走向住房租赁新市场的长租房及其私法保障

常鹏翱

内容提要 长租房是中央在住房政策领域新近提出的用语，它不应是公租房，也不应是个人房东在散户租赁市场中长期出租的住房，而应是专业机构自持、内含市场机制、专用于租赁的住房，包括市场性租赁住房和保障性租赁住房。长租房市场是住房租赁新市场，与住房买卖市场、散户租赁市场具有竞争关系，其长足发展具有提高住房租赁的规范化程度、合理控制商品房价格等积极意义。根据长租房市场的特点，稳妥适用民法典关联制度，是其发展的必要私法保障。

引 言

“长租房”是中央在住房政策领域提出的新名词。2020年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(以下简称“‘十四五’规划建议”)、2020年中央经济工作会议、2021年国务院《政府工作报告》(以下简称“2021年政府工作报告”)、2021年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称“‘十四五’规划”)、2021年中央经济工作会议分别采用了“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”“加快发展长租房市场”的表述。

前述住房租赁政策的提出，意在与其他制度和政策相互配合，解决我国的住房问题。因为用语新、语境复杂，业界对长租房的理解争议很大。通过参加国家有关部门组织的会议，笔者总结出三种主要观点：一是认为它是保障房序列的公租房；二是认为它是个人房东长期出租的住房；三是认为它是房地产开发企业等专业机构自持的专用于租赁的住房。这三种观点分别指向不同的问题和思路，代表不同的观念。第一种观点计划机制和福利色彩明显，企望通过政府大力建设和配置公租房来解决中低收入家庭的住房困难问题；第二种着眼于目前由个人房东主导的散户租赁市场结构，意在通过长租期房来解决租赁关系不稳定的问题；第三种意欲在散户租赁市场之外，开辟专业机构供给专门租赁住房的新市场，进而在市场竞争中解决相关的住房问题。

这三类长租房差异显著，相较而言，本文倾向于第三种观点，并认为市场性租赁住房和保障性租赁住房都是市场化的长租房，都是住房租赁新市场的有机成分。从现实情况来看，这个市场难以自发形成和发展，政府引导和制度保障不可或缺。本文将分析为何不应从公租房、长租期房的角度，而应从发展住房租赁新市场的角度来理解长租房，并分析私法应在哪些方面进行适度改进，以提供必要保障。

不宜把长租房定位成公租房

(一)长租房的公租房定位：对政策的文义解释

公租房和保障性租赁住房虽然都是专用于租赁的保障性住房，但差异很明显：(1)公租房是公共租赁房的简称，其由来较久、实施有年，而保障性租赁住房是新近提出的概念和制度。(2)根据住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第3条，公租房可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资，面向的保障对象是符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。公租房在整体上具有政府主导投资并设计政策、保障对象以中低收入家庭为主的特点。①与此不同，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

在目前的政策语境中，长租房是保障性租赁住房之外的单列概念，同时与保障性住房关联紧密，如“十四五”规划建议提到“有效增加保障性住房供给……完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。公租房在实践中确实存在房源供给不够、地理位置偏远、设施配置不足等欠缺，②亟须完善。故而，通过对政策的文义解读，把长租房定位成公租房，完全说得过去。

(二)长租房不宜定位成公租房：经由其他解释方法的反证

1.体系解释的检验

文义解释只是理解政策的初步，所得结论还要经过上下文的体系性检验。细读相关政策，就会发现前述结论无法有机融入进来。“十四五”规划在“加快培育和发展住房租赁市场”的前提下，提及“完善长租房政策”，2020年中央经济工作会议和2021年政府工作报告提出“规范发展长租房市场”，2021年中央经济工作会议提出“加快发展长租房市场”。若把长租房定位成公租房，前述政策表达无异于培育和发展公租房市场。然而，从供给来讲，公租房供给由政府一手推动，主导权在政府，每年供应多少，取决于政府计划及其实施，与市场需求绝缘。从需求来看，根据《公共租赁住房管理办法》第7～15条，承租公租房租赁的约束机制，不是租金高低、租期长短等市场因素，而是是否符合特定的准入条件，如本地无住房或住房面积低于规定标准，并满足轮候期限、配置方案等要求。可以说，受制于明确的计划机制和保障指向，公租房的社会福利色彩浓厚，对于满足条件的承租人，政府按先来后到的顺序进行平均分配，虽然承租人要支付租金，但这是其必要的生活成本，因而客观上不可能存在公租房市场，遑论规范和加快发展该市场。显然，以政策提及的长租房市场为标准，是不能把长租房定位成公租房的。

而且，“十四五”规划采用“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”的表述，表明长租房与租购同权的逻辑关联紧密。把长租房作为公租房，前述的逻辑关联还能否保持，是体系检验的另一标准。从法律内涵上讲，租购同权是说在宪法平等权的意义上，在同一城市居住的公民——无论是本地户籍还是外地户籍——享有同等的公共服务，作为公民的承租人和购房人同样如此。③《公共租赁住房管理办法》第3条并未把公租房的承租人限定为本地户籍，符合条件的外来务工人员也能承租公租房，这未对租购同权设置障碍，“完善长租房政策”无从谈起。

从现实情况来看，公租房因地而异的实践与规范性法律文件的表达有巨大裂隙。有实证研究表明，城镇中等偏下收入的住房困难家庭是公租房优先保障对象，而外来务工人员要么在制度上被地方政府排除在外，要么附加了收入、稳定就业、社保缴纳等严苛条件，以至于有资格承租公租房的外来务工人员比例相当低。④既然外来务工人员很难成为公租房承租人，难以享受租购同权的待遇，政策似乎就有了完善空间。其实不然。外来务工人员之所以很难进入公租房保障机制，主要是因为政府的公租房供给能力有限，而这种能力限制是刚性的，不是说只要政府愿意，就能供给更多的公租房，也不是说上级政府再出台政策要求下级政府必须为外来务工人员提供公租房就能克服的。话说回来，即便外来务工人员得不到公租房保障，但只要有适于其居住的其他租赁房，仍不妨碍租购同权的实现。故而，从公租房的现实情况来看，不存在通过完善政策来与租购同权建立逻辑关联的必要通道。

2.目的解释的再检验

以上体系解释表明，无论是着眼于长租房市场，还是考虑长租房与租购同权的关联，都不宜把长租房定位成公租房。对政策目的的探寻和解读，也能加强这一结论。

目前我国住房市场结构是在买卖基础上叠加租赁，即房地产开发企业建造的商品房主要供买卖，专门用于租赁而非买卖的住房相当少见，购房人在取得住房所有权后，对不自住的房屋再行出租，形成个人房东主导的散户租赁市场。在各种因素推动下，商品房价格高企，不仅新市民、青年人普遍没有能力购买，其他普通市民也普遍无力购买称心如愿的商品房，已购房的普通市民在小孩上学或工作地点调整时也难以再购买合适的商品房，不得已只能租房而居，而稀缺的公租房对这些人群不敞开大门，他们只能在散户租赁市场中租房。在散户租赁市场中，租赁双方大多是个人，因而呈现出点对点的分散结构。出于避税等原因，按《城市房地产管理法》第54条去备案住房租赁合同的少之又少。面对这种高度原子化、隐蔽化的交易形态，主管部门缺乏有效的监管抓手和着力点，难以事先控制和防止可能的矛盾纠纷。这些问题均出自住房交易市场，是市场发展中的问题，在市场自身调整能力不及和不济时，需要政府出手，但政府不可能替代市场，特别是受财力有限的刚性约束，政府不可能不设门槛限制地向社会敞开供给公租房。显然，用公租房模式来解决前述问题，彻底挠错了痒处。

也就是说，就现实情况来看，普通民众有切肤之痛的住房问题是买卖价格之高和租赁市场之乱，这是城市住房的主要矛盾和主要问题，无论是“加快完善长租房政策”还是“加快发展长租房市场”，都是为有效解决这些问题服务的，都是为了落实“十四五”规划所说的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”的政策目的。既然矛盾焦点在住房市场，而公租房是居住的底线保障，与住房市场八竿子打不着，那么，把长租房定位成公租房，是焦点偏移，无助于问题的解决，与政策目的不合，不能通过目的解释的检验。

3.历史解释的验证

前述解释结论还能得到历史解释的验证。我国住房制度一路走来，留下政府退出、市场发展的清晰轨迹，正因为有了从住房福利化到住房商品化的供给侧改革，人们的居住条件才有了根本改善，房地产产业才成为带动经济增长的国民经济支柱产业。⑤若用公租房来定位长租房，进而大力发展公租房，无疑是市场退出、政府进入，这是在开历史的倒车，会使政府因公租房的建设、维护、管理而背负沉重的经济负担，在财政资金、土地资源、税收等方面承担巨大支出，⑥深陷过往的住房福利陷阱。一句话，前述的住房问题是市场发展和市场改革中的问题，政府不能包办解决，最终要用市场机制和改革的办法来应对和化解。

4.合宪性解释的再验证

不把长租房定位成公租房，也能得到合宪性解释的支持。《宪法》第33条规定，国家尊重和保障人权。涉及民众生存的住有所居理应成为国家对民众承担的基本义务。在住房保障方面，政府代表国家应为居无定所、流离失所的民众提供必要的生存保障，对于超出此限度的，国家尚不应负有宪法义务。这意味着，政府不应贸然扩大公租房的保障范围，不以公租房机制来应对租赁市场问题，是符合宪法的。

综合体系解释、目的解释、历史解释和合宪性解释，可知长租房不是公租房，由此再来审视“十四五”规划建议的“有效增加保障性住房供给……完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”，就能明白，这三句话各有所指，据此把长租房理解为公租房并不妥当。“十四五”规划把长租房放在住房租赁市场部分，与保障性住房分别论述的布局，能更清晰地印证上述理解。

不宜把长租房理解为长租期房

在个人房东主导的散户租赁市场中，租赁关系不稳定、租期普遍短是很突出的现象，这看上去会严重影响承租人的生活安宁感。对此问题的直观对策是设置长租期房制度，也即规定最短租期，如3年以上。在此意义上，长租房就是长租期房。但这种观点不仅难以实施，还会产生新的弊端，并不妥当。

(一)长租期房制度无法产生实效

住房租赁事关承租人的生存，租赁合同的公平和租赁法制的健全，对社会安定十分重要，为了维护承租人的生存基础和交易条件的公平性，立法者常会根据社会经济的发展情况、租赁种类、承租人的经济地位、租赁市场的供需状况等，在租赁法领域——相较于买卖等其他交易——进行更具广度、深度和密度的干预。⑦对住房租赁适用《民法典》第705条有关最长租期20年、第707条有关6个月以上租期应采用书面租赁合同形式的规定，正体现了前述思路。照此来看，国家对住房租期进行干预，强制规定最短租期的长租期房，看似顺理成章。

不过，与买卖等其他交易一样，租赁也以当事人双方的自愿为基础，在没有发生战争、灾害等严重影响基本生活秩序的重大事件时，租期长短由双方根据实际需要自由考量，国家没有正当理由强制双方长租，租赁合同一签必须3年以上。从实际情况来看，只要双方没有需要，不是你情我愿，是不会签订长期租赁合同的。正因此，除非发生前述重大事件，否则没有强制规定最短租期的比较法先例。若国家无视这一点，硬把长租期房规定为强制制度，虽然动机和愿望良好，但过度干涉交易自由，市场是不会买账的。反过来说，在没有长租期房制度的现实中，只要租赁双方确有需要，并合作良好，是不乏长期租房适例的。

既然国家无法强制租期长短，那手段不妨柔软一些，采用倡导的方式，号召当事人签订长租期合同，《住房租赁条例(征求意见稿)》第24条就规定国家鼓励住房租赁企业签订租期3年以上的租赁合同。不过，这种制度实际是没有约束力的道德感召或情感呼吁，对没有长期租赁需要和意愿的当事人而言，效用为零。

要想让这样的制度不沦为虚设，就要配以相应的激励机制，最常见的思路是提供经济激励，如给出租人以适度的税收优惠，或为承租人提供定额的租房补助，以引导当事人进入长期租赁关系当中。但其中的问题仍然不少，抛开这种激励机制的正当性和合法性不谈，抛开优惠和定额的额度大小不谈，抛开实操程序、条件和成本不谈，仅就其对租赁市场可能带来的负面冲击而言就不容忽视。比如，租赁双方为了相应的实惠，会推动长租期房成为市场供应的主导品，由此导致短租期房的供应短缺，影响有此需求的承租人的利益；又如，在经济动因的引诱下，当事人通过虚构长期承租关系来谋取非法利益，也是不难想见的大概率事件。

另一种常见思路是把长租期房与租购同权挂钩，即只有长期租房的承租人才能与购房人在公共服务上享有同等权利。2020年中央经济工作会议和“十四五”规划均指出，“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。单从该表述的字面意思来看，租购同权看上去的确是对长期租赁的激励。但仔细分析就会发现并非如此。租购同权的政策意在实现公民平权、福利共享，需要在户籍制度改革的基础上，对教育、医疗、就业、养老、社保等公共服务制度进行同步改革。由于这些改革受制于地方政府财政实力、公共设施容量压力和政策执行力，⑧因此，租购同权只能是“逐步”实现的。若前述制度改革不到位，只要是外地户籍，无论是购房人、长期承租人还是短期承租人，均无法与本地户籍人在公共服务上享有同等权利，租购同权因而无法成为长租期房的激励机制。而且，租期长短除了表明租赁双方的黏合时间长短外，没有其他标志意义，既不表明短期承租人的社会贡献弱于长期承租人，也不意味着后者比前者在社会地位上更弱势，因而更需要公共服务。而作为宪法平等权的具体表现，租购同权仅在意承租人是否在本地生活工作，以“在地性”为其考虑基点，至于租期长短、租金高低等其他因素，完全不在考量范围。

由上可知，无论是强制规定还是柔性激励，有最短租期的长租期房在制度上都存在妥适性不够的问题，在实践中难以落地。

(二)把长租房理解为长租期房的弊端

把长租房理解为长租期房，还会产生不容忽视的弊端，主要表现为：

第一，前述的中央政策是解决住房租赁问题的通盘方案和引领住房租赁事业发展的顶层规划，其统筹作用和辐射效应相当宽广，只要措施得当，租赁关系稳定应为题中之义。比如，随着住房租赁新市场的稳步发展，专用于租赁的住房日渐丰富，承租人能便利地承租性价比合适的住房，即便没有长租期房制度，也一定不乏这种实践。这意味着，把长租房等同于长租期房的理解，只着眼于解决租赁关系不稳定的单一问题而不及其余，局限性十分明显。把这种理解放在前述政策中，不但有些格格不入，还会扯后腿，不利于通盘方案和顶层规划的顺利实施。

第二，会陷入针对散户租赁市场进行整改的停滞困境，既不能有效解决老问题，还会引发新问题。因为租赁关系不稳定，租期普遍短，就把长租房理解为长租期房，实质是迁就现实提出的应对方案，未用发展主义的思路考虑扩大宜居租赁房的供给。且不说这种方案难以落地，其就事论事、就现状论对策的思路则会产生抬升租金的可预期后果，这对于承租人并不利好。在宜居租赁房供给不变的情况下，针对一线城市的研究发现，受租购同权的政策激励，不仅房价未下行，房租还有上涨趋势。⑨这显然有悖于我国住房市场的发展方向和目标，也与前述政策反复强调的发展市场、扩大供给的立场不合拍。

第三，在目前我国以买卖为基础的散户租赁市场结构下，受制于房主需要收回自用等实际情况，供给本身不稳定，再加上房租上行的行情、对房租上行的预期、追逐利益最大化等因素的综合影响，房主倾向于短期租赁，以便及时上调租金，这是租赁关系不稳定的根源。对于这种高度分散的市场，政府有效介入的空间和力量非常受限，在提升租赁关系稳定性方面难有大的作为。可以说，如果不调整住房租赁市场的结构，不大力供给专用于租赁的住房，不采用稳定租金的调节机制，只是把长租期房作为稳定租赁关系的定海神针，只怕是药不对症，无法取得预期成效。

话说回来，稳定的租赁关系对租赁双方当然是好事，能节省双方的成本，但这必须出自自愿，才是市场机制运作达成的良性状态。只有这样，才能真正实现资源的最优配置。若非如此，一味追求租赁关系的稳定性，设计具有超高黏性的住房租赁制度，反而会出现出租人无法摆脱承租人，存量的承租人“霸占”租赁房，以致新市民、青年人难以承租宜居住房的困局。在这一方面，印度提供了反面教材，⑩值得我们警惕和反思。

宜把长租房界定为内含市场机制的专用租赁住房

(一)长租房包括市场性租赁住房和保障性租赁住房

长租房首先是完全依据市场机制产生的租赁住房，可简称为市场性租赁住房，其理想图景是这样的：在政府不给予任何补贴和优惠的情况下，房地产开发企业通过招拍挂竞价取得建设用地使用权，根据规划要求建造专用于租赁、不能买卖的住房，自负盈亏地进行维护和运营，并按照市场供需确定租金。在这样的图景中，住房具有完全的商品属性，企业专事住房租赁，房源自持故而稳定，在市场充分竞争中可发现房租的真实水平，促使企业向市场供给更宜居的住房。

需要强调的是，这类长租房不同于轻资产租赁机构运营的租赁住房，后者虽然包含市场机制，但出租人仍是个人房东，在不同的运营模式中，机构要么是房东的代理人，要么是进行转租业务的承租人(俗称的二房东)。这样的房源供应受制于个人房东与机构之间的合同关系，并不稳定可靠，实质还在散户租赁市场中。故轻资产租赁机构运营的租赁住房不宜列为长租房。

前文之所以提市场性租赁住房的理想图景，是因为城市的地价、房价长期居高不下，租售比差别很大，在高额利润的驱动下，房地产开发企业养成了赚快钱的习惯，在地价、建安成本等开发成本相同的前提下，愿意进入租赁市场赚慢钱的企业少之又少，难以形成量大质优的住房租赁市场，故而，上述市场性租赁住房的图景更多的是一种理想。现实一点地分析，必须基于住房具有保障人有所居的民生属性，由政府通过让利、优惠、补贴等方式，让住房租赁有利可图、有钱可赚，进而引导和激励更多的市场主体进入住房租赁市场，由这些主体建造、维护和运营租赁住房，并通过市场竞争的手段，有效市场逐渐形成。保障性租赁住房就属于这类租赁房，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，对于保障性租赁住房，政府给予土地、财税、金融等政策支持，如给予中央补助资金支持，适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，免收城市基础设施配套费，等等。

之所以认为保障性租赁住房也内含市场机制，是因为其从无到有、从有到多、从多到优，不完全出于政府计划，更不是由政府全部买单。政府只是通过政策引导、利益支持和规则设计，充当了住房租赁市场的孵化器和培育员。在政策和规范相当明确——如租金低于同地段同品质市场租赁住房租金——的前提下，是否进入这个市场，进入后如何进行竞争，由市场主体根据市场规律来决策和行动。正是在此意义上，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》才把保障性租赁住房与市场机制作用挂起钩来，意欲促成各类市场主体成为发展保障性租赁住房的主力军。这一点也是我国政府在住房保障上一贯秉持的态度。有学者通过分析166件中央政府层面的住房保障政策文件，发现政府注重营造良好的市场环境，引导企业和社会力量参与到住房保障建设中来。由此不妨说，保障性租赁住房内含的市场机制，不过是表达了政府推动保障住房的惯常观念而已。

从现实需求来看，对租赁住房最为敏感的是大城市的新市民、青年人等难以受公租房保障，同时又无力购买或租赁商品房的人群，他们的租赁需求强烈且旺盛，但宜居的租赁房不够。要想有效拓展房源，解决这类人群的需求，必须由政府通过财政资助和政策安排来确保租赁市场的供求平衡。这种政府与市场紧密合作的机制，不仅能得到美国和德国等发达国家经验的佐证，也能被其他国家的经验所支持。

(二)通过长租房形成住房租赁新市场的意义

把长租房界定为内含市场机制的专用租赁住房，实际意味着，应在住房买卖市场之外——而非在该市场的基础上——推动住房租赁新市场的形成，这具有以下重要意义：

第一，一改目前住房买卖市场独大的局面，促使买卖市场与租赁市场平分秋色、并驾齐驱，促使租赁房源既充足稳定又丰富多元，促使出租机构专业化、职业化，进而通过差异化的租赁房源和出租服务，使不同人群依需选择、各得其所，最终实现供需更均衡、结构更合理的目标。而且，通过同类长租房(如市场性租赁住房)之间以及不同类长租房(市场性租赁住房和保障性租赁住房)之间有序的市场竞争，按照优胜劣汰的市场法则提高住房租赁的规范化程度，改善租赁住房的宜居性，尽早使“住有所居”升级换代为“住有宜居”。这种良性势态，正是“加快培育和发展住房租赁市场”“扩大保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”的政策方向。

第二，当前的长租房及其新市场尚处于培育阶段，政府在土地、税收、金融支持、财政资助等方面进行了配套和引导，实践效果比较显著。但问题也不少，需要改革的制度和需要落地的措施也很多。比如，房地产开发企业的资本结构过于畸形，资本金和社会资本融资比例在全国范围内保守估计为1∶9。受制于此，这些企业只能靠进入买卖市场赚快钱来回笼资金偿还贷款，这不仅促成了炒地皮现象，还遏制了住房租赁市场的发展。解决对策就是要控制这些企业的融资结构，如控制在1∶3，以此提高它们进入土地交易市场的资格门槛。又如，在集体经营性建设用地改革实践经验的基础上，《土地管理法》第63条、《土地管理法实施条例》第37～43条虽然明确了集体经营性建设用地使用权出让、转让等规则，但由于土地财政和维护房地产市场秩序的需要导致地方政府动力不足，投资成本高和回报低导致开发商投资意愿不足，集体经济组织实力普遍偏弱，这些现实因素叠加起来，导致很少有市场主体愿意利用集体经营性建设用地来建设和运营租赁住房。很明显，要把集体经营性建设用地的改革红利充分体现在住房租赁中，光靠建设用地使用权的确权以及目前的引导、激励机制是不够的，还需要在土地财政、小产权房治理、拆迁补偿、集体经营性建设用地市场、集体经济组织发展等重要事项上出台切实可行的措施。只有多方面共同协力，才能为住房租赁市场的发展保驾护航。由此可见，住房租赁市场的发展像块试金石，能检验关联制度的合理性和妥当性，有助于发现问题和解决问题。在此意义上，把长租房界定为内含市场机制的专用租赁住房，具有倒逼关联制度进行必要改革、倒逼改革措施通过合理通道落地的积极效应。这对我国住房市场制度的完善具有重要的推动作用，也是“完善长租房政策”的应有之意。

第三，虽然保障性租赁住房的租金低于同地段同品质市场租赁住房，但它不是完全由政府定价，也不是绝对静态的，而是受市场租金的影响，与后者同频涨跌。在住房租赁新市场发展后，通过充分竞争，会发现真实的租金水准，这有助于合理确定保障性租赁住房的租金，确保租赁双方的利益平衡。

第四，住房租赁新市场的充分发展，对商品房价格也有一定的控制作用，主要表现为：(1)受租购同权的政策引导，住房买卖市场的需求会分流到租赁市场，逐渐促使房价回归合理区间。(2)在土地供给总量控制的前提下，长租房的土地供给会挤压商品房土地的供给数量，在需求不变时，理论上商品房的土地价格会上涨，进而引发商品房价格的上涨；但从现实来看，土地集中供应、商品住房限价等措施的跟进，应不会导致地价和房价上涨。(3)长租房的土地成交价格对区域房价的未来预期和走势有一定的引导作用，有助于抑制房地产泡沫。(4)住房租赁市场的发展与房屋的区域位置关联紧密，位于偏远区位的长租房难以快速发展起来，正因此，现实中运营较好的长租房基本是市区存量房屋的盘活升级，如将工业用地上的旧厂房、宿舍改造为长租房，这样不仅不会影响商品房土地的供应，还能通过影响区域内的租金将价格信息传递到住房买卖市场，起到合理抑制房价的作用。

第五，长租房由专业机构主导建设和运营，为了规范运作，这些专业机构需要与监管部门衔接，如及时把租赁合同网签备案，便于监管部门掌握完全而真实的交易信息，在此基础上对租金等要素进行有效调控，这有助于住房租赁市场的规范发展。

规范发展长租房市场的私法保障

围绕长租房形成的市场是在商品房买卖市场、散户租赁市场之外，与它们形成竞争的住房租赁新市场。这个市场的形成和发展，离不开规划、供地、财税、金融、行业监管、公共服务等行政法、经济法、社会法的制度保障，也离不开民商事等私法保障，这些制度相互配合，才能共同确保长租房市场的规范发展。受制于篇幅，以下专门探讨规范发展长租房市场的私法保障，讨论集中在合同制度领域。

(一)明确长租房合同的服务合同属性

散户租赁表现了典型的租赁合同关系，受《民法典》合同编租赁合同的规则调整，出租人负有交付宜居住房给承租人，并在租期内维持住房宜居状态的主给付义务，至于相关的物业服务，由物业服务人提供。与此不同，为了满足承租人的正常需要，长租房出租人除了前述义务，还要为承租人提供适当的建筑物公共区域服务，如安保、保洁、绿化等。该义务与物业服务合同中物业服务人的主给付义务相似，不能被提供财产用益的租赁合同所包含，长租房租赁合同因此属于非典型合同中的类型结合合同，在租赁合同之外还有服务合同的属性。

在这样的合同关系中，出租人的主给付义务与提供公共区域服务的义务有机结合，形成整体关系，除非合同特别区分各项义务的对待给付义务，如承租人支付租金若干、支付服务费若干，否则，租金即对应出租人的整体给付。不过，从功能上看，出租人提供公共区域服务的义务不能决定长租房合同的租赁目的，其作用是配合和辅助出租人的主给付义务，属于从给付义务。该义务旨在保持公共区域的良好有序，为承租人的起居提供适宜的外部环境，在合同没有特别约定时，其内涵与物业服务人的主给付义务类似。参照适用《民法典》第942条，出租人应负责公共区域的妥善维护、养护、清洁、绿化和经营管理，维护公共区域的基本秩序，采取合理措施保护承租人的人身、财产安全，采取合理措施制止公共区域内违反治安、环保、消防等法律法规的行为，并向有关行政管理部门报告和协助处理。

在出租人未适当履行主给付义务，如提供的住房不符合约定，或未尽维修义务导致住房不宜居，以至于长租房合同目的不能实现的，承租人有权解除合同，自无疑义。在出租人未适当履行提供公共区域服务义务时，若合同未把它约定为承租人解除合同的事由，承租人能否解除合同，不能一概而论，需视出租人是否有违合同目的而定。若该义务的不适当履行不会从根本上影响承租人的居住目的，如出租人未按约定及时维护室外绿植或提供图书室服务，承租人应无权解除合同；反之，如出租人不维修电梯，导致高层住户不得不爬楼梯上下，则承租人应有解除权。

(二)赋予承租人更大的转让自由空间

从实践情况来看，长租房的出租人主要是以利润为目标的营利机构，承租人则是以安居乐业为目标的自然人。从出租人一方来看，长租房租赁合同的商事特点明显，而从承租人一方来看，长租房租赁合同有突出的消费者合同特点，这两重特点使它与散户租赁合同差异明显，二者应适用不同的规则。

在散户租赁中，个人房东通常不以此为业，为了防止不良租客带来的不测风险和无尽麻烦，出租人对承租人有高度的人身信赖性，是特定承租人这个独一无二的个体而非其他人，才是出租人意欲建立租赁关系的相对人。基于此，根据《民法典》第555条，未经出租人同意，承租人不得将其合同地位概括转让给他人。出租人的同意是其权利，具有高度的主观性，是否行使该权利，完全属于出租人的自由，只要出租人不同意，即便转让在客观上无害甚至有利于出租人，也不被法律认可，其结果是转让无法完成，受让人无法与出租人建立租赁关系。

商事化的长租房租赁有所不同，出租人以此为业，追求的是满负荷运营，至少住房闲置率不要太高。在此目标引导下，在不违背法律或政策强制要求的前提下，只要承租人能按约定支付租金即可，至于承租人是张三还是李四，不是出租人关注的重心，出租人对承租人的人身依赖性远弱于散户租赁。与此相应，承租人转让合同地位给他人，由他人进入并继受既有的租赁关系，不会弱化出租人的地位，不会损害出租人的利益，除非有极个别、极特殊的理由，如受让人是上了黑名单的“老赖”或承租人尚未结清欠租，否则出租人没有拒绝的必要。这意味着，在长租房租赁中，出租人的同意不仅是权利，同时也是义务，只要没有前述例外，对于承租人合同地位的转让，出租人有同意的义务。抛开例外不谈，义务的属性实质上使出租人的同意蜕变为知情，其功能是让出租人知晓谁是新承租人，以便行使请求支付租金等请求权，同时也能附带完成网签备案的承租人信息变更。当然，在有损出租人利益的前述例外情形下，同意与否是出租人的权利，自不待言。

在长租房供应不足而承租人需求过旺的现实中，赋予承租人通过转让合同地位而退出租赁关系的机会，无异给了承租人免责解除合同的空间，对承租人相当有利，符合长租房租赁的消费者合同特点。具体说来，在租期届满前，无解除权的承租人因故不愿承租的，在现有制度下唯有违约这一条路可走，这看上去很合理，能保持租赁合同的稳定性，也是租赁合同约束力的内在要求。但在长租房一房难求的现实中，承租人提前走人，不会对出租人带来任何损失，因为承租人搬离之时，就是排队的新租客入住之日，在这种情况下，仍由承租人承担违约责任，并不合理。既然在承租人转让合同地位无害于出租人时，出租人有同意的义务，那么，在承租人提前解除合同无害于出租人时，出租人也不应追究承租人的违约责任，否则就构成权利滥用。

当然，在长租房市场发展起来后，不能转手的承租人免责提前解除合同的机会不会太多，但这原本是严守合同的体现，能促使承租人在签约时审慎行事，保障租赁关系必要的稳定性，有助于长租房市场的稳步发展。

(三)合理缩限出租人的权利

为了实现交易的高效便捷，长租房出租人普遍会预先提供内容相对齐备的租赁合同格式文本，这是其商事合同特点的外在表现。虽然当事人双方通过签订格式合同，表现出相应的合意，但因为格式合同提供者的地位往往占优，前述合意未必符合实际。为了尽可能使格式合同符合当事人真意，法律采用不利于格式合同提供方的规制策略，《民法典》第496～498条就是明证，它们当然适用于长租房租赁合同。除此之外，根据长租房租赁的实际，还应对出租人的合同权利进行合理缩限。

1.合理缩限出租人的意定解除权

为了保全自己利益，长租房租赁合同往往约定，承租人轻微违约，如租金迟延支付超过7天的，出租人有权解除合同。从尊重意思自治和合同应得信守的道理出发，只要这种约定不存在不成立、无效或有理解歧义的情形，理应有效并被遵循。不过，从长租房交易的现实来看，该条款由占据专业优势地位的出租人提供，客观上低于法定的解除事由标准，变相降低了出租人解除合同的门槛，为出租人解除合同提供了更大便利，难言公平；而且，该条款与合同其他条款糅杂交错，承租人往往不了解其确切意义，即便了解，也因出租人处于优势地位而无力改变。说到底，它只是出租人自身利益最大化的手段，难言正当。如若放任这种条款有效，将使承租人承受严苛的解约风险，对长租房租赁关系的稳定性带来极大的威胁，不利于长租房市场的有序发展。

而且，即便非格式化合同约定的解除事由发生，守约方主张解除合同的，法院也需根据诚实信用原则进行判断，违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的，守约方不能解除合同。举重以明轻，长租房租赁合同的前述约定不应具有法律效力。

总的说来，应合理缩限出租人的合同解除权，只有承租人的违约程度严重，影响合同目的实现时，出租人才有意定解除权。

2.合理缩限出租人的违约金酌减请求权

在实践中，长租房租赁合同会约定出租人的违约金，如出租人未按照约定交付房屋的，应按照1000元/日的标准向承租人支付违约金。根据《民法典》第585条，违约的出租人认为该标准过高的，有权请求酌减。但这种权利应予合理缩限，主要理由如下：

第一，违约金条款由出租人提供，它与合同其他条款组合成出租人的信诺，表现了出租人的真实意思，体现了出租人的自我约束，承租人对此无力变更，唯有合理信赖。在违约的出租人要承担违约金责任时，允许其请求酌减，实质就是赋予其随意改变信诺、破坏承租人正当预期的自由，这种结果无异于任由占交易优势地位的出租人翻手为云覆手为雨，与限制格式合同提供方的规制策略并不合拍。

第二，相比于承租人，出租人是专事住房租赁的行家，富有市场理性和专业经验，包括违约金条款在内的格式条款，无不是其计算收益、风险等因素后达成的理性结果，不能说完全有利于自己，起码是对自己最不坏的方案。违约金条款针对的违约事由，往往是出租人通过风险评估，自认不会发生，或者即便发生，违约金也在可控范围，至少不会超出租赁收益。基于这样的理性计算，违约金条款构成出租人可预期、可接受的交易风险，这是其从事这个行业自愿承担的成本，在其违约时不予酌减，不会损害其利益，不会导致承租人利用该条款获取暴利，不会致使双方利益显著失衡。

第三，由出租人践行违约金承诺，而不是支持其请求酌减违约金，是把违约金作为内嵌于社会、交易之中的控制手段，通过市场本身实现对租赁市场的监管，这有助于督促出租人诚信运营，有助于长租房租赁市场的健康发展。

结 语

从我国住房实际情况和中央政策引领方向出发，长租房应是专业出租人自持的、内含市场机制的、专用于租赁的住房。这样的定位意味着住房市场结构的重大变化，除了住房买卖市场及其衍生的散户租赁市场，还有长租房租赁这个住房租赁新市场。显然，长租房的改革布局，具有通过打造新市场来改造旧市场的意蕴。

在政府的大力引导下，试水长租房的专业机构日渐增多，这个新市场呈现出乐观的发展前景。不过，没有规划、土地、财税等配套的政策支持和制度改革，新市场的发育将步履艰难，甚至可能胎死腹中，这一点业已为国家有关部门清醒认识到，并加以防范。相较于此，业界对长租房市场微观运作机制所涉及的私法制度保障则关注甚少。堤溃蚁穴、气泄针芒，细节往往决定成败，在长租房市场发展之初，未雨绸缪地提出可能的私法保障机制，以便随着交易实践而更新完善，为时不早。本文算是抛砖引玉，期盼有更多同仁能关注这个话题，贡献更多智慧。

①参见邱泽奇、彭斯琦《城市公共租赁住房的可及性分析》，《社会政策研究》2021年第3期。

②参见李烨等《我国保障性住房建设情况与特征研究》，《城市发展研究》2020年第27期。

③参见谢鸿飞《租售同权的法律意涵及其实现途径》，《人民论坛》2017年第7期。

④参见马秀莲、范翻《住房福利模式的走向：大众化还是剩余化？——基于40个大城市的实证研究》，《公共管理学报》2020年第1期。

⑤参见夏磊、任泽平《全球房地产》，中信出版社，2020年，第279—287页。

⑥参见宫兵、姚玲珍《中国城镇保障性住房假设政府投入价值测算——以2009—2015年安居工程为例》，《财政研究》2018年第1期。

⑦参见黄立主编《民法债编各论》上册，中国政法大学出版社，2003年，第195—196页。

⑧参见何芳《何谓真正的房地产发展长效机制——从租售新政谈开去》，《探索与争鸣》2017年第11期。

⑨参见向为民、甘蕾《抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配》，《改革》2017年第11期。

⑩参见苏科图·梅塔《孟买：欲望丛林》，金天译，上海文艺出版社，2020年，第133—137页。