为规避房屋限购政策而借名买房，合同是否有效？

编辑同志：

我的好姐妹打算在市区给儿子买婚房，但受国家房屋限购政策影响，无法购买，遂找我商量，想借用我的名义代为买房，其余手续由她一手操办。请问如果我们签订了借名买房协议的话，这份借名买房协议有效吗？

黄小姐 广州市

黄小姐：

参考部分法院的判决意见，借名买房协议有可能因违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）而无效。该政策的目的在于遏制房价的上涨趋势，打击炒房和投机性购房的行为。考虑到借名买房的现象层出不穷，违反该政策会导致居民住房问题得不到解决，金融泡沫风险增加，社会危害性大。因此，我们认为您的好姐妹为规避国家房屋限购政策而与您签订的“借名买房”协议，将有可能因有违“公序良俗”原则而被认定为无效。

借名买房怎样预防风险保护权益？

编辑同志：

我是一名退休工人，为了养老，我在郊区相中了一套房子，打算按揭买房，但因年龄不符合贷款条件而被银行拒绝了。后来我与儿媳妇商量，与儿媳妇签订借名买房协议，以儿媳妇的名义代为买房，由我负责还贷，将房子登记在儿媳妇名下。但我很担心以后我们会因为房子而引发纠纷，请问这种借名买房的行为有什么法律风险呢？我要怎么做才能维护自己的权益？

秦先生 北京市

秦先生：

在司法实践中，“借名买房”“房产代持”等现象十分普遍，而借名人要求出名人返还房屋、办理房屋过户登记手续的诉求获得法院支持的例子也确有存在。但是，我们还是建议您在购房交易时须谨慎使用他人名义。

首先，根据民法典第二百零九条、第二百一十四条和第二百一十七条的规定，不动产登记具有权力推定效力，一旦房屋登记在他人名下，在没有证据证明不动产登记簿确有错误时，应以不动产登记簿为准。因此，若您主张房屋产权时，需要您提供充分证据证明您与儿媳妇之间存在“借名买房”的法律关系，推翻不动产登记的权力推定效力。

其次，根据民法典第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。关于“借名买房”协议的效力问题，最高院曾以违背“公序良俗”原则为由认定限购政策下的“借名买房”协议无效。对此，要想保证“借名买房”协议的有效性，您应遵守公序良俗的原则，不得以规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策为由借名买房。

最后，根据民法典第四百六十五条第二款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。此乃合同相对性原则，也就是说，“借名买房”协议不得对抗善意第三人，而仅在您和儿媳妇之间产生约束力。如果善意第三人经过合法手段取得了房屋所有权，此时您只能向您儿媳妇主张返还购房款及赔偿经济损失等，而不得要求善意第三人返还房屋所有权。

综上，“借名买房”的法律风险甚大，我们建议您委托专业人士与儿媳妇签好“借名买房”协议，并以书面形式明确该房屋的实际产权人、实际出资人、房屋的产权归属等关键条款。同时您在购房时，应当从自己的账户支付购房款，保留相关的付款凭证或单据。日后出现纠纷时，您可凭书面证据以司法手段维护自己的权益。

“借名买房”情形下借名人怎样确认是真正的房屋产权人？

编辑同志：

两年前，我借用了我哥哥的名义购买了一套经济适用房，但当时没有签订借名买房协议。现房子价格高涨，比从前翻了两番，我哥为了得到房子，竟谎称当初的房子是我借钱给他购买的，请问我要如何证明我和他之间存在借名买房关系？

吴先生 天津市

吴先生：

参考天津市高级人民法院作出的〔2016〕津民申1745号《民事裁定书》，依据现已查明的事实，涉诉房屋的买卖合同中的受让方名字是由借名人亲笔书写，而且涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由借名人支付，涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由借名人持有，且房屋交付后由借名人进行装修并居住至今。综合上述因素，法院认为上述事实已形成了完整的证据链，足以认定借名人和出名人之间存在借名买房的关系。对此，我们建议您应尽可能多的搜集书面证据，可以通过购房票据、实际使用房屋或实际控制房屋等客观情况形成自己的证据链条，以证明自己是实际的购房人、实际的房屋产权人。