关于房地产开发企业税务筹划问题的几点探讨

文/王雷（重庆首钢房地产开发有限公司）

房地产行业一直以来都是国家的支柱型产业，对国家的经济发展具有重要发展意义。近年来由于受到新冠疫情影响，房地产企业面临较大的财务压力，企业需要采取有效措施降本增效，通过税务筹划管理房地产企业获得了一定的利润空间。但与此同时，房地产企业在税务筹划过程中涉及的税种有很多，税务筹划的成本也较高，因此，为了有效控制企业的纳税成本，降低税务风险的产生，企业管理者应当重视各个阶段的税务筹划管理，培养高素质的税务管理人才，提高企业的税务筹划水平。

一、房地产开发企业税务筹划的概述

税务筹划是指企业在国家的税收法律法规以及税收政策管理下企业为了提升经济效益，实现价值的最大化，通过合理地安排企业的经济以及财务活动，降低企业的税负负担[1]。房地产开发企业主要是进行基础的房屋建设以及房地产开发项目的转让、销售、出租等经营业务，房地产开发企业的经营管理具有周期性长、复杂性大、容易受到国家政策影响等特点，房地产企业涉及税种较多，土地取得环节会涉及契税以及印花税；开发建设环节主要涉及土地使用税；销售环节会有增值税、企业所得税以及土地增值税的影响，因此房地产企业需要在各个阶段通过有效的税务筹划来降低税务风险。

二、房地产开发企业税务筹划的意义

（一）减轻企业的税负负担

近年来随着我国经济发展，房地产企业的发展规模不断扩大，房地产企业在税务筹划过程中税负率较高，税负成本较大，要通过税务筹划降低企业税负管理负担，此外，房地产企业涉及的税务风险较大，税务筹划遵循实效性、筹划性原则，在税务筹划过程中企业可以了解最新的法律法规以及税收政策，减轻企业的税负负担。

（二）提高纳税意识，降低税务风险

近年来，我国在税制方面不断改革，国家针对房地产企业也出台了一系列的法律法规，同时税务机关对税务管理也更加严格，房地产企业在税务管理中受国家政策影响较大，纳税情况的复杂性使得企业的税务管理人员更加关注税收政策，提高了员工的税务管理意识。通过有效利用税收政策以及遵循相关法律法规，提高了员工在纳税筹划过程中的规范性，使得税负风险降低。

（三）实现企业价值的最大化

房地产企业由于税收压力较大，企业要想实现盈利，实现价值的最大化，就应当不断降低企业的经营成本，在企业的经营成本中税务占据较大一部分，企业通过合理的税务筹划可以有效降低企业的负担，提高经济效益。同时企业管理者健全税务管理机制，提高税务人员的综合素养，也能有效提升企业的税务管理效率。

三、房地产企业税务筹划中存在的问题

（一）税务筹划管理的认识不足

房地产开发企业在税务筹划管理过程中会涉及较多的税负，一般企业涉及的税务筹划主要环节有：项目准备阶段、项目开发阶段以及销售阶段等，房地产企业涉及的税种较多，主要有土地增值税、增值税、印花税、企业所得税等，土地增值税占较大部分[3]。房地产开发企业如果税负过高将会影响企业的生产经营，因此应当树立科学的税务管理理念。但是目前很多房地产企业在税务筹划过程中缺乏整体性认知，没有树立科学、完整的税务管理理念，导致税务筹划的方案不完善，在具体实施中难以有效实行，例如，很多企业仅仅认识到税务筹划对企业利润的有效作用或者仅仅关注招标阶段、项目建设阶段的税务筹划，其他环节的税务筹划重视程度有待提升。此外，在税务筹划管理中企业为了有效开展工作应当健全税务管理的组织形式，但是目前大多数企业管理者仅仅认为税务管理是财务部门的重要工作，导致其他部门的参与度较低。

（二）税务筹划人员的专业素质有待提升

房地产企业在税务管理中由于经营开发业务的复杂性，企业在税务筹划阶段会涉及计税方式、税务风险管理、征税方式等各个工作，需要高素质的税务筹划人员进行管理，但是目前房地产企业中高素质专业化的税务管理人员较为缺乏。一方面，企业的税务人员对于当今信息化的发展了解不足，对于外部环境的影响敏感性较弱，难以有效把握国家的税收政策，在税务筹划过程中出现不适当的税务行为，导致税务风险的发生。另一方面，房地产企业对员工的培训机制不完善，企业在税务筹划方案的设计中员工必须根据法律法规设计多个税务筹划方案，还应当对方案中可能存在的风险进行把握，但是现阶段企业管理者如果对员工不加以培训，会导致员工难以满足企业的税务筹划需求。

（三）对房地产行业的税收政策研究不足

近年来我国陆续出台宏观调控政策加强对房地产行业的管控，房地产企业受国家税务政策影响较大，在税务筹划中会涉及多个税种，一定程度上加大了企业的税务负担。企业在税务筹划之前需要对税法相关规定以及方案的经济可行性进行全面考虑，不应当只注重单个税种的筹划，还应当注意因税务风险引起的其他问题。

在房地产税务筹划中，土地增值税的比例占据较大，土地增值税是企业在转移不动产权过程中缴纳的税种，但是目前很多企业对土地增值税相关政策的落实不足。主要原因是由于房地产开发企业的税务筹划具有滞后性，国家政策更新较快可能会导致房地产企业的税务筹划难以满足相关政策的要求。同时房地产企业没有与相关税务部门建立良好的沟通关系，使得很多税收政策的了解不全面，税务筹划存在较多不足。此外还有不同区域对税收政策的解读不够统一，影响税务筹划的科学性。例如《土地增值税清算管理流程》对于土地清算的成本分摊问题进行了规定，对于类型不同的房地产成本费用可以采用不同的方法，但是部分地区政府仅仅按照土地面积进行分摊，对相关规定有所限制，导致税务筹划中政策利用不足[2]。

（四）税务筹划风险管理机制不健全

由于我国经济的快速发展和市场环境的复杂性，企业税务筹划难度加大，风险也越来越加大。因此企业管理人员应当树立良好的税务筹划风险管理意识，保障税务筹划管理的规范性。目前企业很多管理人员对税务筹划的风险管理意识不足，税务筹划方案未结合企业的实际情况开展，影响企业的正常发展。此外，房地产企业在税务筹划各个阶段的税务处理过程中如果没有采取有效措施会产生较大的风险，企业从项目的开发阶段到销售阶段涉及多个税种。例如开发阶段企业会投入大量的资本使得成本及费用增加，这一阶段的税务筹划会影响企业的成本以及利润增长，如果员工对“营改增”相关的政策了解不清，可能出现税务筹划风险。

四、房地产企业加强税务筹划管理的有效策略

（一）树立科学的税务筹划管理观念

树立科学的税务筹划管理观念会有利于企业的税务筹划。首先，房地产企业管理者要重视对企业项目的各个环节的税务筹划，制定科学的税务筹划方案，保障企业的税务筹划能有效实施，推进工作的顺利展开。同时还应当认识到税务筹划不仅仅是财务部的工作任务，要鼓励各部门员工共同协作参与。其次，从企业层面来看，房地产开发企业管理者应当重视完善企业的税务管理体系。企业管理人员可以通过宣传、下发文件等方式加强业务部门对税务工作的了解以及对各涉税环节的监督，同时可以在企业内部建立独立的税务管理小组，主要负责专门的税务管理工作，有效应对突发事件以及税务机关核查。税务管理小组也需要经常与业务部门进行沟通联系，共同编制税务方案。提高税务筹划的科学性。

（二）提高税务筹划人员的专业素质

高素质的税务筹划管理人员可以提高税务筹划的质量，因此针对目前企业内部高素质税务筹划人员较为缺乏的状态，企业管理者应当加以重视。一是企业管理者要加强对税务筹划人员的培训管理，提高税务管理人员专业素养。在培训内容方面鼓励员工积极学习税收法律法规，及时了解最新的税收变化内容、计税方式、税务风险管控等各方面内容，还要加强员工的职业道德教育，提高员工与各业务人员的沟通交流，制定有效的税务筹划方案，全面提高员工的专业水平，同时管理者还应当加强对人才的重视，引进更多高素质专业人才。二是房地产企业管理者还可以建立奖惩激励制度，对于专业水平高、表现较好的税务管理人员进行一定的奖励，使员工内部形成较好的竞争氛围，对于不重视税务管理工作，产生不良税务筹划行为的员工进行惩罚，促进企业稳定发展。

（三）充分利用税收优惠政策

房地产开发企业在经营建设各个环节中涉及的税种较多，在各个环节企业员工可以充分利用税收政策进行筹划，同时还应当掌握各种有效的税务方法，提高税务筹划方案的可操作性。

（1）开发阶段。企业在这一阶段主要进行市场调研，施工方案的规划、项目报审等环节，在这一阶段企业主要对项目组织形式以及开发模式等内容进行筹划，在组织形式的选择方面，企业可以设立子公司或分公司，不同的组织形式会使纳税成本有所差异。例如，企业如果设立子公司就需要独立缴纳企业所得税，而且子公司发生亏损不能由总公司进行弥补，需要用以后年度利润弥补，但是子公司却可以分担一部分风险。如果企业建立分公司可以不用独立核算，由总公司缴纳企业所得税，可以减轻企业的税负负担。此外，根据税收优惠政策，委托他人代建的房屋，在竣工结算后可以免征一部分土地增值税，因此企业在开发模式上可以选择定向开发，享受优惠政策[3]。

（2）项目建设阶段主要是对分包合同签订、材料费以及管理费等的税务筹划。对于分包合同，税务政策规定纳税人购进货物或应税劳务等支付款项的对象，应与开具抵扣凭证的销货单位或提供劳务单位一致才能申报抵扣税额[4]。因此企业应当将资金流、票据流与相关合同内容进行统一，避免增加涉税风险。对于材料费的筹划，增值税规定企业销售不动产或建筑服务适用税率为11%；如果是动力或者材料适用税率为17%，因此在材料的购销方式上企业应当选择17%的税率，并开具11%的增值税专用发票进行抵税，减少税收。

（3）在销售阶段房地产企业在增值税以及土地增值税的税务筹划方面空间较大。税法规定房地产企业普通住宅增值率不超过20%，可以免除土地增值税。因此企业应当合理设置销售价格，考虑到价格临界点对企业税负成本的影响，将20%作为临界点设置普通房屋的价格。此外，税收法律规定：企业采用“买一赠一”手段进行促销时，可以将销售总额按照公允价值进行比例分摊，因此在销售过程中企业可以采用促销方式进行定价[5]。

（4）在清算阶段企业主要是对土地增值税进行税务筹划。财政部关于土地增值税的规定：验收竣工的房地产项目，房屋建筑面积占整个建筑面积85%以上的，税务机关可以按转让房地产的收入与扣除项进行配比，清算已转让的房地产的土地增值税[6]。一般来说，不同地区的政策规定上有所不同，所测算出的预征率也会不同，因此只要测算出的税负率小于预征率企业就可以加快清算土地增税。此外，在清算阶段会涉及很多成本费用的扣除项目，由于土地增值税的大小与增值税额、计税税率以及扣除项目有关，企业应当加大房地产开发的可扣除项目，在可扣除项目中主要包括土地使用费、土地开发费、新建房及配套设置，与房地产转让的相关税金等，在计算过程中，税务筹划人员应当注意将项目开发的成本进行列支并归集相关费用，有效开展纳税筹划工作。

（四）建立税务筹划风险控制体系

在房地产企业的税务筹划中要想做好税务风险管理就应当建立完善的税务风险防范体系，加强企业员工对税务风险防范管理的认识，能够实现统筹规划、资源配置，保证税务筹划工作的顺利运行。

一方面，企业应当坚持合法性原则，严格遵循相关的法律法规，保证税务筹划的合法性，避免各种违法行为。同时还应当制定科学的税务风险管理计划，在税务筹划过程中应当对各种备选方案的可行性以及风险性进行全面评估，保证将税务风险降至最低。另一方面，由于房地产企业税务筹划涉及的业务多种多样，为了有效对税务风险进行防范，企业可以将税务业务委托给更加专业的第三方机构进行处理，可以将风险降低，提高税务管理效率。此外，在企业税务风险防范过程中，房地产企业应当注重各个阶段的风险应对。在准备阶段，大多数企业在土地购买合同中应当明确公司的权利和义务，避免出现较大的税务风险；在开发建设阶段，企业应当树立正确的理念加强对各种税种的管理，同时还应当采用合理的成本核算方法，避免风险出现；在清算阶段，企业要合理选择清算时间点，并及时与税务部门沟通，避免税务风险。

五、结束语

综上所述，随着我国税制不断改革，房地产开发企业税务筹划过程中受国家政策影响较大，同时在税务筹划过程中程序较为复杂，涉及税种较多，会导致企业的税收成本不断提升，造成较大的税收压力。目前房地产企业在税务管理过程中存在较多问题，企业应当采取科学合理的措施规避税收风险，降低税负负担，推进企业效益的提升。因此企业管理者应当注重税务筹划人员的专业培训教育，优化税收风险管理机制，同时加强对准备阶段、施工建设阶段、销售阶段等进行有效的税务筹划风险管控，实现企业经济利益的最大化。