北京市装配式保障性住房标准化设计优化研究

文／王时原 大连理工大学建筑与艺术学院 教 授

秦 圣 大连理工大学建筑与艺术学院 硕士研究生

1 研究背景与研究意义

住房保障，一直是一个影响我国民生和市场的重大问题。改革开放以前，我国职工的住房问题由工作单位解决。改革开放以后，我国经历了20年的商品房探索期，直到1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）文件正式吹响了房改口号，我国的住房供给由逐步的商品化进入了快速的市场化时期。由于商品房市场的过快增长，导致我国商品房市场出现了一定程度的扭曲，呈现过热的现象[1]。大城市人口数量和商品房价格持续攀升导致住房问题愈发严峻，越来越多的大城市中低收入家庭和新市民等群体无力购买商品房，保障性住房的供给成为解决我国城市中低收入人群住房问题的最重要的途径之一。根据2020年北京市房产网年报显示，北京商品房均价从2010年的2.2万元/m2增长至2020年的6.3万元/m2，同时根据第6、7次北京人口普查公报显示，北京市家庭户数量从2010年的668万户增长至2020年的823万户，其中中低收入家庭约为459万户，占比55.8%。商品房均价和家庭户数的攀升使北京住房问题在全国范围内更为突出。2020年北京市公租房轮候家庭为12.8万户，每年新增备案家庭超过2万户。然而北京市每年平均提供保障性住房数量仅2万套左右，保障性住房数量不足直接降低了中低收入家庭生活质量[2]。2007年国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）等一系列文件，要求各地方需尽快建立健全保障性住房体系。2010年北京市住房和城乡建设部出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），该文件指出，近年来，伴随着我国保障性住房建设脚步逐渐加快，大城市住房问题得到了很大程度上的缓解。但是我国保障性住房建设依旧处于初步阶段，许多收入处在中下层的人群无法通过租赁房屋或购买住房解决居住的问题仍然比较突出。同时，随着我国城镇化快速推进，进城务工人员与刚毕业的大学生数量急剧增加，在大城市的住房问题无法解决的矛盾越来越明显，大城市外来新人口居住条件也亟须改善[3]。

1995年我国启动了安居工程计划，同年北京开始建设第一批保障性住房。2014年北京首个装配式保障性住房众美光合原筑3#、4#楼的建成意味着北京保障性住房正式步入装配化时代[4]。2017年3月1日，北京市人民政府办公厅出台了《北京市人民政府办公厅关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8号）文件，该文件指出我国应当大力推进新建建筑使用装配式方式建造，由政府出资建设的保障性住房项目以及民用建筑项目应当全部采用装配式方式建造，争取在商品房建设中不断提高装配式建造方式的比例。装配式保障性住房标准化设计能够避免保障性住房设计过程中大量重复性工作，缩减保障性住房建设过程中设计阶段的用时，从而达到加快保障性住房建设速度的目的，但是目前北京市装配式保障性住房标准化设计处在初期阶段，仍然面临户型种类多、预制构配件种类繁杂、模板重复利用率低等问题。本文通过对北京市装配式保障性住房进行调研，针对以上问题进行分析，通过统一标准户型、预制构配件标准化拆分和优化户型组合等方法来探索装配式保障性住房标准化设计优化思路与方法。

2 北京市装配式保障性住房设计现状

“十四五”规划以来，我国一直强调加速保障性住房建设，贯彻落实“房住不炒”总要求，尽最大可能解决大城市住房难的问题，保障人民安居乐业。目前，北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房，纳入保障性租赁住房规范管理，集租房项目将极大改善北京租赁市场供需结构。本文以通州台湖B1地块保障性住房项目和朝阳区垡头地区焦化厂保障性住房项目为例来研究北京装配保障性住房现状。

根据《北京市保障性住房规划与建筑设计导则》规定，北京市保障性住房中公租（廉租）房建筑面积主要分为30～40m2/套的I型和40～50m2/套的II型，其中单人卧室面积宜为6～8m2；双人卧室面积宜为8～10m2；起居室面积宜为8～12m2；起居室卧室一体面积宜为10～15m2；厨房面积宜为4～5m2；卫生间面积宜为3～4m2；经济适用房建筑面积主要分为35～45m2/套的I型和45～65m2/套的II型。其中单人卧室面积要求与上述公租房相同，其余部分与上述公租房稍有差异，其双人卧室面积宜为9～12m2；起居室面积宜为9～15m2；起居室卧室一体面积宜为12～18m2；厨房面积宜为4～6m2；卫生间面积宜为3～5m2。

通州台湖B1地块公租房项目位于亦庄新城站前区规划范围。项目所属的亦庄新城站前区位于京津发展轴上，规划定位为“环渤海高端总部聚集区。该项目共有保障性住房2670套，共18栋，其户型建筑面积主要分为35m2和60m2两种，其中35m2户型1种共484套，占比18.13%，60m2户型3种共2186套，占比81.87%。通州台湖B1地块公租房项目整体采用了厨房与卫生间模块标准化设计，卫生间标准模块1种，厨房标准模块分为电厨房模块与燃气厨房模块2种，其中电厨房模块较小主要应用于35m2户型，燃气厨房模块较大应用于60m2户型①。

朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目位于北京市朝阳区东南部垡头区域内，用地东南角是化工桥。该项目共有保障性住房4478套，共22栋，其户型建筑面积主要分为40m2和60m2两种，其中40m2户型3种共2081套，占比46.47%，60m2户型4种共2397套，占比53.53%②。由于朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目户型种类较多且户型不规整，导致其部分卧室和卫生间面积略小于设计导则中的要求。

根据《北京市人民政府办公厅关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8号）文件中实施范围与标准第三条，北京市装配式建筑应当保证装配率≥50%，当建筑高度≤60m，预制率应当≥40%，当建筑高度＞60米，预制率应当≥20%。

以朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目西区的17#楼型的装配式设计情况为例，其建筑结构形式为装配式剪力墙结构，预制率为36.1%。四层以上标准层经过拆解后预制外墙种类为15种，预制叠合楼板种类为6种③。

从以上两个项目可以看出其相同面积户型种类较多。同时通过上述17#号楼可以看出其预制构配件种类较多，预制构配件种类较多会导致预制构配件模板使用重复率下降，从而增加装配式保障性住房建设成本。

3 北京市装配式保障性住房问题分析

在国内，保障性住房近些年虽然发展迅速，但是仍然处在起步阶段，装配式保障性住房标准化设计仍旧处于与工厂化生产和装配化施工割裂的状态，与国外发达国家比较相对落后。国外建筑标准化设计推行得较早，欧美及日本等国家都较早地建立了自己的建筑标准制定协会（例如丹麦SBI和BPS和日本的ACC等协会），所以其建筑标准化设计已经达到成熟阶段（例如美国高层住宅标准化几乎达到100%），国外的先进的标准化设计研究是十分值得我国借鉴和学习的。通过对上述两处项目分析可知，当前北京市装配式保障性住房仍然面临一些问题，现针对其问题及其原因分别做具体分析如下：

（1）装配式保障性住房户型种类较多：以上述两处项目为例，相同面积户型没有统一成标准户型，户型内大多数仅有卫生间模块和厨房模块使用了标准化设计，其他功能模块并没有进行标准化设计，保障性住房户型标准化设计程度较低，这是导致装配式保障性住房户型种类较多的重要原因之一。同时部分户型因为平面形状不规则导致卧室和厨房面积略小于其设计导则的规定。

（2）装配式保障性住房预制构配件种类繁杂：以朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目17#号楼为例，不同户型设计时未考虑其预制构配件尺寸以及标准化拆分尺寸的统一性，导致该楼3种户型预制楼板拆解后种类多达6种，增加了其预制构配件的种类。

（3）装配式保障性住房预制构配件模板使用重复率较低：以朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目17#号楼为例，该楼相同户型在组合成单元时多为传统现浇式建筑所采用的对称式组合方式，由于预制构配件的连接需要钢筋锚点等结构，对称式组合方式导致对称的两个相同户型预制外墙板的钢筋锚点同样需要对称，所以相同户型的预制外墙板种类分为了两种，从而降低了其预制构配件模板的使用重复率，导致装配式保障性住房建设成本增加。

4 装配式保障性住房标准化设计优化方法

通过上述对北京市装配式保障性住房的调研与分析发现北京市装配式保障性住房标准化设计已初具规模，但是仍然存在户型种类较多，预制构件种类繁杂和预制构配件模板使用重复率较低所导致的装配式保障性住房建设速度较慢和成本较高等问题，针对于上述问题现提出以下装配式保障性住房标准化优化方法：

（1）统一装配式保障性住房户型标准。将使用功能和面积相同的户型优化统一成标准户型以减少户型种类，其户型标准化设计不仅要满足功能和流线的要求，同时应关注户型平面形状、长宽比和平面布置的规则性。以朝阳区垡头地区焦化厂公租房项目为例，可以通过对相同面积的不同户型优化成统一户型，将40m2和60m2户型由7种变为3或4种，同时将管道空间预留在交通核空间内使户型更加平面规则，整体户型规整可以避免部分房间不规整所导致的面积较小不符合设计准则的问题。

（2）不同户型设计时应当考虑预制构配件尺寸相同或者标准化拆分后尺寸相同。不同户型在设计时应该注意户型尺寸尽可能保证使用预制构配件的一致性，减少其预制构配件种类。以上述17#楼项目为例，将40m2户型和60m2户型宽度设计成相同尺寸以保证预制叠合楼板宽度相同，同时预制叠合楼板纵深方向也可设计成相同尺寸，40m2户型使用2块预制叠合楼板，60m2户型使用3块预制叠合楼板，这样设计可以使其预制叠合楼板的种类由6种变为1种，降低了其预制构配件的种类。

（3）优化户型组合方式。装配式保障性住房相同户型在组合成单元时应尽可能避免传统的对称式组合方式，多考虑户型的平移、旋转等组合方式，从而减少预制外墙板种类提升其预制构配件模板的使用重复率。以上述17#楼为例，通过采用平移和旋转等组合方式后，部分相同户型的标准层预制外墙板板的种类数量由2种变为1种，预制外墙板的种类得到了减少的同时也增加了预制构配件模板的使用重复率，从而降低装配式保障性住房建设成本。

结语

北京市装配式保障性住房产业已日趋完善，装配式保障性住房项目也遍地开花，但是北京市装配式保障性住房依旧存在着种种问题。未来我国装配式保障性住房将进入到高速发展阶段，建筑部品、立面和户型的标准化设计内容将越来越丰富，我们须看清我们面前的困难，在其还未成熟的现状下，理性分析寻找发展方向。装配式保障性住房标准化设计涉及很多方面，文章从北京市装配式保障性住房的户型设计入手提出了针对北京当前装配式保障性住房标准化设计优化方法，对提高北京市装配式保障性住房预制率与预制构配件重复率提供了一些思路和方法。

注释：

①数据来源：中国建筑设计研究院通州台湖B1地块保障性住房项目设计报告。

②数据来源：中国建筑设计研究院朝阳区焦化厂保障性住房项目设计报告。

③数据来源：中国建筑设计研究院朝阳区焦化厂保障性住房项目装配式设计报告。