房地产工程项目施工质量的精细化管理

张鸿声

（厦门国贸地产集团有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

近年来国家对房地产的调控加剧了房地产企业之间的竞争，而房地产项目井喷式发展的同时带来了一系列的质量问题，引起了全社会的关注。粗放管理模式下缺乏一套有效的质量管理体系，进而导致工期拖延、成本增加、质量较差等问题不断出现，房地产开发企业想要提高经济效益就必须进行精细化管理。

1 精细化管理概述

精细化管理指的是将粗放化的管理过程转变为规范化、精细化、程序化以及标准化的管理过程。通过科学的管理过程，将依靠传统经验进行管理的方法转变为通过制定科学的方案来规范化、精细化地处理问题。进而使得整个管理过程能够做到精确定位、精准规划、规范施工。

2 项目概况

2.1 项目简介

厦门金茂2017×P08地块项目位于厦门市翔安区环东海域新城翔安片区，总用地面积25 435.8 m2。总建筑面积102 850㎡,地上建筑面积71 600 m2，地下建筑面积31 250 m2。项目建筑层数为地下2层，地上21～27层，共7栋高层住宅。

2.2 项目工程质量管理特点

（1）项目施工工期紧张

该项目的建设工期为16个月，由于建筑体量大，加之滨海地区土质松软等问题，前期在桩基等基础工程耗费时间较多，主体建设施工工期紧张，为了避免影响到整体的施工进度，就容易造成工程建设质量出现问题，难以达到质量控制目标。

（2）项目综合协调管理难度大

该房地产工程项目，各基础、主体以及装修、电气等各分项工程由不同的承包方承担，项目涉及的施工建设单位数量多，对于项目管理的综合协调工作量大，而项目管理人员人数少、专业技术人员不足，难以有效协调和综合监管，不可避免地出现管理漏洞或疏漏环节。此外，总平面协调、进度、质量、安全、文明施工、环保等方面要求高，现场及周边协调、综合管理工作量大。

（3）项目精装质量要求高

作为房地产工程项目，住宅小区建筑完成施工后，需要进行精装修，再交付消费者。精装修的材料、施工、质量监督等工程量大，消费者对于精装修的细节、质量要求高，特别注重各方面装修细节，出现质量问题容易引起纠纷。因此，此住宅项目需要开展精细化质量管理，才能保证工程质量目标。

3 项目管理及施工质量存在的问题

3.1 人员管理问题

精细化管理是从粗放式的管理逐步转变为精细化管理的过程。在这一过程中企业将标准化的制度建设作为重点而忽视了人的作用，进而导致所建立的制度成为约束工作人员的枷锁，忽视了员工工作过程中需要得到尊重，打击了员工的工作积极性。因此，在项目实施质量精细化管理过程中坚持以人为本的原则，在制度约束的同时，调动员工的积极性和创造性，在企业发展的过程中为员工提供广阔的发展空间。

3.2 建筑材料问题

工程项目所用的材料品种多、规格多、质量差距较大，部分新型材料的生产也比较混乱，一些未经认证的假冒劣质产品通过各种渠道流进了施工项目，造成了严重的工程项目质量问题。

3.3 施工现场管理问题

由于施工单位管理规章制度不健全，现场施工方面的组织性较弱，施工标准化及行为管理不规范，因而导致施工现场管理混乱。如：工程项目进展速度缓慢，未能按照项目规划如期开展施工工作；施工企业将承建的工程层层转包或者以包代管；工程项目肢解后分包给多个施工队来承建，致使工程建设中施工单位没有足够的能力进行管理，施工队各干各的，使得工程质量遭到严重损害。

3.4 工程施工质量问题

工程质量问题主要是内墙抹灰工程的开裂、空鼓，木模铝合金窗钢附框存在渗水、开裂现象，外立面涂料观感出现局部开裂、脱皮以及混凝土的浇筑标高有偏差、模板配模高度负偏差造成模板下脚吊空，老旧模板、模板拼缝过大易造成漏浆、胀模等。这些问题直接影响了工程的品质控制，对项目的销售及维护等也有不利影响。

4 项目精细化管理措施

4.1 项目组织结构精细化管理

为进一步保障房地产项目的质量应不断完善质量保障制度，通过建立质量精细化组织体系来更加有效的组织各个部门，使各部门的职责权利更加明确，并且使得每一个工作环节都具有明确的质量标准。此外，还应进行目标管理，这就要求明确质量目标并通过质量责任制度，将质量目标落实到具体的部门。除此之外，可以通过制定严格的考核制度来定期考核工作人员，并根据考核结果进行评审。通过严格的管理来保障工程质量。

4.2 项目质量控制精细化管理

从整体情况而言，质量实施细则和质量控制计划二者之间相互影响，但也有不同之处。其中，质量控制计划的对象是房地产项目的质量，该计划适用于整个项目建设过程中的各个方面；质量实施细则的对象是分部分项工程，其实施的原则是质量控制计划，根据各个分部分项工程的特点来进行细化管理，通过提高分部分项工程质量来保障整体工程质量。在编制质量控制计划及实施细则时，由施工单位质量工程师根据该工程的具体情况进行编制，并将规划内容进行详细说明，再报施工单位总质量工程师审批。项目部结合集团及公司要求，对质量控制计划及质量实施细则逐级审批，以便后续过程执行，纠偏整改。

4.3 项目质量检查精细化管理

为有效保障工程质量应严格落实质量三检制度，进而有效保障每一个环节的工程质量。这就要求施工现场的质量管理人员严格控制施工材料质量，严格按照审批后的施工方案进行作业，杜绝不合格产品进入施工现场。除此之外，各项目管理人员应加强工序质量检查，严格按照相关的规范标准来控制工程质量，根据项目工序风险等级进行梳理，按照重要性、风险性进行排序，分别为ABC级别，如为A级，则需要对每到工序进行复查，如为B级，则对此工序的50%比例进行复查，如为C级，则对此工序的10%比例进行复查，加强质量检查频次，降低质量风险。另每月请第三方进行现场质量检查，对于重点项问题（渗漏等），一旦查出，则对施工方进行逐条处罚，加强施工单位的质量管理意识和质量检查意识。

4.4 项目监理精细化管理

在进行房地产项目的精细化管理过程中，为了更加有效的提高工程质量可以实施监理精细化工作报告制度。监理人员在记录精细化工作报告时除了要对整体情况进行的记录之外，针对重点内容记录应更加详实，如有关工程质量的内容应进行重点记录。在填写监理精细化工作报告时应包含以下几个方面的内容：①应详细记录当天的主要工序，对房地产项目的建设情况以及施工部位进行明确的记录，并着重记录质量验收情况；②应真实地记录当天施工机械的进出场以及使用情况；③认真记录当天施工人员的具体情况，并将每一个具体的工作落实到个人；④应详实的记录当天建筑材料的实验情况，并记录完整建筑材料的型号、数量、规格以及出厂报告，除此之外还应进行抽样检测以确保工程料质量；⑤监理人员应进行旁站和巡视，对于重点工序进行逐个检查，对于施工过程中所出现的有可能影响工程质量的行为进行及时的制止及处罚、上报。⑥监理人员应认真记录验收工作的有关内容，包括验收的时间、数量以及数目等信息。存在质量问题的部位应要求施工单位进行返工整改，整改后进行复查，并在精细化工作报告中进行详细的记录。

4.5 施工现场精细化管理

（1）加强施工现场人员的管理。通过对项目管理人员的入职培训、在职培训和实践培训，及根据项目的特点，进场后有针对性的全员的三级教育、安全、技术交底，图纸、规范文件学习交底。

（2）加强对施工单位的合同及技术交底。在施工单位投标前，结合成本部对施工单位进行标前交底，介绍现场的实际施工条件，中标后，再次结合成本部对施工单位进行合同交底，将重要合同条款进行逐项交底并形成会议纪要。当现场出现技术问题时，及时反馈给设计部门进行处理，当设计部出具设计变更时，第一时间进行图纸的交底，特别是其中的重难点，需要交底至现场施工班组长，避免后续的质量纰漏甚至返工。以本项目地下室机电管线为例，正常施工单位进行后，消防管道（特别是喷淋管）会大面积铺开施工，会导致后续风管及桥架无法贴高施工，极大影响地下室净高及观感。本项目在图纸阶段，专门要求专业公司对地下室机电管线进行BIM优化，通过BIM模拟，直接确定各管线的位置及标高，再据此进行现场交底，施工过程进行及时检查是否有按图施工，这样能大幅提高地下室管线的标高及观感。

（3）加强现场施工机械设备管理。机械设备是建筑施工企业施工现场最常见的资产，设备的状态会直接影响到工程施工的质量和速度。加强施工现场设备管理主要从三方面入手：根据项目特点、桩基形式，正确配置机械设备，保证设备正常运作的条件，以发挥机械的高效性能；建立完善的使用维护制度，通过培训和制度规范，形成合理的使用方法和有效的维护方式；是建立快速反应的维修体系，一旦设备出现故障，快速反应，在最短的时间内解决问题并修复完善，将维修损失控制在最低，提高利用率。

（4）加强施工现场材料管理。在项目管理过程中，往往会出现施工单位材料以假乱真、以次充好等现象，为此，公司成立品牌库，根据项目特点及档次，对施工材料品牌进行约定，在招标过程和合同签订过程进行约束，在现场管理中，对施工单位的材料进场，要求监理进行100%检查，项目部对该材料的首次进行100%检查，后续不同批次材料进场时，进行抽样检查，每月不少于两次，并按照相关规定对材料进行及时送检，送检要求由监理单位见证员自行送检，如有发现品牌及型号不满足合同要求，则第一时间要求施工单位退场，并由监理做好相关记录并依据合同进行处罚，施工过程中加强抽检，如有发现施工单位不良现象，则按照合同进行处理。这样能极大降低材料风险。

5 结语

精细化管理时企业发展的必然趋势，在房地产项目开展精细化的质量管理有助于项目的顺利开展。房地产项目质量精细化管理体系的构建是一个复杂的系统工程，需要全员参与并贯穿项目建设的全过程。现阶段，房地产公司的利润随着国家调控日渐下滑，随着一些生产过程透明化，企业的利润下降。但是使用精细化管理可以使得房地产企业的效益最大化，生产过程实现精细化管理，质量管理也实现精细化，更实现了顾客与企业的双赢。