地域文化背景下论房地产经济发展的区域差异

周莹

21世纪，随着全球经济化趋势，中国各个行业都获得了较好发展，房地产行业近年来发展速度最快、发展势头最强，不但实现了房地产经济总量的迅速增长，而且在短时间内达到了发达国家现有的房地产行业成果。房地产行业对于中国国民经济的发展越来越重要，并在发展扩张的过程中严重影响了中国经济的整体运行趋势。同时伴随房地产行业的发展，其他相关行业也拥有了广阔的发展前景，房地产行业逐渐变成中国国民经济的支柱产业。在新时代，人们的物质生活和精神追求不断得到提升，对于住房的需求不仅仅只是一个遮风挡雨的地方，而是更加看重周围的环境、基础设置以及商圈、教育圈等附加价值。但是目前的房地产行业出现各种问题，严重制约了中国房地产行业未来的良性发展，也严重损坏了中国国民经济的健康发展。

一、房地产经济发展区域差异现状

新时代，中国房地产行业获得了飞速发展，在不断推进中国经济总量持续上涨的同时，也为相关衍生行业带来了新的发展机遇，不仅提供了更多的就业机会，还对改善人民生活条件、提高人民生活质量等方面做出了巨大贡献。如室内装潢、建筑材料、家具家电、灯具等基础行业在近几年的销售总量得到有效上升，出现了较大的岗位缺口，有效缓解了社会的就业压力；同时也为年纪较大、学历较低的人群提供了更多的就业机会，使其通过自己的努力赚取工资，从而提高生活水平，帮助国家减少了在养老方面的资金投入，一定程度上减轻了国家经济压力。由此可知，中国现阶段房地产经济发展不仅具有广阔的前景，而且对于国家经济发展、社会和谐稳定具有促进作用。

但结合具体社会发展问题来看，目前房价的增长速度过快、房屋数量过多，与居民实际的住房需求不相符；大多数居民的生活水平处于较低状态，无法负担由住房带来的经济压力、心理压力等。这种情况严重损害了中国社会的稳定发展以及居民的心理健康。同时由于相关部门对过快发展的房地产行业缺乏管控以及现存的管理机制存在漏洞，使房地产行业的发展受到制约；在城镇化建设进程加快的同时，住房开始无规则地向外扩建，造成城市结构混乱，引发土地供求问题，土地与房屋的空置率长期居高不下，都严重阻碍了中国经济的发展。

（一）东中西部经济发展不平衡

中国经济发展存在明显的地区差异，改革开放政策的实施以及地理位置优越，使东部地区城市化进程快、经济发展速度快、经济增长率高，东部地区人均收入普遍较高，所以居民买房的经济压力小。由于房屋在国家管理登记中属于不动产，一般来说不仅不会发生贬值现象，价格还会持续上涨，导致有的家庭将名下全部资金用于置办房产，从而进一步促进了东部地区房地产行业的迅速发展。

而在中西部地区，由于地势复杂、交通闭塞等问题，造成长期以来只能依靠不断开发环境换取经济发展的现象，进而造成城市化进程缓慢，缺乏创建大型企业以及大型經济发展区的能力，导致该地区经济发展长期停滞不前或缓慢，就业机会少，居民普遍收入较低。在这些地区，居民大多还是居住在农村自建房中，首要面对的生活难题还是温饱问题，基本没有对娱乐活动的资金投入，对于城镇小区住房的购买力更加低下。这种现象不仅阻碍了中西部房地产行业经济发展，更加不利于经济发展突破困局，进而造成中国经济发展差距大的恶性循环。

（二）房地产行业恶性循环问题

现如今中国房地产行业发展速度越来越快，创造的经济利益越来越多，这使得更多的企业开始进军房地产行业。由于中国部分地区政府对于房地产行业管理模式存在偏差理念，没有建立健全完整的房地产市场管理体系，无法实现对房地产领域的监管和管控，缺乏政策引导以及有效的管理措施， 导致政府的宏观调控作用不明显，无法解决房地产经济发展问题，甚至会影响社会的稳定与国家经济发展进程。通常在地皮的选择上，大部分企业会通过分析政府下发的相关建设文件来推断选择未来发展前景好的地段，这造成该地区土地地皮价格持续高涨，不仅引发该地皮的售卖价格远远高于其本身价值，容易发生价格虚高的现象，还会导致企业在修建该楼盘中的投入成本上涨，远远高于预算资金，不利于企业资金的健康周转。

由于前期投入的成本过多，企业的利益受到损失，导致房地产企业在具体楼盘的建设中，尤其在建筑材料的选择上，为了节省资金投入，容易发生使用不符合国家建筑材料安全标准的现象。使用标准不合格的建筑材料，不仅严重影响建筑物整体的居住寿命，而且其中含有甲醛、苯等有害气体，在造成室内空气污染的同时，严重损害居住者的身心健康。同时房地产行业的高层为了弥补受损的利益，大部分会在原先的房屋价格上进行价格上调，尽可能地实现经济利益最大化。这种现象导致房地产行业内部不断恶性循环，不利于国家经济的稳定发展以及房地产行业的健康运行。

（三）房地产市场管理缺失问题

随着越来越多的劳动力由农村向城市转移，在有效拉动地区经济发展的同时也促进了城市规模逐渐向农村扩展。原先老旧、落后的基础设施与数量较少、环境较差的城市住房已经无法满足当下居民对于房屋的要求，这促使房地产行业不断向为居民提供更好的居住条件而转变，不仅促进了房地产行业的发展，而且也促进了当地教育设施建设、基础医疗设置建设、商圈的规划发展，带动了其他相关行业的发展。由于房地产行业发展速度过快，导致房地产市场发展不够健全，存在管理缺失的问题，无法很好地解决在建设过程中不可避免的问题。同时由于政府和相关部门对于房地产市场的监督管理不到位，部分地区为了追求更高的经济效益，忽视了房地产建设项目产生的现实问题。

房地产行业属于大型建筑项目，在建设过程中必然会使当地的生态环境受到伤害，影响当地的植物与动物多样性；同时由于伐树筑屋、退耕修房等现象，不仅会导致该地区水土流失加重，还会减少粮食产出，降低农民收入，造成土壤沙化。尤其是某些房地产项目将住房地址选择在湖边、森林边，并以此为噱头谋取更多的经济利益，这不仅会导致城市的森林覆盖率降低，还会从大气循环角度影响气候、降雨等，使该地的生态环境失衡。这种以牺牲环境换取房地产行业发展的破坏性建设，与中国倡导的人与自然和谐共生的生态理念相违背，无法实现社会的可持续发展。

（四）房地产商品化发展问题

大城市的经济发展速度快，居民收入水平高，导致中西部地区的劳动力和资本迅速向其转移。同时伴随着城镇化建设方针的全面推进，居民对于城市土地和住房有了新的需求，导致城市面积不断扩大，住房需求不断增加，进而给房地产的快速发展带来了契机。而居民对于城市住房的需求不断增长，间接导致房价的持续上涨，进而使房地产行业发展速度更快。房地产行业开发商为了实现利益最大化，通常选择将传统的住房格局打破，以修建更多的住房。过多的楼房，一定程度上促进了房地产商品化的发展，对于房地产的发展来说是有利的，但是由于政府和市场都缺乏经验，使房地产的发展方向发生了偏移，其不再是为了满足居民的住房需求，反而变成资本家牟利的手段。

二、房地产经济发展改进策略

由于中国未来经济发展与房地产行业整体发展的关系更加密切，因此必须从中国现阶段房地产行业中存在的各种问题入手，通过不断分析以及不断学习国外解决房地产行业发展问题的措施，根据中国具体房地产发展的国情特点，个性化地制定应对措施，从而帮助房地产行业获得良性发展，带动实现中国总体经济的上涨，提高中国的经济竞争力。

（一）政府对房地产进行宏观调控

政府应充分发挥应有职能，实现对房地产行业的有效宏观调控。通过对现存政策进行分析研究，不断完善漏洞，使房地产行业政策具备前瞻性。通过建立健全房地产行业的准入机制，将责任与资金下放，严格要求房地产行业项目建设的开展，并加强基础设施建设。通过制定明确的政策，推动房地产行业向良性方向发展。通过设置监管房地产行业的相关机构、制定房价标准等举措，提高房地产发展的质量。通过建立房地产行业的市场机制、建立专人专事的监督管理机构等方式，对不同类型的房地产项目进行分区监管，实现对房地产行业的长期管控。通过完善不同地区地皮价格的标准，在对房地产项目进行分类的基础上，建立差异化房地产地皮价格阶梯，并根据城市和郊区房屋的空间布局以及市场调定原则进行管理。政府只有在价格、基础设施等方面加大对房地产行业的管控，才能有效整治房地产行业的乱象，促进房地产行业发展质量得到有效提高。通过政府的宏观调控政策，可以使中国房地产经济发展形势相对稳定，不仅可以避免金融危机、经济下滑，还减少了房地产行业对中国经济发展的不利影响。

（二）制定房地产市场稳定措施

政府应通过出台有关房地产市场的稳定措施，通过信贷投资证券化、增加低收入群体保障房数量、实施住房公积金改革以及稳固住房消费、进行农村耕地改革等方式，有效增加居民房贷资产的流通，使银行借贷程序的专业化水平得到提升，同时还能實现降低居民购房压力的目的。政府应充分发挥对房地产行业发展的指向作用，按照不同地区进行划分，并分析具体的发展规律，因地制宜地制定房地产的调控制度，使房价调控更加科学化、专业化，更好地满足居民的住房需求。另外，政府应逐步放宽关于住房公积金的适用人群，通过构建新的住房金融体系，实现住房公积金的有效率，降低普通工薪阶层购买房屋的压力。同时应在农村针对耕地使用情况进行新时期的土地改革，通过落实土地改革政策，在实现粮食总产量逐年上涨的同时，提高农民的基本收入，保障农民的利益，提高农民生活水平，帮助其实现全面小康。

（三）改善现有群体居住环境

由于我国人口总数多，造成低收入群体基数大，其在社会上属于潜在的消费群体，对于推动经济发展具有巨大的潜力。因此政府以及社会各界应加大对于低收入人群以及住房困难群体的关注力度。进一步平衡房地产价格需求与居民能够提供的经济供给之间的关系，尤其要避免房地产供需“一边倒”的现象发生，通过抑制房价，将房地产行业发展对居民造成的社会压力降到最低。另外，在推进各地区房地产行业项目的建设过程中，要加强社会责任的分化，强调企业社会责任的重要性，通过建设保障性住房，为低收入群体提供优越的住房条件，进而改善生活水平。通过改善低收入群体的居住环境，可以有效推动房地产行业的发展，实现社会经济的可持续发展。

（四）全面实施房地产登记政策

政府应大力推行房地产登记管制政策，促进房地产经济和房地产行业的稳步发展，同时达到稳定房价的目的。从社会效益来说，应对房价进行适当调整，使更多的普通阶层也能买得起房子，以解决房屋空置化的现象。房地产登记能够有效保证中国房地产经济和市场的良好交易秩序，实现对供求关系的全面调整与把控。同时通过落实房地产登记政策，可以增加税收，从而促进政府资金流通，以便实行更好的宏观调控政策。在房地产登记制度条例的实施过程中，应结合互联网新兴技术，建立健全房地产登记的管理制度以及管理信息库，从技术角度提供保障，并且应结合具体房地产行业的发展形势对房地产登记政策不断地进行完善，以便形成更好的管理体系，从法律角度帮助解决居民房屋产权问题，确保居民的合法权益受到保障。

结 语

中国房地产行业飞速发展，造成经济总量总体有效增长，成为进一步影响中国经济发展和社会和谐稳定，以及居民生活水平的重要因素。因此必须对房地产行业经济进行综合分析与研究，解决在发展中遇到的各种难题，并根据所处地区、周围环境等条件的不同，制定个性化的发展措施，以促进中国经济的稳步发展，最大程度地增加居民收入，实现社会幸福度的大幅提高。同时房地产行业在项目建设中要遵循可持续发展的原则，在实现人与自然和谐共生的基础上进行项目开发、楼盘建设。要不断提升房屋质量，为居民构建一个放心安全的住房环境。大众应积极转变错误的购房理念，尽自己有限的能力购买房屋，而非采用超前消费的方式，做到不炒房、不赌房。在保障生活水平的同时，改善现有的生活质量，逐步提高幸福度。

（作者单位：昆明市不动产登记中心）