农村宅基地使用权流转的主要模式探析

胡 瑞，康涌泉

（河南工业大学 经济贸易学院，郑州 450001）

随着城镇化的不断发展，城市建设用地愈发紧张，人地关系失衡的同时，农村地区有大量宅基地闲置，土地浪费现象严重。随着我国宅基地制度改革的不断深入，各地区基于当地实际情况探索各具特色的宅基地使用权流转模式，以解决最突出的2个问题：农村地区的大量宅基地闲置，造成严重的土地浪费；城市人口激增，建设用地紧张，人地关系失衡。

整理研究各地宅基地使用权流转模式可知，各种宅基地使用权适度放活的模式细节不尽相同，但根本目的都是在平衡农民宅基地权益、政府利益、公共利益和社会利益的基础上，实现宅基地使用权流转。因此，在宅基地使用权的流转过程中，既要提升城市宜居条件和改善城市人地冲突，又要引导农民合理有序流转宅基地，保障农民能够共享经济发展成果和土地增值收益。

1 宅基地使用权流转的主要模式

1.1 北京大望村土地置换模式

为实现城市经济快速发展，充分发挥土地对经济的聚集作用，解决城市建设土地不足的现状，北京在宅基地使用权适度放活方面做出有益探索。在不违背农民意愿基础上，将试点中的宅基地统一拆迁，村民不仅能够迁入政府建造的楼房中，还获得5万m2的商业土地作为实物补偿，其中土地产权归集体经济所有，收益由全体村民共有，享受每年的按股分红。剩下的宅基地被置换出来，用于商业开发和基础设施建设。同时，当地政府针对退地村民就业能力不足、生活缺乏保障的情况，开办农民职业与技能培训，制定“农民进城”的腾退安置计划，彻底解决退地村民的后顾之忧。

1.2 上海崇明区宅基地置换模式

上海崇明区的土地置换模式与北京大望村不同。崇明区在尊重农民意愿的基础上制定3种宅基地置换模式，农民可自行选择。一是进城集中居中。农民选择进城居住后，可以根据宅基地面积置换一套城市住房。其中以4人为标准，4人以下可置换不超过180 m2的住房，超过4人的，每多一人置换面积增加20 m2。二是货币化置换。对于不愿意置换房屋的农民，政府根据核定的宅基地面积给予7 280元/m2的一次性货币补偿。房屋继承者则可以获得4 500元/m2的一次性货币补偿。三是安置点集中居住。农民选择在各乡镇政府规划的安置点居住，只需承担住房市场价的一部分就可以获得房屋。另外，选择自建房屋的农民需要自己承担费用，政府不再进行补贴。

上海崇明区通过宅基地置换实现农民的相对集中居住，使在农村资源得到有效利用的同时，也提高农民的获得感和幸福感。

1.3 浙江嘉善宅基地抵押贷款模式

宅基地抵押贷款模式是指在农商行的参与支持下，农民根据自身经济需要对宅基地使用权进行转让、流转和抵押等一系列行为。目前，浙江嘉善地区的农民可以选择将宅基地使用权抵押给银行或者参与市场交易，以获取货币资金进行再生产或用于生活支出。宅基地抵押贷款模式具有其他模式没有的灵活性和回报率，成为大部分农民流转宅基地使用权的首要选择。然而，这种模式在一定程度上与现行法律存在着冲突，成为农村宅基地使用权流转的“灰色地带”。这就需要在全面了解其优势和不足的情况下，探索更为合适的置换路径，实现农民利益和国家政策的协调统一。

1.4 海南三亚市村企合作模式

海南三亚市的土地入股模式是指在集体土地所有权不改变的情况下，将宅基地使用权入股到企业中，企业提供生产所需的各种物质资料和生产技术，宅基地的规划建设和经营销售由企业负责，并定期向农民支付股份分红；农民拥有长期的土地收益权，可以同企业签订劳动合同以获取工资收入。这种模式将企业收益与农民利益牢牢的系在一起，大大提高农民参与的积极性。模式既保留宅基地使用权，又保障农民长期获得宅基地的财产收益。

1.5 广东集体土地入股模式

广东集体土地入股模式是指以村集体为单位，将宅基地集中起来作为集体土地折算入股，成立股份合作组织或者股份公司，再由公司或组织土地招租、产业招标或者修建厂房后出租。获得的租金或收益根据农民参股情况进行集中分配。

首先，对集体土地的价格进行评估，计算农民每户宅基地折算的股份份额。其次，与城镇土地市场相连接，实现城乡土地“同地、同权、同价”，充分挖掘集体土地的资产价值。最后，在村集体的领导下建立合理的土地增值分配机制，依据“付出多少，得到多少”的原则对宅基地财产收益进行合理分配。

2 结论与启示

2.1 宅基地使用权流转模式多种多样

全国各地区的经济发展和自然资源不同，在工作实践中探索出多种多样的宅基地使用权流转模式。具有代表性的流转模式是基层政府人员和当地群众共同探索的结果，凝聚着人民群众的智慧，也是实现乡村振兴和加快城镇化进程的有效手段。

2.2 宅基地使用权流转模式必须因地制宜

北京、上海等地区的宅基地使用权流转模式，在解决城市建设用地紧缺问题的同时，兼顾农民的幸福感和获得感。浙江嘉善地区宅基地抵押贷款模式深受农民拥护。广东的宅基地使用权流转模式在集体、企业与农户之间找到平衡，兼顾各方利益。这些模式成功的根本原因是立足于当地实际，在实践中探索符合当地发展需要的最优模式。因此，在进行宅基地使用权流转的过程中，不仅要借鉴其他地区的优秀经验，也要切合当地发展的实际情况，脚踏实地的为农村经济创造实际效益。

2.3 宅基地使用权流转要明确交易主体

宅基地使用权流转模式的实行，离不开政府部门的管理和规划。因此，在宅基地使用权流转过程中，政府要承担对宅基地交易主体的资格审核、项目审核、交易纠纷处理、风险规避的责任。

首先，农户进行宅基地使用权的流转需要得到村集体的同意，村集体在确保交易双方遵循自愿的原则后，将闲置宅基地的情况和申请信息移交政府。其次，政府根据村集体提供的各种宅基地信息，建立宅基地使用权流转的公开信息平台，实时公示宅基地最新交易信息，完善相关服务和管理制度，为交易双方提供各项商业服务。

2.4 宅基地使用权流转要建立公平的分配机制

构建宅基地使用权流转收益公平分配机制，是实现宅基地使用权流转模式的基础。分配机制不仅要兼顾集体与农民的利益，还要与乡村振兴政策相适应，坚持“贡献多少，收益多少”的原则，使宅基地使用权流转的利益在国家、集体、农户之间公平分配，实现社会公平。

农民拥有宅基地使用权和宅基地以上房屋的所有权，遵循乡村振兴战略和实现农民生活富裕的原则，农民应该得到宅基地使用权流转收益的绝大部分。除去分配给农民的部分后，剩余部分应交予村集体，用于农村基础设施建设、公共管理、环境维护等。国家也可以在使用权流转的过程中收取一定税收，作为专项资金资助农村创业项目，助力乡村振兴，为农村经济发展注入活力。