浅析商业综合体的集约性和综合性

柯娟

概括的阐述了我国商业综合体来源及发展，并对现有大中型城市内出现的商业格局进行分析；通过典型的商业综合体案例，分析其集约性和综合性的优点及缺点；针对现有同质化商业综合体提出“去同质化”策略，并展望商业综合体未来的设计方法和发展方向。

一、商业综合体的来源及发展

当代我国建筑综合体的发展，来源于“城市综合体”的出现。二十世纪中叶欧美国家出现了“Mixeduse-Center”的概念，可以理解为“混合使用中心”，城市综合体通常由城市中不同性质的、不同用途的社会生活空间组成，它具有现代城市内主要区域社会生活功能的全部属性。与城市综合体具备现代城市社会功能所展现的“城中城”性质不同的是，建筑综合体的体量更集中，更倾向展示的是建筑本身多功能、高效率、复杂而统一的功能空间关系。

目前，商业综合体在此基础上不断发展，形成以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。

在大中型城市，根据功能和地区的发展需要，其核心的政治经济中心往往更多地出现商业综合体建筑的规划和设计，也因其多功能空间的聚合性质和城市土地利用的集约原则，决定了商务综合体建筑的大型体量呈现出更加紧凑、集约性的设计趋势。

二、商业综合体的选址及定位

通过对现有大中型城市内出现的商业格局分析，城市商业以商业综合体单体建筑或建筑群为核心形成商圈的辐射力有不同的层级定位。

首先，城市级商圈，其地理位于中心城区，以具有城市历史文化传统为特色，是大众潮流消费高度的聚集地。在此，商业综合体本身的商业格局涵盖高端商业品类，引导高端消费的商业模式，其形成的城市级商圈影响力不仅辐射所处城市区域，进而会辐射省级区域。其次，次城市级商圈，可以在政策的支持引导下通过文化旅游资源和大众娱乐项目新潮理念产生聚集效应，打造名片式商业综合体，其辐射影响力仅次于城市级商圈。第三，重点区域级商圈，主要是依托于城市现有空间的发展，以城市主要交通为划分，居住区域为围绕，满足区域地缘性人群的日常且高频的生活消费需求。

随着社会发展，城市与城市之间联系加强，各大中型城市在城市周边市郊区域新建大型交通枢纽，尤其是新建的大型城际铁路系统，带来了以城市交通枢纽为核心的新兴枢纽区域商圈。其所处的城市功能正处于不断完善及改造升级的过程，未来居住人口将不断增加，带来生活消费、客运流动的商机，区域辐射范围可控制在3～8公里的城市新兴区域。

三、集约型的利与弊

从市场大环境看，在我国北京、上海等一线城市，商业综合体发展日趋成熟。例如北京华贸中心、上海恒隆广场等地标项目已经成为所处地区的城市名片，良好的商业运作、优秀的建筑空间设计、紧凑丰富的空间体验等，带动了区域经济，提升了城市价值。

但是，综合体项目作为一种城市价值系统运营模式的体现，由于综合资源配置的综合性，其开发投资及技术的复杂性远高于房地产类项目开发，意味着对其区域经济环境把握、行业市场环境分析、项目规划定位、资金链供给、开发商操盘能力等多方面需承担各种风险。

从建筑设计方面看，在有限的用地范围内综合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大功能板块，其建筑的内外部空间形态必然是丰富有趣、集约高效的，因此提供了更多的建筑造型和流线组织设计的想象空间，对于打造城市区域性标志是有利的一方面。例如武汉的恒隆广场位于武汉市中心城区，大多数在汉外资企业及多国使馆在此区域，加上项目周边开发建设新兴高档社区，其地理位置条件优质。项目本身“无限之环”的设计理念，跨城市街区的大型建筑空间体量，建成了集成式的环形商业空间，项目获得了多个公共建筑设计奖项。但是，同样是因为大面积高度的集约性、综合性，建筑内部动线复杂，商业多业态呈现堆积性，人流在其中的漫步性增强，目标通达性不佳。

四、未来城市商业综合体展望

在我国，多功能、高效率、复杂而统一的商业综合体从迅猛复制发展阶段逐渐进入“去同质化”阶段，我们越来越认识到不同城市的优秀案例不能完全的等同复制，要考虑不同城市的当地经济发展现状，不同的文化环境、历史传统的区别，更重要的是考虑不同消费者的需求，打造属于符合当地条件的商业综合体。通过总结发现不管是定位规划，还是运营管理，良好的综合性服务应该成为集约性和综合性的辅助。

站在商业业态策划的角度，在传统零售业态、餐饮业态、休闲娱乐业态、服务业态及酒店公寓、商务办公的基础上，目前，儿童的课外教育低龄化和日常生活网络普及化是城市生活普遍现状，打造针对儿童人群的教育、玩耍空间以满足亲子活动的需求；打造个性化医疗、健身、文化创意商业以满足成年人群运动、网红打卡的新鲜体验感需求，是“去同质化”的重要策略。

站在建筑设计的角度，从广义商业综合体仅仅讨论建筑单体设计，发展到考虑前期策划乃至后期评价，是一种站在使用者立场的建筑创作过程。商业综合体建筑的集约性、公共功能性和建成后的明确体验性可以充分体现前期策划后期评价的闭环设计理念。

即将不同人群在建筑空间内得到的功能体验贯穿整个设计之中，从单纯的考虑建筑单体的空间组成，到思考谁在这里使用这个空间，他们的感受会是什么？反过来，他们的使用对建筑带来了哪些影响？将这些问题引入到商业综合体建筑前期的策划及后期评价层面，是研究商业建筑的集约性、商业环境的综合性、使用人的体验感的重要课题。