提高房地产企业资金内部控制管理研究

张丽

（盐城中昂房地产开发有限公司）

一、前言

房地产企业是典型的资金密集型企业，高度依赖资金的运转，尤其是房地产行业与我国经济发展密切相关，房地产企业除了自身做好相关的产品与服务之外，还要加强房地产企业资金的内部控制管理，将资金管理贯穿于企业生产经营的各个环节，转变之前传统的粗放型管理模式，不断提高资金利用率，提高企业的核心竞争力。我国目前多数房地产企业资金管理工作存在较多的问题，要想改善这些问题必须加强监督管控力度，优化内部控制环境，因此研究房地产企业加强资金内部控制管理有着重要意义。

二、理论概述

（一）房地产企业资金现状分析

目前我国房地产企业资金主要用于房地产开发和项目的运营，多数是通过举债或发放债券筹集资金，在项目建设期间通过预售房产的方式实现资金回笼，但是在我国宏观调控政策下，之前的炒房热以及供不应求的黄金时期已经过去。目前，很多房地产企业已经认识到资金管理的重要性。由于我国房地产企业资金管理起步较晚，加上资金内部控制管理的复杂性，企业在资金管理方面存在着许多问题。比如我国房地产企业一般同时开发多个项目，项目的资金管理较为分散，资金的风险管理机制不健全，缺乏资金管理的统筹性和全面性；房地产企业在项目运营周期的不同阶段资金管理侧重点也不同，但当下多数房地产企业没有建立完善的资金管理体系，缺乏对资金管理的监督和控制，可能会出现资金利用率不高的现象，增加房地产企业的资金使用风险。

（二）房地产企业资金管理的重要性

房地产企业资金管理的重要性主要体现在以下几个方面：第一，加强资金管理能够提高企业的抗风险能力，尤其是房地产行业属于资金密集型企业，保持稳定的现金流能够提高企业抵御经营风险的能力。在我国日前出台了大量政策抑制房地产价格上涨的背景下，房地产企业项目开发和持续经营的资金筹集受到了巨大的限制；第二，实现房地产企业资金管理，能够有效提高资金利用率，优化资源配置，为企业的发展提供资金保障。通过将资金管理与企业的预算管理相结合，能够很好地协调企业从房地产开发到销售多个环节的协调与资源配置，帮助企业简化工作流程，提高员工工作效率，如果房地产的资金全部用于周转会增加企业的财务风险，最终影响到房地产企业的借贷能力。第三，房地产企业的发展高度依赖资金，一旦出现资金链断裂，不能还本付息，会影响企业的在建工程，造成企业项目停工、银行无法提供贷款等困境，因此房地产企业开展资金管理能够提高企业的核心竞争力，实现对企业的资源合理配置，帮助企业监控与防范经营风险，从而有效降低企业的运营风险，促进房地产企业的平稳发展。

三、房地产企业资金管理存在的问题

（一）缺乏资金管理的风险管理机制

房地产企业在开展内部控制工作时，部分企业缺乏资金管理的风险管理机制。房地产从开发到销售的各个环节，如果资金链在某个环节出了问题，不能实现资金回笼，很可能导致资金链断裂，出现财务风险，因此企业要建立资金管理的风险机制，以风险评估为依据实现资金的周转。

当前企业财务资金管理制度不够完善，资金内控监管制度过于流程化，没有根据企业实际情况制定合理的资金内控制度，导致企业资金内控在多个重要环节可能存在风险，房地产企业财务资金内控关键要素缺少管理台账和岗位制约。内控风险的发生多存在于银行账户和网银付款。而银行账户的风险点主要有：开户、密码定期更换、人员变动交接程序、银行印鉴等。网银付款主要风险点有：审批权限、U 盾密码保管更新、大额资金支付、预算外支出、预付款支付、风险预警等。

（二）资金岗位设置有待优化

由于房地产企业的开发成本较高，产品回收周期较长，同时项目开盘会占用大量的资金，所以多数房地产企业都会设置资金管理岗位，但由于其职责分工不明确很可能造成资金管理不到位。据调查，传统的房地产企业的资金岗位，一般只管理企业的银行账户、资金收付，但这只是资金管理的一部分，由于房地产企业的特殊性，需要设置对公融资、投资建设的资金管理岗位，包括拿地前端融资、资金供应链以及开发贷，还需要设置相应的回款资金管理，主要针对客户预交房款和办理按揭贷款，因此房地产企业的资金岗位设置应尽可能做到精细化管理。

（三）资金管理内部控制制度执行力不足

尽管我国多数房地产企业制定了相关的内部控制制度，但企业内部员工对内部控制管理的意识还较为淡薄，尚且没有意识到内部控制管理的重要性。比如企业的采购人员很可能出现拿回扣、以次充好的采购行为的发生，直接影响了企业的利益，甚至有些房地产企业的项目管理者，认为销售回款就能够保证项目的持续开展，不需要制定内部控制制度。但对于房地产企业集团来说，资金统一管理是十分重要的，企业通过建立相应的资金池能够集中实现资金统一收付，比如土地购买或支付给政府的相关费用。此外，内部控制制度不仅仅是一个形式，重点在于执行，尤其是有些房地产企业，只注重查看财务数据，并没有做到对数据进行动态分析，加重了房地产企业资金管理风险。我国部分房地产企业对资金管理的认识仅仅是财务部门实现资金的收付，并没有对资金的使用进行规划和控制，在制定资金管理内部控制制度后，并没有建立相应的考核机制，未能做到对内部控制制度的有效考核，内部控制制度浮于形式，并没有落实到位。

四、房地产企业资金管理内部控制的改进建议

（一）健全资金管理的风险防范机制

风险防范主要是为了帮助企业降低运营风险，尤其是近年来，企业面临的风险较多，房地产融资和资金流转速度相比之前有所降低，因此企业根据自身的实际经营情况制定风险防范机制尤为重要。目前我国房地产企业缺乏资金风险的防范意识，尤其是领导者缺乏资金管控意识，导致企业的风险控制机制缺乏合理性，因此房地产企业可以成立专门的资金结算部门实现对房地产整个资金链的管控，建立相应的资金池，及时了解经营中的问题，在运营中加强对资金的监控，及时发现项目运营过程中出现的各种问题，从收入和支出两个角度出发，了解不同背景下，房地产企业资金的使用情况，并定期审查，避免出现房地产企业违规行为的发生。与此同时，房地产企业还可以组织专家进行相关的讲座与培训，不断提高领导者与相关工作人员的风险防控意识。通过健全资金管理的风险防范机制，立足于发展实际对资金风险进行全方位的评估，并根据预测风险的情况制定好相应的应急方案，促进项目的持续开展。

此外，企业管理层还要加强对资金财务指标的关注度，如资产负债率、流动比率等。资产负债率越高说明房企杠杆越高，房地产企业的债务多数是以股权（少数股东权益）的形式体现在报表上，一旦在借款期内销售下滑或房市处于调整、下行周期就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就更麻烦了。一般来说资产负债率75%以下在房企中是属于相对比较健康的，因此从市场角度看很多激进的大房企资产负债率在70%以下则存在较大水分的。货币资金余额是否能覆盖短期债务，如果不能覆盖一年以内到期的非流动性负债的话，说明这家房企的现金流是比较紧张的，通过计算流动比率、速动比率，综合判断企业短期偿债能力；观察存货的余额，是否在资产中占比过高，占比过高说明资金沉淀得多，计算一下存货的平均持有天数，存货的周转率，三年报表对比起来看，看存货的销售和周转是否在恶化，也可以据此制定资金管理的风险防范机制。

（二）培养资金管理意识

企业的工作人员，尤其是领导层对企业的经营决策有着重要影响，因此，房地产企业开展资金管理工作，应重点培养各层级人员的资金管理意识，尤其是企业的管理层要树立风险管理观念，营造资金管理的企业文化，通过有效的信息传导机制，确保企业各个部门员工形成资金管理意识，企业管理人员需不断加强对员工的内部控制培训，并制定配套的方案，加强员工的资金管理绩效考核，发挥员工的最大效益。比如房地产企业在项目运营过程中，可以将项目资金的回款额度与员工的绩效考核相挂钩，激励项目工作人员积极加强回笼资金的速度，提高资金利用效率，确保房地产企业的资金链平稳运行。

（三）加强企业资金管理体系建设

房地产企业要加强资金管理体系建设，在进行资金管理内部控制活动时，不仅要实现风险的评估，而且要加强对资金使用的内部监督与及时反馈机制，注重事前的评估、事中的反馈和事后的监督与控制工作，将资金管理贯穿到企业的各个部门以及各项经营活动中，从应收账款、应付账款到企业投资的各个环节都进行资金管理，尤其是对房地产企业的资金票据进行编号，对已作废的票据要进行妥善保管，财务人员要及时核对，避免出现漏记或重复记账的问题，实现房地产企业各种款项与收入能够准确入账。房地产企业可根据自身发展需要成立相应的资金内部审计部门，内部审计部门与财务部门相分离，直属企业领导层管理，确保审计部门的独立性，发挥资金监督效果的最大化。在进行定期审计时，要对资金的风险和管理进行有效评估，及时发现资金管理过程中存在的不足，并针对这些不足制定相关的改善措施及制度，加强对员工的内部监控，避免出现徇私舞弊的现象。

此外，在制定资金预算管理制度时可以成立专门的资金预算岗位，通过对项目不同阶段的研究，设定回款和用款计划，每月制定各个项目下个月的资金使用规划，而且要对资金预算的执行进行相应考核，避免出现资金预算的偏差，激励项目资金的回笼和降低不必要的资金支付。房地产企业可以建立相应的考核机制与奖惩制度，对预算偏差较小的项目进行奖励，对偏差较大的项目进行处罚。房地产企业在拿到用地许可之前，要集中精力推进融资项目，积极与银行、资产管理公司接触，选择合适的融资机构，实现拿地融资，推进开发贷工作的进行。此外，房地产企业在开盘后，在预售阶段要及时跟进客户的回款以及按揭贷款的办理。在不同的发展阶段，要有不同的融资支持、融资重心以及不同的资金管理，通过重点加强对资金管理体系的建设，降低资金链断裂的风险，确保企业资金的有效周转和资金安全，实现房地产企业的可持续发展。

（四）建立健全营运资金管理制度

房地产行业的特殊性，需要企业内部建立相应的资金管理制度，通过对营运资金运行的全过程进行优化，能够加强对银行存款、资金等流动资产的管理，做好资金规划工作。由于房地产企业的现金周期一般会超过2 年，受到存货周转天数的影响比较大（房地产公司的存货就是建造待售的房屋建筑物等），房地产公司的现金周期受应收账款和应付账款周转天数的影响比较小，所以存货的周转天数决定了房地产企业的现金周期。一般房地产企业建筑从破土动工到完工符合预计可出售状态，大致需要2 年，所以这个数字和房地产企业的存货周转天数大致相同。而应收账款周转期在1 个月之内，这主要与银行在签订购房合同后1 个月内放款有关。所以，房地产公司对于资金管理制度规划的重点，肯定不是应收账款，而应该关注存货。对存货周转天数影响最大的就是建设周期。建设周期越短，房屋可以更早上市，存货周转天数就更短，资金的运作效率就更高。例如，万科通过“预制”模式，在造房子的同时，很多房屋构件在其他工场同时施工，然后运输到施工工地，拼装组合在一起，大大提升了施工效率，降低了建设周期。万科平均建设周期在18 个月左右，而整个房地产行业的平均建设周期在24 个月左右。此外，为了加强营运资金的管理效力，确保制度有效落实，可以制定相应的流程管理制度，进行流程优化，进而提高资金管理的效率。

有效地运用资金，必须从现实的角度来强化资金的使用，运用预算来规范公司的发展目标、经济行为过程，合理地调控经营行为，以最大限度地贴近发展目标，有效落实各级目标、策略、政策和规划，加强管理体制的构建，做好管理机制的设置，确保经费的管理更加合理。

五、结论

综上所述，在国家不断出台限购政策的背景下，房地产企业必须不断加强内部控制管理，才能够提高企业的抗风险能力，实现资源优化配置，帮助企业获得良好的竞争力。房地产企业在目前发展阶段存在诸多问题，因此开展资金管理是房地产企业发展的必然趋势，通过健全资金管理的风险防范机制，培养企业资金管理意识，完善营运资金管理制度，加强企业资金管理体系的建设，实现资金管理的科学化、规范化，为企业的长期稳定发展夯实基础。