房地产企业现金流内部控制研究

□文/李雯雯 杨宁霞

（新疆农业大学经济管理学院 新疆·乌鲁木齐）

［提要］ 近几年来，随着一系列对房地产企业调控政策的落实，房地产企业的融资成本持续上升，筹资渠道单一，资金投入和回收时间不匹配，这使其经营更加依赖资金的运转，因此加强房地产企业的现金流内部控制，帮助企业更加有效地实现现金流管理的目标就显得极为重要。本文通过对房地产企业的分析，从控制环境、风险评估、信息与沟通、控制活动和内部监督等内部控制五要素入手，对企业现金流内部控制的主要缺陷进行分析，并针对房地产企业现金流内部控制体系提出几点建议。

由于庞大的居民需求及特殊的经济政治因素，在过去十几年里，房地产行业蓬勃发展，已经成为国民经济发展重要产业。但近年来，由于房地产调控政策不断收紧，使房地产企业的生存面临一定的风险和挑战。对于现在的房地产企业而言，现金流贯穿于企业生产运营各环节，其流向、速度、数量都将对房地产企业的生产运转造成影响，一旦现金流断裂，对房地产企业造成的后果不可估计。过去只依赖财务部门对现金进行管理的方法已经不能满足现代经济发展的要求，完善房地产企业的现金流内部控制显得尤为重要。

一、现金流和内部控制的概念及关系

现金流，也被称为现金流量，是企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定的经济活动包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目等而产生的现金的流入、现金的流出以及现金流入流出总量的总称。从企业业务活动的角度上，现金流可以分为经营现金流、投资现金流和筹资现金流。现金流量的大小直接影响到企业的支付能力。一个正常运营的良好企业必然有较强的现金支付能力，一旦企业的现金流中断，即使有再多的资产，企业也难以存续。

内部控制，是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。企业的内部控制分为企业层面的内部控制和业务流程、应用系统或交易层面的控制。

从内部控制管理范畴看，对现金流实施的内部控制属于其中的一个控制活动单元，仅是内部控制业务层面控制中的资金活动控制；从财务管理范畴看，针对现金流的管理属于其中一项财务管理行为，与内部控制趋于同一个管理层次。内部控制是企业管理的一种手段，只有充分发挥它真正的作用，效果才能在现金流活动中得到体现，所以企业上下应更好地在现金流活动中贯彻执行内部控制制度，将现金流控制在科学、合理的水平，使企业价值得到提升，市场价值得以体现，市场竞争能力不断增强，促进企业实现发展战略目标，助力完成企业使命。

二、房地产企业现金流内部控制主要缺陷

（一）控制环境要素分析。从企业治理层和管理层的重视程度来看，很多企业并未制定出结合企业实际情况的现金流管理制度，而是将国家的有关法律法规拿过来生搬硬套。尽管现金流管理在企业的正常经营中占据着重要的位置，但依然有不少的房地产企业不重视内控制度对现金流管理监督的作用，且没有构建完整的现金流管理机制。在分析企业外部财务报表和评估企业经营业绩的真实状况时，往往更关注盈亏平衡利润，而缺乏对现金流量表中现金净额的关注，造成的后果是易导致部门员工选择性地忽视现金流，而更加重视结果指标，盲目提高赊销占比，虽然营业额和利润会显著提高，但也造成了资金回笼缓慢或者坏账等风险的发生。

在人员方面，专业的高素质的财务人员及信息管理人员配备不足，或者企业对专业人员吸纳不足、培养不到位，导致企业内部的财会人员没有与企业业务性质和复杂程度适配的胜任能力，现金流内控相关的理念与知识不充足。另外，房地产企业内部的组织结构与企业的发展进程或者明确的职责划分和岗位不匹配，更容易造成资金挪用等违法行为，并且若缺乏客观公正的奖惩机制，难以避免员工推卸责任造成的不良影响，不利于企业良好文化的形成。

（二）风险评估要素分析。企业风险防范制度是处理财务风险的主要依据，制度内容应包括对企业经营风险的识别与评估、制定风险应对措施等环节。企业风险防范体系是否完善，影响企业控制财务风险的有效性。目前，大多数房地产企业的风险防范主要以财务部门为主，并没有成立风险管理部门的意向和举措。例如，房地产企业市场开发中心在进行一些项目的投标时，只编制工程投标文件，对按完工进度收取的工程价款能否到期收回，没有专门的部门进行评估，从而导致有些工程完工后或正处于施工期时，发生一些不可控因素，给公司造成重大经济损失。因此，不能完全满足新形势下企业风险评价的需求，且降低了企业风险控制能力，从而影响了企业风险控制的有效性。还有公司没有设立对企业经营发展有预警作用的指标，特别是对现金流表示短缺的预警信号指标。

（三）信息与沟通要素分析。在多数房地产企业中，对于财务部门汇报的资金情况，管理层更多关注的是资金的来源与去向，以及订单的结算情况，对于资金的存量、流量分析重视不够，对于财务人员上报的各项报告，也没有进行工作业绩评价，久而久之，使得财务人员丧失了沟通的积极性，而管理层也因此失去了对风险进行事前、事中控制的机会。信息沟通的不通畅，严重妨碍了现金流内部控制目标的实现，使企业在迅速做出反应应对相关环境变化时失去先机。

（四）控制活动要素分析。从当前实际来看，房地产企业为了应对现金流内部控制中存在的问题，都建立了一些内部控制制度，但是在个别制度规划方面还是有所缺失。例如，企业内在现金支出的授权审批过程中基本都实行了职责分离，为相关人员进行了职责与权力的划分，符合控制活动的要求，但是在现金收入时，企业没有设立一定的授权审批，而是直接由有关的部门处理。这种制度下有可能引发员工做出资金贪污、挪用等不利于企业发展的行为。

（五）内部监督要素分析。一些房地产企业出于人力资源成本的考虑，压缩了内部审计机构的编制，使得内审机构或是形同虚设，或是隶属于财务部门，即使设立审计处，也只是不定期对各分公司财务情况进行短期审计，没有长期、系统地进行规划，且由于审计处人员有限，一般只对现金流出情况进行审计，对现金流入的客观性、及时性缺少应有的审计。审计的对象通常仅针对财务部门，目的是为了保证各种财务报表数据的真实性，忽视了内部审计对其他部门工作的调查、评估作用。最终使得房地产企业现金流的内部控制管理得不到有效监督。

三、房地产企业现金流内部控制建议

（一）提高对现金流内部控制的重视。企业应该强化现金流管控意识，在财务管理中，现金流是决定企业正常经营的关键因素。在一个有效的资本市场中，企业的价值很大程度上取决于投资者对企业资产的估值，估值水平取决于企业未来的现金流和投资者的预期投资净生产力。现金流入越充裕，企业的投资风险越小，投资者要求的收益率越低，企业价值越大。因此，上市企业应更加重视现金流管理在企业管理和发展中的价值，将现金流管理的理念和意识灌输到财务管理的各个方面。

与此同时，房地产企业要重视现金流内部控制体系的构建，员工积极参与，通过发挥各部门的协同、协作，形成有效的管理体制。在业绩考核中要把现金流加入进来，并加入到考核结果指标中，不能只注重利润而忽视科学有效地进行现金流管理带来的效果。与此同时，提高企业内部控制的重视程度，让所有员工充分认识到现金流内部控制的重要性。增强对企业员工现金流内控知识的培训，督促员工认真、科学地对待资金。制定规范科学的奖惩制度，划分明确的责任机制，由人力资源部入手，全面进行有关员工在招聘、培训、考核、咨询、晋升和薪酬等方面的机制设计。

（二）加强财务风险防范。专业人员应尽早设立科学的财务风险管理机构，用以应对企业运行出现的问题。同时，在企业财务风险防范方面的力度要不断加强，确保能够更好地管理控制财务风险，要对现金流进行科学的评价与分析，并在每年、每季度或者每月定期对企业现金流进行风险评估。此外，还可以在房地产企业中建立完整的风险防范预警机制，这是企业内控对现金流管理的关键之处。房企可以根据自身的发展状况设定预警值，一旦现金流到达警戒线，管理层就能很快根据预警采取一定措施。构建一个相对完善的会计系统，对于加强内部控制对现金流的控制力度有很大的作用。

（三）完善企业信息平台，强化企业内部沟通。与财务报告相关的信息系统包括用已生成、记录、处理和报告交易事项和情况，对相关资产、负债和所有者权益履行经营管理责任的程序和记录。因此，一旦信息无法在企业内进行及时沟通，有可能影响到整个财务报表并关系到企业现金流的管理和控制。房地产企业应该多关注企业经营管理中的各种现金流量信息的交流和沟通情况，方便员工搜集与企业经营、管理和控制等有关的信息，也包括企业管理者对员工绩效的评价。在信息搜集和整理方面，不仅要注重内部信息，还要对外部信息进行搜集和整理；在信息交流方面，企业管理者需要关注内外部信息进行交流的方式和渠道；而在信息技术方面，企业需要关注控制信息系统。通过定期或不定期的监督审查制度，通过实地检查，及时掌握公司生产经营情况。

（四）构建企业现金流内部控制制度。在房地产企业现金流入、现金流出的过程中，要完善企业的现金流内控制度，包括与授权、业绩评价、信息处理、实物控制和职责分离等相关的活动。要将交易授权、交易记录以及资金保管等职责分配到不同员工，以防范同一员工在履行多项职责时可能发生的舞弊或错误。如，做现金借方科目的人不做现金贷方，即该员工是做应收账款的，他就不能去做收入的账，因为借、贷方最终要核对是否一致；做明细账的人不做总账，因为明细账做好后需要和总账进行核对，查看是否相符。除此之外，企业要加强对事中现金流流向的监控与跟踪，严格资金审批制度，对公司现金流集中管理，有效降低企业资金成本，达到利益最大化的目的，且可以全面地了解公司日常运营的支出费用情况，做到科学合理的调整。

（五）加强对现金流的监督。建立完善的监督制度，是房地产企业健康持续发展的保障。企业内部要设立独立的监督部门，进行日常的监督检查工作，同时应该不定期聘请外部的审计机构进行复核，使得公司财务日益完善，最大限度地降低公司的财务风险。监督部门要不断加强现金流监控力度，做好相应的审核工作。通过不断加强企业现金流监控，能够保证财务审计工作的顺利开展，提高财务人员的工作质量。企业可以通过内审人员提供的资金报告，分析企业资金流动的方向和大小，建立完整的现金流管理制度，当实际现金流动与所记载账目不符时，要进一步进行审计工作，在审计工作中利用专业知识和个人经验制定合理的审计“标准线”，一旦触碰要提高警惕，在“宁可错杀，不可放过”的原则上保证现金流动财务数据记录的真实性和完整性。

综上所述，通过提高对现金流内部控制的重视，加强财务风险的防范，完善企业信息平台、强化企业内部沟通，构建企业现金流内控制度，加强对现金流的监督等能够帮助房地产企业完善现金流内部控制体系，帮助企业更加稳定地运行，进一步提高企业的经济效益，从而实现实物与资金的配比，减少资金占用，促进现金回收以及加快现金流转，进一步提升企业价值。