个人房产抵押贷款风险控制和发展完善

陈茜文 杨冰川 郝琳娜

引言：自2010年开始，在大中城市房产价格急速暴增，尤其是在2016年以后不断飙升的价格已经渐渐脱离其自身所存在的价值，泡沫性风险愈加显著。各商业银行之间恶意竞争，导致出现大量的假按揭现象充斥于整个市场，因此要保障国内住房贷款市场的稳步发展，就需要积极加强风险控制，完善相应的流程。

一、当前我国房产抵押贷款现状

自1949年新中国成立以后到1978年之间，在近30年的时间中都实行的是严格的住房分配制度，在此过程中，住房金融根本没有任何发展，以及相应的房产交换行为。在改革开放以后，随着我国经济与世界逐渐接轨，在90年代以后房产金融逐渐兴起，尤其是在2000年进入了WTO以后，随着收入水平的快速提升，在主要城市的房产行业进入了快车道。在1998年央行为满足人们迫切希望改善现有住房条件的需求，及时颁布了《个人住房贷款管理办法》。在此之后，国内的住房消费信贷获得了巨大的发展，尤其是上海北京和广州发展速度明显高于全国。为了更好地推动该项业务的顺利开展，国内众多商业银行与保险公司进行合作，推出了各种大量的新举措，在此基础上也推出了新的保险险种。除此之外，商业银行也根据时代发展的趋势，顺势推出了组合贷款，商业借款和公积金贷款。这是因为有部分居民在购房时会受到公积金贷款规模的限制，因此针对这种情况就适宜地推出了组合贷。此外在购房过程中作为开发商为了避免出现不必要纠纷，适时推出了房产定向贷款业务，该项政策的推出在短时间内就受到了市场的热烈追捧，在一定程度上满足了购房者在资金上的需求，也切实维护了开发商以及消费者的权益，有助于进一步推动该行业的稳步发展。可调整贷款期，由于当前房屋价格居高不下，因此总的贷款量过高，然而对于不少用户而言，很多时候对于家庭未来收入状况并没有科学的规划，有时候就算是条件合适，也担心后期无法按期履行合约，因此也就不得不放弃购房。银行也可以适当的延长和缩短贷款时限，作为借款者，在还款过程中因工作或生意等其他原因，有了较为可观的收入，可根据个人的实际需求进行提前还款有利于降低利息支出。若是贷款期间出现公司裁员或其他额外因素导致目前在经济收入方面存在较大困难，可向银行申请展期，以此减轻目前的还款压力，显然这样的方法让更多购房者所欢迎。

二、我国个人房产抵押贷款的特点

1.处于发展上升期，市场前景广阔

目前我国个人贷款市场在经过数10年的发展中取得了可喜可贺的成绩，进一步推动了经济的繁荣发展。然而个人房产贷款却占据55%的比例，尤其是随着信用体系的不断完善，以及相关信贷产品的不断丰富，房产抵押贷款无论是质还是量，都能够获得巨大的提升。

2.贷款产品单一

目前纵观国内所有银行在开展个人房贷抵押业务方面，无论是产品线还是相应的品种，都存在很大的相似性。并没有实现产品的多元化以及个性化，因此这也就导致不少商业银行为获得客户开展恶性竞争，导致并不具备资质的客户也获得了贷款权限，存在潜在的安全隐患。

三、个人房产抵押贷款风险的来源

1.开发商与项目风险

国内房地产行业在经过30多年的高速发展以后，无论是数量还是种类都有了巨大提升，甚至还有不少企业都已经进入了世界500强。但与此同时，众多企业无论是管理开发以及营销都存在很大的差异性，尤其是部分头部企业在发展过程中，过多地注重金融属性但自身能力欠缺的情况下，就存在严重的风险，会对上下游企业经营造成强烈冲击。其中项目能否按期竣工，不仅直接关乎广大住户的实际利益，更直接关系到银行信贷资金的安全性。自2020年以来，关于国内头部房企缺乏资金的消息，也让很多用户和行业人士感到揪心。而产生这种现象的原因就在于，在前期投入的过程中，只需要少量的资金，然而在后续经营中一旦出现任何问题，就有可能对银行造成极大的安全隐患。对消费者而言，在购房以后发现房屋烂尾，其采取的方式也比较极端往往是停止还贷，而这种做法就是将矛盾直接转移给银行，导致不良贷款形成。在前几年房产行业快速发展的过程中，关于零首付的现象，在全国可以说是层出不穷。从表象进行分析，虽然房子能够在短时间销售完毕，在房价持续上涨的情况下，购房者看起来确实是获利。可是在随后几年中，还款压力会逐渐增大，尤其是在房价出现明显变动时，极容易产生不良贷款。最后，在前些年部分开发商串通相关工作人员，或者安排假的购房者进行按揭，最后只剩下烂尾工程给银行。此外还有出具虚假的首付款证明，实现套取银行资金的目的，将最终的风险全部转移给购房者，但真正承担风险的却还是银行。

2.借款人风险

目前由于我国个人征税机制正处于不断完善当中，银行也就无法准确了解个人的真实收入情况。然而引发违约的原因十分复杂，可能是由于家庭以及工作或身体健康等相关因素发生了巨大变化，不能够按期履行合约从而不得不放弃所购买的房屋，也有可能是因为房价快速下跌，在错误思想的引导下破罐破摔，最终选择停止还款。在2020年国内的房地产市场还处于较为火爆的状态，此时仍然有很多人认为房子具备较强的金融属性，不仅可以用于住房，还有着良好的投资价值。然而在受到国际因素以及国内因素的双重影响下，各地方政府相继出台了密集的调控政策。尤其是在严查经营贷方面，绝对不允许资金由实体进入房产，此外像成都等城市也给出了二手房指导价，在一系列的组合拳之下，很多地区的房价渐渐趋于平稳。与此同时在下半年，各商业银行对于房产企业的贷款提出了新的要求，那就是资产负债率不能够超过央行所公布的警示线，从而导致不少企业陷入了资金的危机当中，没有钱也就只能赶紧将手中所掌握的房产资源进行抛售，因此在不少城市出现了量价齐跌的现象。然而，国内房产行业在经过数10年的发展当中，其金融属性已经被不断扩大，早就失去了“房住不炒”的原则。不少借款人在看到收租无望以及房价快速下跌的情况下，也就不得不停止还房贷。

3.银行管理风险

目前我国个人住房贷款借款期限普遍都是在10年以上，尤其是在北京、上海这样的大城市，由于房价过高，很多年轻人都会选择30年的借款期限。然而由于资金的流动性问题不能够得到彻底解决，也就加大了银行自身资金短缺的压力，导致业务难以有效开展下去。此外所面对的客户群体纷繁复杂，虽然可利用大数据技术进行办理，然而目前在该项技术的利用以及研发上仍然是处于初步阶段，会影响到后期贷款的偿还问题。此外，商业银行内部人才流动速度过快，缺失现象比较严重。为了满足市场需要，相关工作人员在还没有取得上岗证并经过长时间培训就开始从事审批工作，再加上自身业务素质还存在一定问题，极容易导致出现违规的现象。此外还有部分信贷人员缺乏必要的职业道德，利用手中的权力和开发商勾结串通谋取非法利益。

4.政策性风险

目前我国个人住房贷款利率，会随着市场供需以及风险等众多因素而出现不同程度的变化，是在央行规定基准利率的基础上，在允许的范围内进行上下浮动。但是从市场因素进行分析，则会受到市场因素的影响，从而产生违约风险。在宏观经济运行良好的情况下，各行各业如火如荼，具备了广阔的发展空间，工资水平快速上涨，失业率下降。但是在经济出现问题的情况下，情况就会截然不同。考虑到个人住房贷款期限相对比较长，因利率变化所造成的风险因素也不可忽视，在利率上涨时，所承担的还款数额必然有所增加，所产生的违约率也会得到同步提升。可是从人性的角度进行分析，当手中有了多余的资金以后，必然会提前偿还贷款。要是在同一时间出现大量购房者进行集中还款，必然会给当前银行的资金管理带来很大的不稳定性，也为后续工作的开展带来了一定挑战。

四、个人房产抵押贷款风险防范

房贷业务表面上虽然有着多方面的风险以及问题，但只要能够详细了解其产生的根源，然后再不断加以改善相关方面的措施，也是能够可以对风险进行防范和化解。因此作为政府部门，首先就需要加大对国内房产行业的宏观调控，充分利用现有大数据以及人工智能等相关技术，不断完善和建立健全信用制度，有助于培育较为健康的市场体系。从银行经理角度进行分析，需要在充分了解住房贷款风险隐患的基础上，针对薄弱环节建立风险防范机制，以此确保贷款投放安全高效，真正做到服务于广大市民。

1.业务发展与风险防范

住房贷款在国内发展已经有20多年的时间，但是在快速发展的过程中如何平衡风险，也是当下不少银行所面临的难题。一方面众多银行为了应对激烈市场竞争，往往会使出浑身解数，鼓励更多的人购房贷款，然后还需要获得政策支持降低准入门槛，这就导致风险因素成倍增加。比如，在前几年不少城市所推出的零首付，极大提高了风险的发生概率。而在另一方面，对于不符合条件的客户不予以信贷支持，在一定程度上也并不利于市场的拓展。比如对于那些收入并不是很稳定的客户，各大商业银行都会要求客户提高首付款，或者给出相应的资质证明。然而面对当前激烈的就是这场竞争，对于客户而言所选择的余地比较大，也会导致部分银行失去市场的认可。因此片面追求无风险，在一定程度上会严重束缚的业务的发展。但不顾市场风险大规模的发展业务，更容易给银行的资金安全带来毁灭性的打击。因此在发展的过程中就需要不断完善相关操作流程，建立健全风险制约机制，才能确保资金的安全，进一步推动国内房产行业的良性发展。因此银行在制定发展战略的过程中，除了需要考虑风险因素，更加需要充分正确认识和处理，发展市场与做好资金管控两者的联系。

2.建立完善的个人信用体系

借款人向银行贷款时，工作人员就需要基于手中所掌握的资料，对资质以及相关状况进行了解。对此就有必要建立完善的个人信用制度，不仅有助于降低资金风险更能够增强人们的法制意识，进一步推动信贷市场稳定有序地运行，提高了对金融资金的利用效率。此外还有助于防范信贷风险，可将信用不好的客户列入黑名单，排除在现有金融体系之外，尽最大可能降低风险因素。在当前国际形势下，进一步刺激内需已成为政府重要的工作目标，与此同时，个人金融市场变得日趋活力，其质量的优劣势必然在很大程度上会影响银行的资产安全营销推广，所以建立完善的个人风险管理体系是时代所必需的。然而想要实现这一切，还需要完备的法律体系作为保障，对于主动的恶意违规行为必须要重拳出击，才能让整个社会具备良好的信用观念。

3.建立严格的内部管理制度

对于贷款人的审查，除了需要掌握其基本的收入状况以外，更加需要了解家庭以及购房动机。在掌握相关数据以后进行综合分析，然后才决定其贷款的期限以及具体的金额数量，充分利用大数据系统，及时做到监控还款人资金的使用状况。做好对开发商以及项目的审查工作，详细了解过往的开发案例以及管理团队，商业银行需要和行业内具有良好口碑，且实力雄厚的开发企业建立友好的合作关系，在做到动态跟踪的同时，更加需要及时掌握开发商对资金的实际应用和工程进展，才能为后续贷款提供科学的数据支撑。在项目资料上必须要具备合法的手续，工程造价是否符合当前市场条件，以及是否具备了良好的销售前景等等，以此避免出现工程烂尾的现象。此外，在银行内部就需要建立科学合理的考核机制，积极加强对资金的风险防范。在出现逾期现象以后，就需要安排工作人员通过电话或者实地前往的方式进行说明或催收，在了解其中的原因以后，可根据实际情况进行处理。若拖欠6期以上这是属于严重情况，对此就应当按照相应的程序处置抵押物。建立合理的激励约束机制，应当将住房贷款的发放以及回收纳入至银行的业务考核当中，不能只是单纯的考核，贷款发放以及市场的占有率，更加需要注重款项的实际回收状况要做到人人有责，才能在内部形成良好的工作氛围，激发广大员工工作的积极性。此外在开展住房贷款时，要加大对相关人员的培训力度，要选拔一批高素质的个人人才成为客户经理，详细了解本地区房地产市场的整体态势，以及开发公司的品质和内部运作流程，更加需要掌握一定的公关能力和基本的道德素养，树立正确的信贷理念和价值观，才能培育出一支具备高度专业化的金融队伍。

4.建立健全社会保障担保体系

在近几年关于住房质量不佳而引发的断贷现象有所增加，因此作为开发商在竣工完毕以后，作为审核部门要做到严格把关，对于不按照相关设计要求的或者存在质量问题的，则不能够授予任何形式的证书。若在后期进行检查时，对存在问题进行补救后，相关开发商还要列入至银行的黑名单，从目前来看引入担保制度非常有必要，但从目前进行分析，主要是通过保险以及政府进行担保。虽然这两种形式在一定程度上能够有效防范各种贷款方向。但两者的区别还是存在明显的不同之处，前者只是属于完全市场化的运作，至于后者多是在政策以及扶持方面。在办理按揭业务过程当中，一旦房产证的抵押登记办理顺利开展，作为开发商，其本身所具备的担保责任也就被随之撤销。在履行合约期间，作为借款人，如果因为众多原因失去了其还款能力，也没有保险公司进行承保，那么唯一的解决方法就是通过诉讼解决抵押资产。但是在现有经济体制下，银行在处置这部分房产时存在众多障碍，尤其是在房住不炒的情况下，还面临贬值的风险。因此就需要进一步加快这方面的管理措施，理顺抵押物的处置流程，免除商业银行的后顾之忧。在此过程中可以为客户解决临时周转用房，以此化解被强制执行时无房可住的局面。也可充分利用现有的空置房源，通过以大换小的方式顺利推动借款人离开原有居住空间，也具备了必要的栖身之所，在化解金融风险的同时，也让部分房产市场变得更加活跃，有利于实现资源的合理配置，在处理方式上也显得更加人性化。

结束语：商业银行开展房产抵押贷款业务，必然会面临众多风险因素。因此就需要在认真分析的基础上，对其中存在的薄弱环节加强控制和防范，采取积极有效的措施降低金融风险发生的概率，保障银行的实际利益。