金融风险视角下房地产企业可持续发展对策研究

李文君，贾涛

（1.长沙学院经济与管理学院，长沙 410022；2.中国农业发展银行湖南省分行，长沙 410015）

1 引言

2021年中央经济工作会议中指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。在房地产泡沫化倾向仍大的背景下，房地产融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地供应“两集中”管理体系的政策叠加冲击引发房地产市场深度调整，房地产业良性循环与健康发展对宏观经济维稳显得尤为重要。房地产企业作为房地产市场的重要参与主体之一，其融资杠杆的水平对房地产市场金融风险有着至关重要的影响。我国房地产企业对于银行贷款的依赖程度居高不下，导致房企融资结构较为单一，融资的成本也相对较高。加之人口老龄化趋势下住房需求红利逐渐减少，房企资金链以及供应链结构在一定程度上存在不足，也可能会导致房地产金融风险累积。基于此，本文将从4个方面分析房地产企业可持续发展的对策。

2 积极拓宽房地产渠道融资

目前，我国的房地产企业依然存在融资渠道不足的问题，它们的融资渠道主要是从商业银行获取贷款资金来确保企业的运行。而商业银行等传统金融机构的信贷对象、信贷规模都会受到国家宏观货币政策导向的影响，有严格的信贷管理约束，这也为房地产企业从银行渠道获取资金带来了一定的不确定性和风险。

2.1 鼓励房地产企业股权融资和债券融资

从2014年至今，我国逐步开放了房地产债券融资的窗口，加之房企融资需求高涨及政府金融机构支持，房地产股权及债券融资取得了快速的发展。对于房地产企业而言，资产证券化是一种可供选择的新型融资方式，也就是股权融资和债券融资的统称，虽然房地产企业通过股权融资和债券融资渠道的融资成本相对较低且渠道便利，但由于资本证券发行的流程比较严格，因此，房地产企业通过此渠道融资仍需要注意以下两个方面：一方面，企业需熟悉证券发行流程以及相关证券产品情况。资本证券化相比传统融资方式而言，出现时间还比较短，房地产企业对于它的了解程度可能会不够深入，就贸然选择这种方式融资，反而会导致企业融资风险上升。因此，在决定采取这种融资方式时，房地产企业应该提前熟知证券发行流程以及相关产品的情况，进而选择适合本企业的产品进行证券发行，这样可在一定程度上降低来自证券发行所带来的未知风险。另一方面，房地产企业应当加快积累证券融资方面的人才储备。在证券发行前企业需要做好相应的市场调研，收集市场数据后又需要一定的专业人才对相关数据进行整合处理分析，从而测算出该种融资方式的风险与收益水平供企业考量。此外，在证券发行后还应积极做好对应的风险防范工作，这样才能够有效控制资产证券化的风险，从而实现收益最佳的目的。在这个过程里，每个环节都需要专业的人才进行操作，如果企业没有相应的人才储备，可能会对整个证券融资的结果产生负面效应。

2.2 适当增加房地产信托基金渠道融资

在当前去杠杆的大背景下，我国政府对金融机构及资本密集型房地产行业均要求降低自身的负债杠杆率。国家对银行信贷调控，银行对房地产市场的金融贷款供给减少，而其自身开发房产的资金需求却在不断增大，导致房地产企业融资困难。在此环境下，房地产信托迅速发展成房企的重要融资渠道。对于房地产信托，大多数信托公司将其定义为“房地产行业通过信托公司发行信托这一途径所筹集到的资金的一种融资方式”。

房地产信托基金融资渠道与传统融资渠道相比，主要有3个优势：一是多样化和灵活性优势。房地产信托基金增加了银行金融机构对房企的投资放贷渠道，同时可以根据房企投资项目的不同进度提供不同的融资方案，使得房地产企业的融资供给上具有灵活性和有多样化的特点。二是融资市场更加广泛优势。房地产信托基金可以通过其内在的货币资本市场与实体产业市场的有效衔接，达到不同市场的需求及组合创新融合的效果，不但可以为房地产企业提供开发资金，还可以提供后期的流动资金等能为投资人带来合理且稳定的收益。三是房地产信托基金可以在确保企业负债规模不变的情况下为企业筹得资金，提高房地产企业资产的流动性，实现资产的最优配置。

但是，房地产企业在选择该种渠道融资时也需要灵活把握融资风险。信托基金是一种新兴的金融工具，相比证券融资渠道，它并没有得到许多国家政策上的支持，而且其发展也受到了很多的阻力。主要是因为房地产信托基金的融资方式经常绕过国家监管，缺乏有效的监管约束。此外，外部环境对于信托基金的影响也不容小觑，如货币政策、汇率变动以及产品生命周期等等，这些都需要企业在融资前进行详细地了解与分析。而且信托基金受税收政策的影响相对较大，这也就要求企业在选择融资方案时，积极了解最新的宏观税收政策走向。

3 加快房地产企业项目转型发展

3.1 创新品牌项目建设

房地产企业通过品牌联合，在降低自身营销成本的同时，也可以通过其他房企品牌来提升自身品牌的影响力。具体做法有两种：一种是中小房地产企业搭大型房地产企业品牌东风，通过与大型知名房企品牌合作，以便快速地扩大自身企业的知名度，并获得市场消费者的认同；另一种是房地产企业大品牌之间的强强联合营销，几家大品牌企业合作共享对方的营销渠道及品牌效应，达到合作共赢，创造更强的品牌效应。

与此同时，房地产企业更需要自身的品牌创新，顺应时代发展的潮流，在做强自身企业品牌的同时，创新项目品牌，如万科的金牌物业管理品牌，碧桂园五星级的家品牌及恒大的养生谷等。这方面就需要房地产企业沉下心去做好每个地产项目，做成口碑及品牌，就会形成自身的竞争优势并不断提升品牌效应。

3.2 发展智慧养老地产项目

随着人口红利的优势日趋丧失，转而带来了人口老龄化加剧等问题。人口老龄化的加剧，也带动了老年人对养老住宅需求的增长。基于巨大的养老商机，房地产企业可以大力发展智慧养老地产项目，拓展房地产企业供应链的上下游，将房产与养老结合，加强与医疗卫生、物业及政府等部门合作，以实现产业上下游的相动相连，达到房地产与养老服务机构的合作共赢，也利于房地产企业转型及持久健康发展。

3.3 发展旅游文化地产项目

伴随着城市化迅猛发展，中国人已经从城居生活的时代真正进入到了旅居生活的时代，在房地产行业和旅游行业的供给侧改革以及市场需求信号释放的驱动力下，“文化+旅游+地产”的联合项目迎来了一个蓬勃发展的时期。房地产企业在旅游文化地产的产品内容打造上，关键应做好三点：一是做好主题定位，大的来讲也就是在健康养生、体育运动、文化创意、商务会议、教育研学、休闲度假、乡村休闲、主题游乐等八类产品中做选择。二是做好产业生态，“食、住、行、游、购、娱、商、养、学、闲、情、奇”等，要能够提供多样化的体验。三是做好与地方特色文化元素的融合。中国是一个拥有深厚文化底蕴的国家，每个地方都能找到属于其自身的文化符号，可能是茶、温泉、影视、禅修、异域、历史、民族、戏剧等，文旅地产需要顺应多元化、精细化的发展趋势，有效诠释区域个性特色和时代文化基因。

3.4 积极探索“销售+自持”并举模式

从短期来说，自持模式下的商品住房能够在一定程度上缓解住宅市场的过热对经济的冲击，从长期制度上来说，自持模式有利于构建多层次的住房市场，满足市场不同收入阶层的需求。房企自持房产模式是国家对房地产市场调控的产物，它指房地产企业将建好的商品房自己持有经营或者出租，不用于对外售卖，且自持房屋年限与土地出让年限相同。它是国家从宏观层面上对商品房供给市场的结构性调整，在平衡房价上涨的同时，对消费需求市场进行投资引导。

4 促进与互联网发展的融合

房地产业是人类社会化群居的产物，无论是商业地产还是住宅地产的开发及售卖，都与人们的群居服务需求相联系。随着人类科技的进步，互联网的发展为人们的生活及工作带来了巨大便捷。因而，房地产企业与互联网快捷方便的服务相融合，能有效地为企业发展提供持久动力。

4.1 房地产企业需要融合互联网资源，降低销售成本，完成品牌建设

房地产企业与互联网合作，可以有效整合第三方资源，能够增加产品网上销售渠道和窗口，这与传统售楼中心售房模式结合，线上线下同步推广，可以有效降低开发商产品的销售成本和消费者的购房成本。

4.2 房地产企业需要扩大其自身互联网平台的建设

这方面主要体现在房企需要不断拓宽其自身的互联网业务，如在社区物业管理方面开发互联网缴费平台，开发自身的房屋社交APP，同时将社区O2O、P2P业务镶嵌在房企互联网平台中等，以投资者或是社区居民买房为切入口，整合居民的投资消费需求，将房企互联网平台做活做大，可以增加企业的广告效应，帮助企业推广品牌建设。

4.3 房地产企业应做到社区互联，发展智慧社区

随着大数据、云计算、物联网、人机交互等技术的日益成熟，“互联网＋房地产”模式的运用更加广泛，不管是各大房地产开发企业还是互联网公司都开始涉足智慧型房产市场。而智慧社区是互联网人工智能趋势下社区经营管理的一种新思维，旨在更好地服务人们的衣食住行，打造社区有效生态圈。智慧社区的建设，以居民体验感和物业便利为出发点，能够使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效，从而推动社会发展。目前，万科、保利、恒大等国内知名的品牌房企均已经涉足智慧型产业，正运用互联网思维打造更加符合时代需求的家居空间。

5 合理规避房地产企业经营风险

在当前新形式下，房地产企业对自身经营风险的把控应成为降低企业金融杠杆风险的重要一环，故而提高企业防范经营风险的能力，这是房地产企业经营风险分析与管理需要达到的重要目标。

5.1 科学把握国家宏观政策的导向

政策导向的不确定性将是企业面临的基本风险之一。由于在经济发展中的政府部门存在相机抉择的行为，它们的政策导向往往随着经济发展的形式而转变，所以，政府机构的政策导向也存在朝令夕改、难以预期的现象。故而房地产企业应基于自身产品销售周期较长，资金密集型行业特点，更应该积极学习国家的最新宏观经济发展政策。在这方面，房地产企业需要找专门的第三方机构做相关政策研读评估，或者建立自己的政策方向研究团队，并认真解读与分析，科学把握与房地产相关的宏观政策的导向，进而根据相关的政策来对企业策略做出一定改变。与此同时，房地产企业需主动响应国家的号召确保企业的发展方向与国家最新政策步伐一致，这就大大降低了企业经营的政策风险，有利于企业的长期稳定发展。

5.2 密切关注企业经营杠杆的变化

由于房地产企业是资金密集型产业，存在资金需求多、融资成本高的特点，所以有些房地产企业就会利用经营杠杆来提高融资以减少成本。但如果房企出现资金回流速度降低，就会导致现金流紧张，进而会使其遭遇资金链断裂的情况，严重者诱发房地产金融风险。因此，房地产开发企业需要更加密切关注其经营杠杆和融资杠杆率的变化，在经济下行过程中，减少土地项目开发，加速去库存，提高资金回流速度，而在经济上升发展阶段，市场相对投资宽松，房企可适当增加融资杠杆而快速发展，故而，房地产企业需要科学结合自身发展情况和历史经验确保杠杆率在合适的范围内波动，避免由于融资杠杆过高，资金链断裂所带来的企业经营风险。

5.3 吸取同行企业发展的经验和教训

纵观我国房地产企业的发展史，也是一部房地产企业成长消亡史，这里面有很多成功及失败的案例值得房企管理者探讨及学习，更有很多房企投资项目的经营及教训需要房企管理者总结吸取，以便更好地促进自身企业的发展。房地产企业需专门组织员工积极学习行业内发展优秀的企业的经营管理模式及经验，并对那些出现资金链风险导致破产的鲜活案例进行反思，这有利于企业自身在今后的发展中，加强其经营风险防范意识，提高企业识别风险的能力，从而确保房地产企业可以在市场竞争中占有优势地位。