投资学区房是不是交“智商税”？

在一个向来重视教育的国度，每一个家长都担心自己的孩子“输在起跑线”上，家长愿意为了所谓更好的学校付出更高的代价。

学区房在中国是个特殊的存在。它一边连着教育，无数家长将名校作为孩子“成龙成凤”的重要通道，而与名校捆绑的学区房一路水涨船高;另一边连着房价，优质学区房相比普通住房存在明显溢价，学区房在楼市上行期的涨幅高过普通住房，而面临楼市下行周期的抗跌性也更强。

越来越贵的学区房

12平方米360万元，每平方米均价30万元。这里不是寸土寸金的深圳湾，也不是房价冠绝全国的上海黄浦江畔，而是北京西城区的“老破小”。没有厨房，没有独立卫生间，电线交错，墙面斑驳，每平方米均价却高出天际，唯一的原因只有一个：这是学区房。

楼市上行周期，学区房的价格越来越高。北京有学区房标价在堵车的几分钟期间从580万元涨到了600万元，上海某37平方米学区房标价748万元，单价近20万元，直逼两千米外的顶级豪宅汤臣一品。

一般而言，学区房相比普通房子，一般溢价10%～30%。顶级学区房的溢价，甚至超过50%。

在一个向来重视教育的国度，每一个家长都担心自己的孩子“输在起跑线”上，家长愿意为了所谓更好的学校付出更高的代价。我国义务教育执行的是“就近入学”规则，一套房子对应一所学校，学校实力强弱悬殊，自然带动对应的学区房价格出现差异。经济学家任泽平通过对北京10年房价走势的追踪发现，大都市圈、地铁房、学区房以及受益于城市外扩的地区涨幅更大。

学区房不会一劳永逸

学区房的存在有其现实背景，但盲目投资学区房也不乏交“智商税”的成分。

就其现实背景而言，由于教育资源不均衡，优质名校学位成了稀缺资源，供求失衡自然引发家长疯抢，导致学区房溢价，并形成了恶性循环。

事实上，优质学位固然能提供一流的师资环境、良好的同学及家长圈层，但在应试教育之下，并不能保证直通一流大学。

一个例证是北京海淀区和西城区的高考成绩。西城区是北京名校学区资源最为集中的区域，学区房价格冠绝全国。然而，西城区连续几年的高考成绩却让人大跌眼镜，西城区高分考生居然不到海淀区的1/4。据《中国经济周刊》统计，2020年北京高考，700分以上考生共80人，其中海淀区57人、西城区14人、东城区6人、朝阳区3人。海淀区虽然考生数量在北京各区中位居首位，但这不是高分考生居多的首要原因。从高分考生占比来看，海淀区为0.47%，西城区为0.22%，考生数量相差并不太悬殊。

这或许只是个案，但越来越多的案例说明，学区房并不是一劳永逸的。在所有教育投资中，学区房无疑是最大的一笔，也是许多普通家庭无法消化的巨款，这笔投资与收益是否对等，确实需要引发思考。

当然，不得不承认，教育资源不均衡的问题不解决，学区房问题可能一直无解。这几年，学区房已经纳入高层决策视野，而相关治标治本之策都在大力推进，诸如多校划片、集团化办学、教师轮岗、租购同权、人地钱挂钩等行之有效的经验正在推广开来，这些举措将会逐渐改变学区的格局，给学区房投资带来诸多不确定性。

学区房的风险

2021年4月中共中央政治局会议曾明确提出：防止以学区房名义炒房价。这意味着学区房即将面临“房住不炒”的强约束。事实上，除了“房住不炒”的层面之外，学区房的风险越来越多。

其一，学区资源重新分配的风险。北京正在推进的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行性探索。事实上，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片模式。

多校划片为学区房投资带来极大的不确定性。一个学区内有优质学校也可能有普通学校，巨额投资存在竹篮打水一场空的风险。花二三十万元均价买了学区房，最后可能被分配到原来十来万元单价的学区范围，必将引起学区房价格的重新配置，让“价高者得”的学区投资逻辑开始瓦解。

2021年，北京西城区有关部门明确规定，2020年7月31日后购房的家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。虽然短期内多校划片必然面临既得利益的阻碍，很难迅速复制到全国，但多校划片已是大势所趋，连作为“教育高地中的教育高地”的北京西城区都能大刀阔斧推进，遑论其他地方？

其二，政策变动的风险。学区房背后存在的教育溢价瞄准的是名校，有赖于教育政策的稳定性。一旦教育政策变动，那么学区房的教育溢价也会随之变化，风险陡然增加。

近年教育政策变动越来越频繁。前些年，苏州工业园区在楼市调控压力下，将“5年一学位”调整为“9年一学位”，学位锁定期突然从5年变成9年。深圳有片区均价10万元以上的公寓性质学区房被统一降分（学区购房分值），罗湖区某名校甚至试图出台“住房面积50平方米以下限制入学”的政策，虽然最后只是虚惊一场，但无疑发出警醒：政策变量，已经成为影响学区房的重要因子。

其三，城市格局洗牌的风险。过去坐拥教育、医疗、交通、商业等优势的老城区，无法避免日益老化的命运，虽有“旧改”（老旧小区改造）加持，但前景势必受到影响。虽然教育优势一时不会消失，但随着城市政务区和商务区的不断转移，城市人口向新区或新中轴线转移，城市的白领和金领群体也随之而转移，从而形成新的教育高地。

要不要投资学区房？

在教育资源仍不均衡的当下，想要终结学区房显然不可能。但越来越多的政策大变局，将学区房的投资属性打得七零八落。还要不要投资学区房？对于这个问题，答案并非“是”和“否”那样泾渭分明。学区房到底还能不能投资，关键要看投资的是什么样的学区房。

其一，不要豪赌顶尖学区房，次顶级的学区房或许性价比更高。拿出市场30%的溢价去豪赌学区房，反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击，反倒不如选择溢价相对合理、不会因过度冒尖而被严打的学区房。

其二，投资单个学区房，不如投资优质教育资源聚集的区域。优质教育资源往往都聚集于中心城区，每个城市都有自己的教育强区，这些区域名校云集，不管是单校划片，还是多校划片，一般都不影响学区房的价值。

其三，在学区房选择上，“老破小”优于“老破大”。许多老城区的旧房子，最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间，并非房子本身。

其四，跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质，与学校的底蕴有关，也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地，学区质量普遍存在向好的发展优势。所以，一些政务区或商务区的准学区房，性价比反而高过老城区的传统学区房。

其五，扩大护城河，不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权，还是多校划片，乃至教师轮岗，都将是改革的大方向，学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。这时单纯只具备学区房概念的房子，抗风险能力就难以高估。

找到有学区、有交通、有商业乃至商务配套的资产，才能获得更深的护城河。

（摘自清华大学出版社《中国城市大趋势：未来10年的超级新格局》）