房地产公司的税收筹划研究

董城军

房地产业是我国经济的核心产业，影响国民经济的发展。近五年来，我国房地产宏觀政策做了很大调整，随着税收政策的不断更新变化，税收筹划已成为房地产业财务管理的重要组成部分，对于税收种类繁多，税负繁重的房地产相关企业来说就显得至关重要。近年来，我国市场经济体制在不断完善，房地产行业的竞争也日趋激烈。因此，房地产企业需要进行合理的税收筹划，降低经营和税收风险，实现企业价值的最大化。

房地产行业是我国经济核心支柱产业之一，涉及的行业领域比较广泛，如土地、金融、建材等，直接影响着人民的居住水平。与此同时，与其相关的产业也随之发展起来，比如建筑、广告、物业、装修、金融保险、社会服务业等59个产业，对我国国民经济的发展产生巨大作用。本文从税收法律政策的理论基础出发，结合A房地产公司的经营实务、财务会计管理概况以及承担税负的情况，多角度多维度地系统化分析与探讨相关税收筹划方案。

一、A房地产公司税收筹划存在的风险

（一）A房地产公司简介

1996年，A房地产公司正式成立，总部位于H省。该公司属于有限责任公司，深耕于中小型房企领域，经营范围：房地产开发、销售、自有住房租赁等。2007年A房地产公司在深圳上市，是我国百强房地产企业之一。该房地产公司采用相关多元化发展战略，以房地产开发为主业，诸多工程项目均已开展，开发建设总面积已超过150万平方米。目前，公司拥有员工100余人，销售物业遍布全国。

A房地产公司在2016-2018年连续3年纳税信用等级被评定为A级单位，享有税务部门及银行贷款等方面的激励措施。近年来，为响应国家相关政策要求，抓住机遇，2016年，A房地产公司制定“五五规划”，启动“3+X”转型升级新战略，力求让公司成为一家以大地产为主要经营方向，以大地产为骨干、大健康大金融为两翼、以互联网等新兴产业为辅助的多产业综合性集团公司。

本文之所以选择A房地产公司作为研究对象，主要有以下原因：一是数据真实，A房地产公司的财务数据以及已缴税款均来源真实，该公司的涉税案例也为真实案例；二是代表性，A房地产公司为中小型房地产公司，代表了大部分房地产企业的情况以及财务人员的水平，具有普遍性；三是涉税风险，该公司的商品房销售业务以及财务处理方式存在较大的涉税风险，大大增加了A房地产公司的税负水平，为该公司造成了一定的资金损失，增加了本案的可研究性。

（二）A房地产公司税收筹划或将面临的风险

1.财务人员能力不足

财务人员可能因为自身能力的不足以及对政策了解不够及时充分，设计出来的税收筹划方案不是很完善，存在着一定的不确定性。由此可见，企业的税收筹划是一项相对技术性很强的工作，具有一定的专业性。负责企业税收筹划的财务人员应具备较高的职业素质，以确保税收筹划计划的正确性和合理性。由此可见A房地产公司没有专门的纳税筹划部门且财务人员关于税收筹划的专业知识不足，无法设计出合适的解决方案，格局较小，没有全局意识。

税收筹划中有两种常见的片面性，一是单独筹划某个税种，这样会切断公司税收筹划的整体性，造成这个税种的税额减少，而其他税种税负上升的情况。二是仅筹划一定的时间，这样割裂了公司发展的连续性，公司发展具有长期性，应着眼于长远进行税收筹划，单单就某个时期进行筹划，可能会使这段时期的税负减少，达到想要的目标，但很可能影响公司的长期目标，对其持久运营造成一定的影响。A房地产公司财务人员能力不足，各部门之间的协调沟通不顺畅，使其可能存在着不能全局进行筹划的风险。

2.各部门合作不协调，沟通不畅

税收筹划表面看起来只与公司财务部门有关，但事实上，涉及公司内部各个部门的协调合作，在筹划和实施过程中都需要各部门间相互配合、协调合作。有时因为公司制度或者人员等问题，各部门间联动性比较差，尽管各司其职被认为是分工明确，但是一个公司整体的运行毕竟要涉及多个方面，缺少部门之间的良好沟通和协调合作，不仅不利于公司正常的经营运转，还会影响税收筹划工作，使税收筹划工作没有整体性，缺乏宏观角度和决策层面的考量，并且导致筹划工作不能有条不紊地进行，或者导致筹划工作步骤出错，无法保证公司整体利益的实现，最终导致筹划方案的失效。

税务部门和企业既是监督与被监督的关系，又是合作与共赢的关系。税务部门对企业日常经营活动的涉税事项进行监督，需要对企业的涉税情况基本掌握，这就需要企业从中与之配合。如果企业财务人员在与税务机关人员沟通方面不主动、不密切，公司的相关涉税信息就不能及时准确地被税务机关掌握，这会导致税务机关延迟获得公司财务、税务状况的信息，甚至误解，降低进行下一步决策的效率，将会影响企业的纳税情况和经营情况，迫使筹划方案不能够继续执行，导致筹划方案的失效。

3.税收筹划方案缺乏灵活性

本文所设计的税收筹划方案已经是根据最新税收政策进行分析的最具有时效性的方案。但是随着社会的不断发展，国家经济形势变化无常，为应对环境的发展变化，政府正在不断推出新的政策。供给侧结构性改革政策的推出是为了调整市场的要素分配；推出营改增的目的就是为企业减轻税负，提升活力，减轻压力；深化增值税改革是为了进一步减费减税、完善税收体制；还有很多辅助性政策，包括限购、增加土地供应等，目的就是要抑制投机、投资性购房行为，保持房价的平稳增长，而不是停止增长。国家政策频繁变动、朝令夕改使A房地产公司面临的经济环境不断变化，税收筹划的经济背景也在不断变化，所以税收筹划失效的风险就一直存在于公司经营过程中。此种情况下的风险大小取决于筹划方案的灵活性大小，灵活性高的筹划方案风险就会小一些，相反，风险就会大一些。

二、房地产公司税收筹划风险的应对措施

（一）提高财务人员的素质

税收筹划是一项需要高专业素质的经济活动。优秀的税收筹划相关人员业务素质是顺利进行税收筹划的重要保障。财务人员的综合专业素质直接决定了税收筹划方法是否合理，进而直接影响到税收筹划的效果，因此，企业进行税收筹划最关键在于财务人员的素质。所以，为了加强税收筹划，就必须加强员工的业务素质。税收筹划工作人员不仅需要熟练掌握财会知识和税务知识，还需要对企业现状有清醒的认识、对政策现状有足够的研究。这也对相关人员提出了更高要求，即需要具备财税、管理、法律等专业素质。此外，目前我国的税收制度经常处于调整变动状态，所以税收筹划人员也需要实时关注这方面动向，便于及时做出应对措施。

A房地产公司本身人才引进的基础和意愿不强，人才投入較小，使得企业财务人员的素质不高，且只专注财务知识，对税务了解不多。因此，A房地产公司加大人才引进力度，根据业务需要，积极吸收对财务、税务、法务、管理等方面有所涉猎的综合性人才，对于其他的财务人员，要经常加强对新的政策知识以及相关知识培训，不断提高员工的业务能力。为企业实现最优的税收筹划，房地产企业应该建立健全税收筹划知识和技能学习机制，并且对相关人员进行相关考核，提高税收筹划人员的技能水平，以降低风险，为企业进行税收筹划提供保障。

（二）加强公司各部门合作协调与沟通

在A房地产公司的日常工作中，其经营管理制度是否完善关系到A房地产公司是否能够顺利开展经营活动，其各部门之间的相互配合关系到A房地产公司经营活动的效率高低，一个部门的岗位职责是否明确，关系到自己部门人员工作的效率和积极性，更关系到A房地产公司经营活动的进行和管理活动的开展。完善的管理体制包括对高管人员和普通员工的管理，也包括明确职责、绩效考核、监督检查等各环节，A房地产公司应该制定相关公司制度或者章程，进一步明确各部门岗位职责，岗位职责应该具体到小组或者项目甚至每个人。此外，A房地产公司应该完善员工奖励机制，促进提高专业技术素养以及提高工作效率，使公司的激励机制能够全方位对员工起作用。

企业的经营不是单独而存在的，税务部门也不是能够独立运行的，企业的涉税事项涉及多个职能部门，程序在各部门之间进行十分复杂。A房地产公司的运营也是如此，筹划方案的设计关系到会计核算、审计、票据、税务等各个方面，流程十分复杂，必须联合各部门简化相关工作程序，明确各自职责分工，提升各个部门的办事效率，去争取更大的时间价值，进而提高筹划方案的时效性，降低税收筹划方案的风险。

（三）及时关注税收政策和经济环境的变化

筹划方案的设计需要依据税收政策，由于每个人身份不同、专业程度不同以及所处客观环境不同，就会出现对政策的多种理解，在进行税收筹划方案设计时，不同的理解会影响筹划方案的设计和效果。A房地产公司在筹划时虽然使用了比较新的政策，但是运用的角度和方法存在一定的片面性，并且没有很好地联系新老政策，在政策的理解上存在不连续的缺点，导致政策使用不够灵活，进而使筹划方案不具有灵活性，出现了解释不准确、不合理的情况，其理解的内容和税务机关的解释有出入，这就使A房地产公司的税收筹划方案使用的税收政策在某些时候具有局限性或者使用失误，给A房地产公司带来了筹划方案的风险。因此，A房地产公司应该提高对政策解读的准确性，提高筹划方案的灵活性。必须加强培养筹划人员的专业素质，不断提高筹划人员对政策的解读能力，使筹划人员政策解读角度尽可能贴近国家政策真实意图，尽可能贴近税务机关执法人员思维角度，准确运用税收政策，来保证设计出来的筹划方案具有合法性和可行性。

结 语

随着我国税收政策的不断更新变化，税收筹划已成为房地产业财务管理的重要组成部分，对于税收种类繁多、税负繁重的房地产相关企业来说税收筹划显得至关重要。近年来，我国市场经济体制在不断地完善，房地产行业的竞争也在不断地加码，日趋激烈。成本最小化已成为每个房地产相关企业追求的目标，也是企业财务管理活动的价值所在。因此，房地产企业需要进行合理的税收筹划，降低经营和税收风险，实现企业价值的最大化。本文结合房地产企业税收筹划的理论基础，以我国房地产企业现行涉税政策为依据，以A房地产的税收筹划为例，分析该公司进行税收筹划的过程中面临的风险主要有财务人员能力不足、公司各部门合作不协调沟通不畅、税收筹划方案缺乏灵活性、税收政策的变动等，并针对风险提出了相应的应对措施：提高财务人员的素质、加强公司各部门合作协调与沟通、及时关注税收政策和经济环境的变化。

（作者单位：浙江交控城市发展有限公司）