房地产开发企业内部风险控制与防控措施

梁 媛

（广西天旭会计师事务所有限责任公司，广西 南宁 530022）

在经济全球化的国际大背景之下，房地产行业的经营面临着较为复杂的外部环境，市场竞争也愈发激烈，房地产企业为了能够在激烈的市场竞争中站稳脚跟，必须要提高核心竞争力，加强内部控制，把内部控制和外部风险抵御相互结合，房地产企业的管理者要通过增强管理水平来降低内部控制风险，全面提高自身的市场竞争能力。在改革开放几十年的发展之中，我国房地产企业和整体行业经历了初步发展阶段、迅猛发展阶段和低调回温阶段，房地产项目必须要确保质量达标，同时还要降低风险控制成本，实现整体行业的良性运作。从这里可以看出，内部控制工作始终是房地产企业和行业能够稳定持续发展的重要关键点，正确的内部控制能够稳定企业经营状况，提高社会声誉，打造良好的市场口碑。

一、内部风险控制的含义和自身特点

房地产企业进行内部风险控制主要是由于内部风险会产生，内部风险的产生受到企业内部因素的多方面影响，对这部分风险进行控制有利于保全企业资产，核对会计数据的准确性和可靠性，全方位提高企业经营效率[1]。内部风险控制一定要采取行之有效的科学战略和手段，从内部风险产生的原因角度来看，企业的外部风险在很大程度上是具有不可抗力的，比如政策风险、商业因素、政治风险，而内部风险一定是具有预见性和可操控性的，也正是因为如此企业的内部控制才有研究的必要性，房地产企业在对外经营的过程中一定会处在多重风险的范围之下，其内部风险可能会体现在多个方面：

一是工作人员的风险。房地产企业涉及到高投入、高回报和高风险，并且资金回收的周期较长，很多房地产企业在不断进化的过程中让内部管理和金融投资集为一体，是一种集成性的企业，因此它的成功取决于工作人员是否具有风险投资专业知识和良好的成功经验，其职业经理人也需要拥有正向的职业道德，反之如果工作人员或职业经理人的风险变动、在职业道德上存在缺憾，也将会引起房地产企业的内部风险。

二是技术风险。房地产企业掌握的核心技术并不一定归属于本企业所有，如果该核心技术的替代性比较高或者只能被个别人所掌握，那么如果掌握技术的人离职或者出现其他的意外，企业将会置身于危险之中。财务风险也是导致企业内部风险的关键要素，在财务管理和财务制度的建设方面由于多方面的危机可能会导致财务风险的产生。

三是管理风险和法律风险。管理工作人员的管理经验、管理思想和管理水平如果不充足或者方向上存在偏差，都有可能会导致房地产企业在经营管理的过程中模式较为僵化，甚至会产生重大的决策失误，给企业的正常运营和发展造成重大的危机。法律风险则指的是企业在知情亦或是不知情的情况之下违反合同约定，用户是违反了法律法规，无论是无意还是恶意都有可能会承担法律连带责任，由此可见，不同类型的企业内部风险具有不一样的侧重点和针对性，针对内部风险的控制也一定要体现出目的性，彰显较为明确的控制成果。

二、我国房地产企业自身特点

房地产企业从事的是房地产的开发经营以及管理，并为社会提供有关的服务，我们可以按照不同的标准把房地产企业划分为不同的类别。站在经营内容和方式的角度来看，房地产企业可以分为房地产开发公司、中介服务以及物业管理，从经营的覆盖面积角度来看，房地产企业又可以分为综合企业，房地产专营企业和房地产项目企业[2]。以盈利为目的的属于房地产开发企业，主要从事的工作是房地产的开发以及日常的管理经营，会参与到城镇土地开发承包、房屋建造、房产营销等市场经营活动之中，因此这类的企业是人们口中最经常提到的房地产企业。而房地产项目企业指的是针对某一个特定项目而进行周期性的活动，它的成立基础是该项目确定可以施工，这种类型的项目企业从项目开始时设立，从项目结束时终止，这样的组织形式方便财务核算也是目前背景下开发企业经常采用的一种工作形式，房地产企业和其他类型的企业相比在经营对象和提供服务的对象上面较为特殊，因此表现出较为浓厚的自我特征。

一是具有社会服务性。也就是体现出客户至上的服务理念，无论是房产开发公司还是房产项目公司，它所提供的服务都是面向客户的，为不同类型的客户提供不同类型的服务。

二是经营对象具有一定的固定性。顾名思义，房地产企业的经营对象一定是不动产，也就是说不动产才是房产企业的主要经营对象。不动产一定是具有固定性的，在不同的省市地区和不同的地域，房地产容易受到周边环境以及外部政策的影响，这些都对房地产公司的经营活动有一定的影响力，基于此特点，房地产企业或项目企业在开发接手项目的时候一定要加强对周围环境的勘测，合理运用本公司可利用的资源，符合实际的前提之下，开发符合需求的不动产。

三是经营活动需要筹集资金。房地产企业在房产项目开发的时候涉及到一个较长的周期产业链，从之前的拿地皮工作到之后的拆迁补偿工作，再到后来的勘察设计工作，还要包括对项目进行可行性分析及研究，计算工程费用、成本支出、营销费用周转费用，这些都需要大量资金的支持和筹措，同时还要依赖各种类型的金融工具去完成，从这个角度上来讲，房地产公司可以被定义为资金密集型企业。

四是房地产企业内部的人才具有专业性[3]。房地产公司的划分较为细致，其内部往往会分为商务合同部、工程规划部、前期勘探部、财务部和资金流转部等不同的结构，虽然不同的公司部门有不一样的名称，但是这几大基本类别是必须要具备的，此外房产中介公司和物业管理公司相对于一般的房产开发公司来说还需要集中大量的具有专业技术的人才。

五是发展具有同行业的限制性。房地产企业在经营和发展的过程之中需要大量的启动资金，因此门槛和壁垒较高，另外一方面房产企业经营的不动产具有固定性和不可移动性，这也就决定了房地产企业一旦决定转移资本或退出市场，成本也相对付出的比较高[4]。此外房地产行业虽然具有高风险，但如果在正常的操作和良好的运作之下也会取得高收益，从整体的因素来说受到外部环境以及政策因素的干扰，房地产企业在同行业之中竞争较为激烈，面临着较为严峻的挑战，具有较强的不确定性。

三、房地产开发企业内部风险主要类型及分析

1.投资方面的风险

投资是房地产获利的基础，也是房地产企业开发和运营的前提，房地产投资如果得到能够为企业带来庞大的利益，同时如果投资手段不佳，也有可能会造成巨大的经济损失，因此投资是一个让人又爱又恨的词语，机遇和挑战并存，某些房地产企业存在着盲目投资的倾向，内部投资管控人员受制于信息的非对称性，同时也没有对投资的对象了解清楚就一味地注入资金，最终导致严重的损失，这些情况都有可能会形成企业内部的投资风险[5]。房地产企业管理人在投资之前需要全面的了解信息，比如市场供需情况、类似投资回报率、投资规模的大小、决定参与投资的工作人员，如果没有成熟的把握以上的数据信息或者数据收集不系统不完善，就无法做出正确的决策和把控，整体决策呈现出盲目性。

2.融资方面的风险

融资是企业获得资金的主要形式，很多房地产企业通过银行贷款来汇集外部资金，融资所涉及到的金额一般较大，被融合的资金是整个房地产项目乃至整个房地产行业的重要资金链条来源，但是在这个环节中银行贷款容易受到政策偏向的影响，在政策有倾斜或者有优惠的时候银行放款力度较大，放款门槛较低，利率也不高，房地产企业利用良好的政策市场红利完全可以在正向的成本状态下进行经营和运作，让企业的经营风险有所下降，反之如果房地产行业整体紧缩，贷款审批时间会被延长，贷款额度也会受限，利率上调，增加了资金成本也就压榨了利润的空间，导致企业的经营风险再度上升[6]。同时贷款风险不仅影响房地产企业管理者，也会影响到购房者，购房者如果受到现代政策的影响会导致个人审批金额下降，门槛上升，条件增加，降低了购房者的购房欲望和购房需求，直接导致房地产企业的刚需客户流失房产销售量下跌，预售回款金额较少。预售回款金额也是企业内部融资的渠道之一，如果预售回款的数量下降就会导致企业不得不筹集大量的外部资金，让企业的融资压力以及融资风险直线上升，同时也会增加企业的偿债压力。

3.成本控制方面的风险

房地产企业在经营的过程中若要最大限度的获利还要加强对成本的控制，采取科学的手段降低成本，压缩投入。若要做到这一点需要从设计开始入手，在初步的方案准备阶段，有关工作人员需要先设计敲定合理的房产公司方案，同时也要决定工程预决算，做好成本控制工作，但是有很多房地产企业把工程预决算这一关键的部分外包给第三方机构，这一方法虽然来说能够减轻内部工作人员的负担，降低工作成本，但是外部第三方机构没有从根本上了解企业的实际需求，也没有进行较为宏观的考量，就会导致成本控制的问题无法从根本上被消解，成本控制工作无法和内部风险管理工作相互融合，效果下降。

4.建设方面的工程风险

房地产企业面临的内部风险还应当包括施工阶段的危险，某些企业在之前的设计阶段方案上存在一些缺陷，让修复型施工或者返工的隐患有所上升，这些不仅会让房地产企业增加成本支出，也会影响到工程的竣工时间，如果延误工期，房地产企业的社会信誉管理成本以及资金支出都会受到影响，有些房地产企业为了赶进度，在规定的时间之前达到预售交房条件，会刻意加快施工现场的进度。凡事欲速则不达，太快的速度就会导致管理方面的缺失，施工方可能会存在以次充好，偷工减料，施工人员也有可能责任心下降，从而导致施工质量和施工整体的安全性受到负面影响。

5.内部控制自身的问题

房地产企业一直以来都有自身的内部控制规划和系统，但是相当大一部分房地产企业在内部控制之中体现出了不成熟、不作为的状况，管理力度和监督力度较为薄弱。有一些房地产企业所设置的内部控制机构和内部控制制度是不合理的，缺乏可操作性和可行性，执行力度与监督力度都不严格，某个特定的内部控制环节也没有落实到位。比如内部控制监督和内部控制考核停留在纸上谈兵的阶段，形同虚设，有些工作部门甚至只是一个空壳[7]。其实房地产企业的内部控制及内部审计工作并不是一个独立的部门，它和企业董事会是相互关联的，不得不受到管理层的制约，如果不能用完全客观真实的态度评价内部风险，那么在执行的时候和监督的时候也就只能隔靴搔痒、浮于表面流于形式，不能够从症结找到问题之所在，深层落实监督任务，最终造成内部控制工作并没有发挥实际的用途。

四、房地产开发企业内部控制与防控建议

1.房地产开发企业内部控制与防控基本框架

房地产企业在进行内部风险控制的时候需要先打好基本的框架和雏形，企业风险防控框架能够帮助企业管理者有效的处理风险，提升房地产企业创造价值的能力，风险防控框架的打造需要把握以下几个方面的要素。

一是内部环境要素。内部环境提供的是整体防御手段的规则和结构，它是其他类型内部风险控制要素的前提和基础。内部环境能够为企业管理者所借鉴和采纳，也是企业明确未来发展方向和经营目标的主要参照，只有加强对内部环境的基本认知和风险的认知程度，才能发现潜在的隐藏风险点，作出有针对性的措施，避免失误。

二是目标的设定。企业的高级管理者要首先制定企业的经营和战略管理目标，把战略目标层层分解，让每一个职能部门认真领会，上传下达，贯彻到位，可能会影响到企业经营战略的潜在事项和潜在危险需要及时判断，了解其风险之所在，预期风险和企业的经营目标达成要同步进行。

三是事项的识别。识别事项的关键在于企业的经营活动之中，管理者需要预判出企业发展的未来不利情况，运用多方面的专业知识和专业人才做出准确的风险辨别。

四是对风险进行评估。风险的评估要做好准备工作，视情况而定，具体问题具体分析。通常来说房地产企业可以采用风险概率的数值来对结果进行评估和表示，如果企业发现可能会潜藏在事件之中的不利影响，又或者是某一事项在执行过程中无法获得足够的数据支撑，可以采取定量的反向评估方法来操作。

五是要应对风险。应对风险是企业内部控制的重要环节和组成部分，对风险的应对也需要找到关键的部分，先处理重点的危机。

六是对活动过程的控制。房地产企业的高级管理者要针对可能会存在的风险点制定有规避性和针对性的程序，确保企业经营管理目标能够顺利达成。

七是实现信息的上下联动，全方位互通。企业的管理者和企业的员工具有不同的工作职责和岗位分工，因此他们对于企业风险的关注点也自然有其侧重，无论如何，企业内部的信息交换和对称仍然是风险内部控制的重要举措，管理层要认真听取下级员工的意见和建议。

八是对风险的监督和指正。房地产企业在内部控制的过程中要站在整体的角度进行有效性的日常监控，选择一些具有较强工作能力和工作经验的人员对内部控制进行全方位的框架设计，如果发现内部控制的过程中存在一些风险点或缺陷点要及时向上反映，快速得到解决的方案和预案，重大的缺陷和重大的风险需要报告董事会。

2.建设并完善企业内部控制体系

房地产企业的内部控制必须要加强对企业治理结构的建立健全，建设较为完善的内部控制系统，为企业进行良好的内部控制打下前提和基础。我国房地产企业要进一步完善治理结构，从房地产企业的实际需求以及内部可配置资源的角度出发，制定对自身有利的具有可操作性的内部管理系统，同时在企业的整体层面和具体的业务层面都需要把内部控制当做重要工作以及重要组成部分，针对不同的业务流程设置与之相匹配的内部管理体系和制度。此外各个部门还需要分工协作，又要上下联通，强化不同部门的管理职能，完善企业管理构架，对企业内部各个部门的权利进行明确，相互制衡，相互监督。

3.准确判别内控风险

若要做好房地产企业的内部控制工作，企业管理人员需要加强对项目风险的识别。所谓项目风险指的是不确定的状况发生可能会对项目造成怎样的影响，这种影响可能会包括积极影响也可能会包括消极影响。对风险的识别是内部控制的首要因素，也是风险管理的目标前提，如果工作人员在工作之前无法准确的识别风险，就会让风险控制策略显得没有条理，打的是无准备之仗，风险识别要识别风险事件和风险状态，并对此进行量化的分类。对于房地产企业这一特殊的行业来说，常见的项目风险应当包括政策方面的风险、资金方面的风险和具体决策方面的风险，除了自然灾害之外，政策风险是影响最大也是最不好控制的风险点，政府保护的是广大人民群众的财产利益，在制定政策的时候不能只考虑房地产行业，还要充分考虑到不同行业和整体经济发展增速的匹配程度，既要考虑到土地分配和利用问题，还要考虑到农业保护问题，同时还要兼顾到老百姓的消费水平，如果房价太高老百姓买不起房子，在这其中蕴含着博弈智慧。同时政策在具体实施与执行的过程中还存在一定的突变性不连续性，某些政策的制定处在试点阶段，尚有漏洞存在，因此对于房地产企业来说，政策是一种对整体企业发展的约束和管控，也是企业必须要遵守的一定之规。

除了政策风险之外还有项目决策风险。房地产企业的项目决策风险体现在项目的定位、风险项目的创意风险等不同的方面，企业管理者需要加强市场的前期准备和调查工作，熟悉当地的法律法规与市场需求，不要一味的求新求变而不求稳，结合当地市场环境的因素确定不同项目的目标定位，否则会让不必要的损失一再发生。除此之外还要注意的是项目资金的风险，任何项目的运行都必须要有资金的支持，房地产项目自然也不例外，如果在这一过程中项目的资金链条出现了问题，项目的运行就会终止或中断，因此必须要出具项目可行性报告，制作整体项目的资金流量曲线，合理的制定资金控制计划，确保项目能够有充足的资金去维持。当然项目的资金问题也有很大一部分因素归属于外部，比如信贷政策、金融市场、银行条件等，在资金规划的时候要合理规避一些可以规避的风险，防止发生金融风险事故。

4.理顺内部控制流程，找出针对点

房地产企业的内部风险控制流程需要凸显出不同的侧重点，比如由于外部融资引发的风险、由于成本控制引发的风险、由于施工进度引发的风险，这些不同的环节都有可能会蕴含着不同的隐患点，处理方式也是不同的。例如房地产企业若要控制由于成本风险造成的危机，需要加强对项目工程的完整预算，把成本控制的每一个细节落实到位，在工程洽谈或变更环节要严格审查工程内容以及工程的数量，防止由于洽谈结果超出预期太多导致预算超标。企业还要结合实际情况对不同阶段的成本控制工作体系进行设置，有效的抵御成本控制方面的危机。又比如针对外部融资的风险，若要降低这方面的隐患，把融资危机缩小在允许的范围之内，房地产企业的管理者就必须要掌握与时俱进的策略和手段，拓展外部融资渠道，可以综合选择基金、信托等不一样的融资方式，寻求合作伙伴共同出资。用于企业的开发和经营，还可以利用资金投注等不同的方式确保资金链完整有效及时到位，降低对银行贷款的依赖程度。在内部融资方面，各个部门需要上下联动、共同协作，更快的达到预售条件，进行楼盘的开盘，财务人员和会计人员则要对销售回款情况进行跟踪，监督其在合同约定期限之内准确回款，如果遇到政府宏观调控要灵活的改变营销战略，确保回款数量不受到太大的影响。此外房地产企业还要结合自身实际，内部外部协同优化，完善资金结构，提高资金的使用效率，降低融资风险。

五、结语

综上所述，房地产开发企业要加强内部风险控制，找到相对应的防控措施，解决传统内部风险控制中存在的问题及不足之处，准确的分析内部外部可能会面临的一系列风险点，架设企业内部控制与防控的基本框架，建设并完善内部控制体系，判别风险类型，理顺内部控制流程，找出侧重点和针对点，提高房地产开发企业内部风险控制的实际效果。