“借名买房”须谨慎

文 伍志坚 钟银杜

自从我国施行房屋限购政策后，部分具有购房需求的人失去了购房资格。为了规避限购政策，个别购房人通过“借名买房”的方式，以自己的父母、子女或具有亲密关系的朋友的名义进行购房，并将房屋过户至自己的父母、子女或具有亲密关系的朋友的名下，再由其本人支付全部购房款，以此达到购房目的。但孰不知，这种“借名买房”的行为蕴含着巨大的法律风险，将直接影响购房人的切身利益。那么，何为借名买房？如何认定借名买房中的法律关系？法院又是如何判定借名买房中的实际权利人享有房屋产权？我们将以案释法，逐一分析。

案情简介

2015年，年近花甲的老王夫妇相中了一套二手房，经过多番考量后，二人决定购买该房屋，以安享晚年。在签订房屋购买合同时，老王夫妇考虑到以后能老有所养，便决定以孙子王某的名义作为买受人与出卖人签订了购房合同，并全额支付了购房款，办理了房屋产权过户登记等手续，将房屋登记在王某的名下。

五年后，王某为了答应女朋友的要求，将房子作为婚房并归为己有，遂以自己的名义向老王夫妇提起排除妨害之诉，要求老王夫妇迁出房屋。老王夫妇收到诉状后不服，当即另行提起所有权确认之诉，请求法院认定老王夫妇与孙子王某是“借名买房”的法律关系，并确认房屋归老王夫妇所有。

审理过程及结果

法院经审理认为，根据民法典的相关规定，虽然房屋是由老王夫妇出资购买的，但这并不意味着老王夫妇就是房屋的产权人；而且考虑到老王夫妇和孙子王某之间的祖孙关系，从血缘关系和亲情伦理出发，也不能排除老王夫妇出资购房赠予王某的可能性。最重要的是，老王夫妇对“借名买房”的主张并没有提供充分的证据加以证明。因此法院没有支持老王夫妇的诉讼请求。

案情分析

本案系所有权确认纠纷，核心争议焦点在于老王夫妇与王某之间是否存在“借名买房”的法律关系。

根据民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，老王夫妇以王某名义购买涉案房屋，并将涉案房屋登记至王某名下的行为系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定而合法有效。涉案房屋自过户登记至王某名下时发生物权效力，王某依法取得房屋所有权。

根据民法典第二百一十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，老王夫妇与王某之间没有签订“借名买房”的书面协议，也没有就购买涉案房屋的后续处理留存相关书面证据，由于没有充分证据证明其与王某间存在“借名买房”的合意，也没有充分证据证明不动产登记簿确有错误，此时，在无法推翻不动产登记的效力推定情形下，老王夫妇将因没有充分证据证明“借名买房”的事实而被认定其与王某间不存在“借名买房”的法律关系。