房地产行业财务管理存在的问题及对策

刘芳

（唐山港兴实业集团有限公司，河北 唐山 063611）

一、房地产行业加强财务管理的重要性

（一）使企业的资金使用效率得到提高

房地产企业开发产品及投资回报周期相对较长，在企业的经营过程中财务压力较大。房地产行业从购置土地阶段、设计施工阶段、建筑施工阶段到商品房销售阶段的每一个环节，资金管理都是关键。高效的资金管理是房地产企业财务管理的核心，房地产企业的开发收益与资本管理紧密相连。企业加强财务管理工作，可以优化配置企业资源，并且有助于提高企业的管理效率，可以高效地筹集资金并使用资金，提高资金利用率，减少项目开发过程中的资金风险，保证企业有序发展。

（二）使企业资产得到合理配置

房地产企业应结合经济环境和企业自身环境进行财务管理，为决策部门提供科学高效的战略方案，以实现企业内部资源的合理配置。保障各环节各部门高效运转，资金合理配置，能够瞄准商机抓住商机，为企业带来更大利润空间。利用科学合理的财务管理对各个部门进行考核、评价、监督，使各部门保质保量完成任务。

二、房地产行业财务管理存在的问题

（一）资金周转率低且资金占用比重大，资金管理不完备

房地产行业关联度高、带动性强，已成为国民经济的支柱产业。房地产行业属于资金密集型产业，是开发周期长、资金投入大、资金回收周期长、变现能力差、风险程度高的产业链行业。房地产开发初期，需要支付开发土地的价款，并投入高额的工程开发建设成本，导致筹资压力增加。房产企业项目开发营运周期长、工期慢，商品房开发阶段需要占用大量的资金，造成资金周转下降。多数房开企业开发项目的资金运作模式是开发商利用原始资金取得土地的使用权，再利用取得的土地作为抵押进而向银行贷款，取得开发项目的贷款。房开公司利用建筑工程公司出资垫款开发项目，根据开发情况开始预售以便尽快回款，利用收回的商品楼销售房款偿还银行贷款，支付建筑安装费用。如企业缺乏新的资金注入，房地产企业在未来销售业绩不高的情况下，就会造成开发商的资金链更加紧张，可能存在资金链断裂的风险。

有些房地产企业对资金的收支管控不精细，导致企业的预算管理和资金的合理高效运用受到限制，对企业内部资金的运用没有起到一定的约束作用，使企业的资金在流动过程中出现了问题，降低了资金的流动速度，从而降低了资金的使用率。房地产企业缺乏有效的财务管理体制和责任分担，未落实到人，对资金的运用缺少有效的监督措施。房地产行业市场竞争激烈，由于房产企业在项目开发中需要投入大量资金，以维持企业的经营发展，在自身经济实力不断壮大的过程中，资金的有效使用和筹集在经营中的作用愈发重要，为筹集资金，房地产企业会通过借贷方式来解决资金紧张的问题，这就加大了房开企业的财务风险，增加了企业的经营负担。

（二）房产企业的经营者对财务管理工作不够重视

当前，很多房地产企业的管理者对财务管理工作重视程度不够，把重心放在了商品房的营销环节，而忽略了财务管理工作的重要性，导致财务管理的运行机制存在瑕疵，使得财务管理的体制存在一定的问题，不能有效地发挥其自身实际性的优势，无法对财管工作进行科学系统指导。这种情况下，财务人员很难开展工作，导致财务管理工作混乱，一些基础性的数据无法正常取得，不能为经营者提供及时准确的信息，影响财务管理人员的积极性。

（三）房地产企业财务成本核算不完善

现阶段，房地产企业财务成本管控意识相对薄弱，企业管理层对财务成本核算工作认识程度不够，从而使企业财务管理创新意识、管理方式优化方面与现阶段的发展存在脱节现象。企业内部的财务成本核算工作权重向建筑工程中期、后期的成本控制倾斜，财务管理部门没有依据科学系统的指导方法进行成本控制。房地产企业全过程、全方位的成本管理涉及拿地、施工、销售等各环节，成本管理是在项目的整个开发过程中实施控制，房产项目的成本管理来自公司内部和住建部门。由于房地产企业开发周期长，同时开发的楼盘中有高层、多层洋房、商铺、车库等不同类型，财务人员进行成本核算时，由于财务工作人员的水平不高，可能会随意确定成本核算对象。企业的账面成本是以已经支付的建筑工程款项、设计咨询款项、材料款项、人工费用为依据进行成本核算，在房地产开发项目完工以后，还存在部分未结清的工程款项，使得企业财务报表不能真实反映企业财务状况。财务部门核算与施工部门核算的职责分工不明确，容易造成两部门的核算方式出现账实差异，从而影响财务资金分配不平衡、不合理的现象。可能会增加企业成本核算的风险，影响房地产企业长期健康有序发展。

（四）房地产企业资金来源比较单一

对于房地产企业来说，公司的现金流能否稳定运转是企业平稳发展的关键所在。“房住不炒”与“稳增长”双重背景下，货币政策保持整体稳健适度宽松，行业调控政策优先在城市层面推行“因城施策”，避免行业出现“硬着陆”。贷款是房地产企业重要的资金来源，一段时间以来，商业银行信贷业务的开展推动了房地产行业的发展，但仍需在一定期限内偿取得的贷款。如果房地产企业过分依赖商业银行，则资金方面容易出现问题，从而增加企业财务风险。短期内无法解决资金周转问题，更需要企业对融资渠道的优化加以重视。

（五）房地产企业缺乏有效的纳税筹划

近年来，房地产企业面临多变的市场环境，国家对于税收政策的出台也非常频繁，对于房产企业的财务工作人员要求相对较高，在精通业务的情况下要不断学习税收政策，精通并灵活运用到工作中，这就要求房地产企业的会计人员具备较高的学习能力和专业的知识水平，以应对瞬息万变的市场形势。但是目前来看，房地产企业对于纳税筹划管理重视程度不够，在财务专业人员配备上，大多数房地产企业仅由会计工作人员进行财务风险管理，而忽略了税收风险的管理与控制。而且财务日常业务工作繁重，房地产企业的财务人员大多缺乏税收知识的培训，仅通过个人经验来处理税收问题，这就增大了企业的税收风险。房地产行业的业务复杂性给房地产企业的税收管理工作带来了极大的挑战。

（六）财务管理人员缺乏风险防范意识

在多数环境下，房地产企业在经营项目开发阶段的各个环节，都会面临不同程度的风险，遇到各种各样的问题，而房地产企业的经营者往往只重视项目的开发阶段和销售阶段，而忽略了企业在持续发展中面临的一些财务风险。在一定的情况下，房地产企业的财务风险是可防可控的，财务管理人员可以根据相应的财务风险提前做好风险的预测。但由于一部分财务管理工作者的管理工作经验不足，缺乏专业的财务管理知识，而忽略了企业发展中面临的财务风险，使企业在面临风险时措手不及，从而给企业带来一定的经济损失。

三、房地产行业加强财务管理的对策

（一）对资金进行精细化管理，提高资金管理水平

资金链的持续运转是房地产企业健康发展的有力保障。房地产企业在工程项目的开发建设中需要投入大量的资金，并且开发周期长，公司必须有充足资金才能保障项目开发有序地进行，在项目开发运行阶段，财务管理者要把握好整个项目在每个阶段的资金运作和拨款进度，以保证资金的投入与产出保持平衡，财务管理人员在工作中对资金流进行精细合理化管理，使公司资金得到有效合理地利用，以保证资金的高效运转。在项目的开发过程中要做好成本控制，依据成本预算和工程决算，结合预计税费等支出项目更加精确地预算出商品房的销售价格，及整个项目发生的成本。房地产企业应针对各项业务建立实施有效的监控体系，从而实现有效的管理，通过对财务成本核算、资金往来、估算执行、目标实现等做好监督和控制，更加动态地管理公司的财务状况，从而提高资金管理水平。

（二）房地产企业的经营者应提高对财务管理工作的关注度

财务管理工作在房产企业的开发经营过程中发挥着重要的职能作用，对原有的财务管理机制进行合理的完善，优化财务管理运作机制，对粗放型的财务管理模式进行科学性的革新优化，使财务管理工作得到有效的提升。要精细优化财务管理模式，健全财务成本管理制度，并落实到房地产项目从工程招标阶段到竣工验收阶段整个过程中。要加强现代化财务管理理念的宣传和利用，使财务管理成本核算和财务管理的预算、控制、监督职能得到有效地发挥，结合房地产开发企业自身的特点，学习先进的财务管理理念，以完善企业的财务管理体制。这就需要企业的财务管理人员不断学习新的财务管理理念，提高业务技能，运用先进的财务管理知识构建现代化的财务管理体系，利用优质的财务数据、财务指标对企业的经营管理进行动态分析、监测，加以完善企业的财务管理制度。

（三）根据实际情况确定成本核算方法

房地产企业为了有效利用资源，降低经营风险，优化经营成本，实现利润最大化，使企业持续稳定发展，应提高企业的财务管理水平，实现精细化的财务管理，成本核算就成了房地产企业成本控制的重中之重。房地产企业应结合项目完工交付时间、产品类型确定成本的核算对象。可以按商品房的开发类型，如住宅、商铺、公寓楼、写字间、车库、车位、储藏室来划分；也可以按产品结构，高层、洋房、别墅来确定成本的核算对象，从而进行准确核算。单一的开发项目可以直接进行成本归集，而综合性开发项目、开发间接费用需要通过一定的方法来进行成本的归集和分配。建筑安装工程直接进行归集，间接开发费用需要工程部门提供合理的分配方案，再结合财务管理的分配方法进行成本分配。

（四）拓展多元化的融资渠道，降低财务风险

在房地产企业的筹资活动中，企业的管理人员应加强筹资活动的财务管理，利用多元化筹资方式，积极拓展融资渠道，结合企业自身的发展特点和资本结构，构建合理的筹资体系。在目前监管政策收紧的情况下，房产企业要丰富外来融资方式，吸收权益类融资产品，防止房地产盲目贷款现象。信用良好的企业可以通过发行股票、债券及信托的方式进行融资，也可以通过银行借款的方式获得相对较低的贷款利率来有效利用资金，也可以选择与其他公司合作开发项目，以弥补自身的资金不足。公司应安排专业能力强的人员来管理融资，制定偿债预案，按时还本付息，偿还借款，以保证良好的银行信用等级，确保资金的有效循环利用。

（五）加强房地产企业的纳税筹划，提高财务人员业务能力

由于近年来税收政策变化频繁，特别是营业税改增值税之后，企业的税收风险加大，财务人员应加强对新出台的纳税政策和纳税环节重视，积极学习税收政策，做好税收筹划。加强与税收部门的沟通，了解当地的税收优惠政策，避免对税收法规的解读出现偏差，造成多缴或少缴税款的情况，给企业带来税收风险，影响企业有序发展。要不断提升财务人员的业务能力和学习能力，利用当前的税收政策，对于开发成本的合理合规地分配，税种的合理计算都要精细的筹划。房地产企业要取得长远发展，必须对财务的预算和控制加强管理，减少不必要的支出，保证资金的运营，让财务管理在企业的经营中发挥重要作用。财务人员是综合型人才，不但要具备专业的财务知识，还要具备专业的税收知识，资金的管理能力、筹资能力、税收筹划能力，所以应重视企业财务管理人员的继续教育，完善财务人员的知识体系。

（六）提高风险的防范意识

房地产开发企业应建立健全财务管理体制，提高风险的防控能力，完善风险的预警机制，房地产企业的经营者首先要对财务风险提高敏锐度，提高财务管理人员的专业知识，根据市场的发展行情和一些税收、信贷方面出台的最新政策，来对企业的未来发展趋势做出有效的预判，提供措施加以应对，有效利用好新政策，来降低企业的财务风险，提高企业风险的防范能力，实现企业目标利润的最大化，达到资本的积累，保障企业实现长足的发展。要吸纳高级财务管理人才，为企业提供有力的对策，加强企业税务管理，进行有效的税收筹划，降低税收风险，提高企业的信用等级，为企业提供良好的发展空间。

四、结束语

综上所述，为了使房地产企业在日益激烈的竞争中实现利润目标最大化，应结合财务管理运行机制，制定相适应的财务管理发展战略。房地产行业应构建多元化的筹资管理渠道、完善资金流风险管控体系、科学系统的财务监督体系，优化财务管理运行制度，制定合理科学的成本核算体系，构建专业完备的财务管理团队，提高财务管理水平，以适应激烈的竞争，使房地产企业得到持续健康发展。