婚前房产婚后出租，离婚时租金怎么分

王秀全 王丹丹

专款专用不失为一种好的理财方式，过日子时用钱方便，离婚时也能不为财产分割分神。

2019年3月，在一场业务交流会上，张扬和王倩一见倾心。王倩喜欢张扬阳光帅气、不抽烟不酗酒，张扬喜欢王倩活泼可爱、性格开朗。两人还有很多共同话题，特别聊得来，很快确立了恋爱关系。

2020年2月14日，张扬和王倩登记结婚。婚后，小两口本打算住张扬婚前所买的房子，可房子在昌平区，而两人都在海淀区工作，每天通勤时间太长。无奈之下，夫妻俩只好成为“双租族”：把昌平区房产租出去，再在单位附近租房住。因为王倩比张扬细心，租房的一切事宜由她一手操办。

住房问题解决后，婚姻问题却不期而至。王倩受不了张扬总打游戏，尤其一到周末，他能窝在家打一天。张扬受不了王倩长不大，动不动就往娘家跑。更要命的是，王倩觉得自己结了个假婚。人家结婚都是两口子一起忙这忙那，而她却是一个人承担，忙完工作忙家务，连出去旅游都成了奢侈。

吵过也闹过，但一切都是徒劳，张扬觉得自己没问题，婆婆更是护着他，夫妻问题没解决，婆媳矛盾倒是噌噌升级。王倩心灰意冷，准备和张扬离婚。父母支持女儿的决定，为保障她的权益，还特意向律师咨询了财产分割的问题。

2022年9月，王倩向张扬提出离婚，同时提出分割昌平区房产租金的要求。对此，张扬明确表示，婚可以离，但租金不能分。由于双方未达成一致，王倩向法院起诉离婚，并明确提出要求分割昌平区房屋在婚后收取的租金16.1万元。

庭审中，张扬表示：“昌平区房屋是我爸妈婚前为我全款购买的，登记在我个人名下，婚后不用还一分贷款。房屋的租金就好比我婚前的银行存款在婚后产生的利息，应该归我个人，与王倩无关。退一万步讲，即使分割，也要考虑房子是我婚前买的，租金至少要分给我80%。”王倩则表示：“房子虽然是张扬在结婚前买的，但婚后的出租事宜都是我一个人完成的，租金理应被当作共同财产。而且请法院考虑我是女方，70%归我，30%归张扬。”

法院经审理后认为，虽然租金一共收了16.1万元，但有些钱已经在两个人的日常生活中花掉了，目前张扬手头只有10万元左右。考虑到租金来源于张扬的婚前房产，同时兼顾租金的取得王倩付出较多，结合《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条规定，本着照顾女方的原则，法院最终判决：准予两人离婚，张扬一次性支付昌平区房屋租金收益的5万元给王倩。

律师分析：

（一）婚前房产婚后出租所获租金如何认定？

关于一方的婚前房屋在婚后进行出租，获得的租金收入应如何认定的问题，存在以下两种意见：

第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则，即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但如果房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则该租金收入应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、联系中介、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献，那么，就应该认定房屋租金归属房屋产权人个人所有。

第二种意见则认为，虽然房屋租金在民法理论上被认定属于法定孳息，仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应当归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金和单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，所以，将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入认定为夫妻共同财产，显然是极不公平的。

（二）婚前房产婚后出租，离婚时租金收益如何分配？

《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十六条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

而对租金在离婚诉讼中如何分割之所以引起一些争议，根源在于对“孳息”的解释不尽相同，而且，我国法律对“孳息”的概念未作规定。

一般来讲，“收益”是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十六条中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。

司法实践中，婚前房产在婚后出租，租金是否作为夫妻共同财产进行分割，主要考虑的因素是租金的获取是否需要夫妻一方或者双方的协力。昌平区房产购买于张扬和王倩结婚之前，属于张扬的个人财产，但该房产是在婚后出租，由王倩作为出租人签订租赁协议，无论是租金收取还是房屋维修都牵扯着她的精力。面对这种情况，大多数法院会将租金作为夫妻共同财产进行分割。

需要注意的是，承租人一般通過银行转账的方式支付租金，而租金进入银行账户后表现形式为银行存款。如果夫妻一方能够举证证明租金已经实际用于家庭共同生活，在离婚诉讼中法院分割的往往是租金余额。本案中，在婚姻关系存续期间，张扬收取租金16.1万元，但在日常生活中已经消费了一部分，有转账记录、购物小票等佐证。截至双方离婚时，租金余额只有10万元左右，因此，法院在判决双方离婚时也仅将剩余10万元的一半分给了王倩。

（三）从财富传承的角度来讲，如果婚前一方房产面积较大或租金价值较高，如何避免婚后作为共同财产被分割？

从财富传承角度讲，财富所有者可以做好以下风险防范：

第一，将房屋委托给父母或专业机构进行出租管理。

前面我们多次提到，租金是否作为夫妻共同财产分割，其核心是考虑是否需要夫妻一方或双方的协力。如果夫妻一方以自己的名义出租房屋，那么，租赁合同的签订、租金的收取、房屋的维修无一不牵扯着出租方的精力，租金被法院认定夫妻共同财产分割的可能性非常大。如果出租方签订书面协议，委托自己的父母或专业机构进行出租管理，房屋的修缮、租金收取等都由父母或专业机构负责，租金被分割的可能性较小。如果拥有房屋的一方在婚前即与租户签订长期租赁协议，约定以低租金为代价（或直接约定）而不负管理、修缮、维修等义务，并对婚后取得的租金进行专户管理，那么，离婚时如另一方主张权利，被法院分割的可能性也不大。

第二，租金转入单独的银行账户，不要与其他银行存款混同。

建议出租方单独设置一张银行卡用于收取租金，避免租金进入其他银行账户。同时要注意，专设的银行账户中的款项不要与其他账户的钱有进出关联，很容易导致无法区分出哪些是租金，哪些是婚后共同财产。总之，保持账户的足够清晰，可有效避免租金作为夫妻共同财产被分割。

第三，转账时别忘了备注“租金”。

如果房产在婚前即委托父母或专业的机构来出租，那么，受托方在收到租金后进行转账时，应在附言或用途一栏注明“租金”。如果由承租方直接将房租转给房屋所有权人，转账时也应备注“租金”。这样，通过委托代理合同、与承租方签订的租赁合同、银行转账记录等证据就能够形成完整的证据链，证明出租方收到的款项为租金性质，并非其他存款性质，如此，就可以将租金与其他夫妻共同财产区分开。