部因素。在南通市住房公积金管理委员会印发的《关于受托银行承办住房公积金业务的管理意见》中指出，经实地考察、可行性研究之后来确定受托银行。住房公积金主要受托银行办理住房公积金业务包括汇缴、提取和贷款等三个模块，在这三个模块具体运行过程中，易受到管理流程、工作人员素质等因素的影响出现操作性风险。

3、加强住房公积金管理内外部风险控制的实施对策

3.1 健全并完善公积金风险监管体系

全方位对内部控制建设进行加强，以实现业务发生全过程由全体工作人员共同控制，不断健全内部控制制度。在机构内部实施领导责任制度，将权力层层分解，并将具体操作落实到各部门，要求各项业务必须按权力分解制度规定的权限进行办理。定期对机构的内控规章制度进行分析和完善，建章立制编制操作办法，涵盖缴存、提取、贷款业务，业务服务、业务管理、业务监督、惩罚防控等方面，确保内部制度与业务发展的匹配性与及时性。除此之外，把风险评估方法置入内部控制的管理当中，建立健全内部控制监管制度、权力制衡与约束制度。继续强化财政部门对住房公积金管理的监督，加强对住房公积金使用方向、预决算执行情况的监管，加强审计，通过对住房公积金使用的真实性、合规性、效益性的审计，严格监督财务信息失真、会计造假行为，防止资金流失，提高住房公积金效益。同时，进一步发挥社会监督作用，不断总结各地行之有效的社会监督行为，积极探索多渠道、多样式的社会监督体制。

3.2 完善制度体系，预防制度层面风险

首先，在广大职工和用人单位中加大对住房公积金制度的宣传力度，通过广泛宣传公积金制度的优越性来激发职工的缴存意愿，并提高用人单位的缴存积极性，从而使公积金做到高质量的归集扩面，这样既能扩大公积金制度的受益面，惠及更多的缴存职工，也能做大资金池，避免资金池萎缩的问题。其次，在归集扩面工作中也要重视法律法规手段的使用，通过建立健全相关规章制度，并对公积金管理中心工作人员开展执法专项培训，依托法律的权威来开展归集扩面工作，这样就能监督用人单位及时按照规定额度为职工缴纳公积金，既保障了职工的合法权益，也保障了公积金资金池的安全。最后，在贷前管理中，对贷款规模的把控尤其重要，虽然住房公积金制度上的保障属性要求其资金向中低收入者倾斜，但是只有将贷款规模控制在合理的水平，才能避免管理中的存贷失衡，从而避免资金链断裂所引发的制度层面风险，这就要求住房公积金管理中心在个人住房公积金贷款额度的管理上做到精准把控，严格落实好缴存额度和贷款额度相关联的制度，根据缴存职工不同的缴存额度和缴存年限，制定不同的贷款额度标准，例如缴存年限长、缴存额度高的职工就能获得较高的公积金贷款额度，以此来确保住房公积金的支付能力，实现存贷平衡，保障资金链的连续性，有效把控制度层面的风险。

3.3 建立信用评级系统

住房公积金管理中心进行信息审核时需要信用评级标准作为依据，这样才能快速地判断出贷款人的信用等级，对于防控贷款风险也能起到积极作用。在新的市场环境下，央行已经制定能够在各公积金管理中心进行共享的个人信用体系，这个体系也可以在各金融机构进行共享，这样管理中心就可以根据该体系对贷款人信用进行准确判断，从而可以及时发现信用比较差的人，并对这些人采取相应的措施。例如，提高首付比例，控制贷款年限等，以此来防止风险的发生。如果贷款人目前还有尚在偿还的贷款，或是他们的经济实力没有达到贷款偿还标准，就要坚决地回绝他们的贷款申请。

3.4 优化住房公积金贷款流程与个人信用建设

为有效规避和防范住房公积金管理中出现的操作性风险、贷款信用风险等，首要的是优化现有住房公积金贷款流程，在优化简化贷款流程的同时提高工作效率、降低工作失误。在此基础上结合自身贷款业务特点，建立健全相对完善的贷款制度体系，加强对日常贷款业务的管理。尤其是审核机制的完善、内控机制，按照谁放贷谁负责的原则，确实落实到人，加大清收力度。建立住房公积金管理中心自营模式，以实现责、权、利的统一，对受委托银行敷衍应付、办事不力和操作失误而导致公积金贷款出现的风险由受委托银行承担。住房公积金管理中心应该实行优胜劣汰，发挥住房公积金管理中心的主导地位，有效规避贷款管理风险。南通市住房公积金管理委员会印发的《关于受托银行承办住房公积金业务的管理意见》中，对不符合相关规范的托办银行进行资质取缔。除此之外，加强对借款人的信用能力和还款能力审查的严格管控，逐步建设个人信用体系，以信用为基础，为贷款人提供住房贷款，如《南通市加强个人诚信体系建设方案》和《南通市全面加强电子商务领域诚信建设实施方案》提出，到2018年底完成重点领域重点人群个人信用记录建设，到2020年底在全市范围内建立起全面、规范、有效的个人诚信体系，使守信者受益、失信者受限。

3.5 提升操作水平，解决操作层面风险

针对操作层面风险，首先，要完善制度流程、严格贷款审核，对于公积金贷款申请，应该建立“人员现场查勘—信贷部门初审—中心领导终审”的多层级审查操作制度，通过多级审查来实现多级把关，从而规范贷款程序，避免骗贷行为的发生和审核不严的现象，依靠规范化的贷款业务办理来有效的防范和控制风险。其次，需要提升住房公积金工作人员的操作能力水平，通过对住房公积金管理中心工作人员开展系统化、常态化的政策制度宣讲、业务流程培训、风险管控讲座等形式，来提升工作人员的风险应对能力。也可以通过完善的绩效考核制度，将贷款管理质量纳入工作人员的绩效考核之中，从而激励工作人员在注重贷前审查的同时，也能兼顾贷中的管理，甚至是贷后的跟踪，降低操作风险的概率。最后，应该注重发挥内部审计的作用，通过完善审计工作制度、制定审计工作流程、聘请专业审计人员等形式，建立独立公正的审计监督机构，并对住房公积金贷款开展专项审计，不仅要核实贷款的真实性，也要核实工作人员在贷款审查审批中是否严格遵守了业务流程，以此来全面了解住房公积金贷款业务情况，精准识别操作风险，确保贷款安全。

3.6 做好逾期贷款处置工作

逾期贷款是贷款管理中非常常见的一种现象，而且随着公积金贷款数量的不断增加，逾期贷款数量也会变得越来越多。对于逾期贷款一定要做好处理工作，以免导致贷款回收困难。对于逾期贷款的处置攀枝花公积金管理中心就做得非常好，他们通过召开专题会议的方式制定了处置方案，并建立了贷款风险防控长效机制，对逾期贷款处理工作思路进行了明确，最终决定要对催收力度进行增强，如果催收没有效果就用法律手段解决，如果有担保就让担保负责偿还，通过采取这些措施，该管理中心的逾期贷款有了缩减，信贷资产质量也变得越来越好。

3.7 落实抵押物管理，处理抵押物层面风险

为了切实处理好抵押物层面风险，首先，应该强化对住房价格波动的预测。具体而言，就是通过对房地产行业发展趋势的分析，预测住房价格的变动趋势，从而科学合理的预估抵押物的未来价值，并结合借款人的贷款期限，对借款人的贷款额度进行合理调整，这样就能使住房价格波动所引发的抵押物贬值额度和贷款降低额度相匹配，从而降低抵押物贬值风险。其次，应该加强对抵押物的有效管理，通过建立抵押物信息管理系统，对每笔贷款抵押业务及时进行动态跟踪，及时监测抵押物价值，并对借款人的还款情况进行密切追踪，及时发现抵押物贬值风险并进行预警。而对于已经发生的抵押物贬值风险，则可以采取追加抵押物品或者追加保证金的形式，作为现有贷款额度的追加担保物，化解抵押物贬值风险。最后，针对抵押物执行速度上存在的问题，住房公积金管理中心和其受托银行应该相互协作，主动向人民银行和银监会等上级主管部门汇报，并且积极与立法机构、司法部门进行沟通，共同探索更为行之有效的抵押物处置措施，尽可能降低抵押物层面风险所造成的损失。