警惕绩差地产股的佯攻式行情

玄铁

引领本周A股大涨的是放行房企再融资新政，地产股“自救”重塑市值和信用。鉴于年报业绩浪即将开启，多数绩差地产股借再融资概念的上涨将是佯攻式“自救”行情。

股谚有云：“一阳改三观。”周二，房地产板块指数大涨7.62%，如此井喷行情并非孤傲。2020年7月6日，沪综指大涨5.71%。当日，证券、保险、银行和地产板块分别上涨9.7%、9%、8.5%和7.6%，“全面牛市再现”的论调一时甚嚣尘上。

历史仿佛重演，连韵脚都相似，只是将28个月前的大涨逻辑悉数证伪。本周二（11月29日），证券、保险、银行和地产板块联袂起舞，分别上涨3.8%、6.5%、3.6%和7.6%，收盘价较2020年7月6日分别缩水30.5%、21.9%、8.28%和19.8%，远低于同期缩水5.5%的沪综指，更像是超跌反弹行情。截至周四，沪综指年内跌幅收窄至13%，较去年2月峰值缩水15.2%，未跌入技术性熊市，仍属于牛熊争夺的弱势格局。

经验显示，权重股如大象起舞，在“指数牛市”中为末日疯狂，在熊市中则是护盘和托底的工具，可持续性差。若超跌权重股价格已逼近股票质押平仓线，当下反弹行情是逢高减仓良机。

据中金公司统计，A股房企历年股权融资募资金额2008年和2009年分别为670亿和728亿元，2013年为零；2014至2016年分别为401亿、1527亿和1153亿元，2021年为4亿元，今年以来，在本次房股再融资的放开前，金额为零。

统计显示，房企股权融资额与经济周期变化相关，一旦经济偏向过热，融资窗口迅速变窄。数据显示，中国房地产调控大致是七至十年的一轮紧缩和松绑大循环，紧缩拐点的年份分别是1993、2003、2010和2020年（三道红线），松绑拐点的年份分别是1998、2008、2014和2022年，主基调是“以我为主+对冲美国”的组合，削峰填谷政策出台“以我为主”，全面救市的年份多有外部衰退风险的输入。

今年楼市调控松绑的主因也与宏观面因素有关。近期，扶持民营房企“贷款、债券、股权”融资的三箭齐发，融资梗阻症有望缓解。从实践操作来看，红灯立停，绿灯抢跑，是房企股权融资的无奈选择。在股权融资新政出台的次日，福星股份和世茂股份提出定向增发预案。

福星股份和世茂股份周三股价涨停，周四分别下跌4.53%和6.31%，先知先觉的资金已在出逃。由此可见，房企再融资解禁引发的大盘上涨，更多是市场对经济复苏预期的升温。若是地产股再融资预案蜂拥而至，市场大概率要用脚投票。

Choice数据显示，年初以来，截至11月25日，A股实现再融资规模8788.8亿元。其中，电力设备再融资规模为1059亿元，是惟一增发募资超过千亿元的行业。谨慎来看，地产股再融资并未获得绿色通道待遇，再加上审核程序的时间和资格限制，明年再融资能逾千亿元实属不易，落到民企头上或还要减半。据国元证券研究员估算，民营地产的流动负债（扣掉预收账款/合同负债）的规模达6.9万亿元。以此推测，对“股民救楼市”的预判或过于乐观。

笔者认为，比起股权再融资，房企不妨参考万科的股权换地，引进长线股东的方案。类似方案，并未有现金交易，对A股抽水效应较低。2016年6月，万科公布以每股15.88元的价格，向深圳地铁发行28.72亿股A股，以收購其所持有的前海国际100%股权，募资逾456亿元。

对机构而言，超配地产股的前提，多因预期是全面牛市到来。Wind数据显示，到今年三季末，公募基金持有地产股市值为1163亿元，环比增长4.03%，较标准配低了0.25个百分点。地产板块最新市盈率和市净率分别为60倍和0.99倍，并无行业估值优势，机构加仓的主因更多是押注行业政策利好带来的红利。

相比而言，香港房企龙头现金流无忧，负债表良好，股权融资不受限，并未享受高估值溢价。万科A股较H股溢价43.7%。香港地产公司新鸿基地产、长实集团和恒基地产的TTM市盈率分别为10.6倍、6倍和10.4倍，市净率分别为0.45倍、0.44倍和0.36倍，截至6月底，净资产负债率分别为24.8%、21.5%和36.3%。

若要地产股重返牛市，前提是楼市重新火爆，但可预期的是，在未来三两年内，大概率仍是改善需求者观望，投资需求仍受限的状况。短线来看，年末业绩浪炒作即将开启，建议持有者对业绩不佳的地产股逢高了结。（文章所提股票仅为举例，不作为买入推荐。）