房地产融资政策松绑助力银行扩表

杨千

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“《通知》”），围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度共6方面16条具体措施做出要求，呵护房地产市场。

根据央行和银保监会出台的16条，当前金融支持房地产市场平稳健康发展措施，其核心目标是为涉房融资托底，完成保交楼任务。总体上看，若措施落地，存量楼盘风险化解模式、资金提供方更加清晰明朗、可执行性强，银行潜在损失敞口预计能够得到控制。

值得注意的是，《通知》对保交楼配套融资做出了机制化安排，主要包括以下五个方面：1.新增配套融资业务类型。解决银行参与保交楼的合规问题，否则在流贷、开发贷、按揭贷的框架下难以合规提供融资。2.明确主要的融资提供方。鼓励按揭主融资银行或其组建的银团共配套融资，具有优先受偿权。解决的是开发贷银行控制剩余货值抵押权的情况下，按揭银行参与保交楼的角色和收益问题。预计剩余货值大于新增融资额项目推进速度将加快，不足值的，按揭银行最多承担不超过按揭余额的损失。3.支持项目与专项借款一致。项目由地方政府组织有资质机构进行审计评估，解决银行对项目真实负债的疑虑。4.明确存续期风险分类安排。半年内投放的风险分类在存续期不下调。对于存在净损失的项目，延缓风险暴露进度，给予银行化解潜在不良的时间，激励银行尽快进行配套融资投放。5.经办机构人员“尽责免责”。消除因后续不良暴露而被问责的后顾之忧，提高银行提供配套融资的意愿。

资料来源：人民银行，光大证券研究所，单位：%

《通知》还明确了涉房贷款风险分类管理政策，主要包括以下两个方面：1.对公方面，开发贷在半年内到期的可多展期1年，可不调整贷款分类。解决的痛点是分类下调对保交楼和房企再融资构成的障碍；减轻银行不良生成压力，以时间换空间。2.个贷方面，受疫情影响、购房合同发生改变或解除的按揭，可以协商延展期等措施。这些安排一方面保障了金融消费者的合法权益；另一方面也保障了银行的合法权益，协商延展期大多数须以购房合同发生变更为前提。

此外，《通知》还着重加大恢复地产市场活力政策的力度，如第十三条延长涉房贷款集中度过渡期，放松限额上限。第一条强调对各类型房企一视同仁，相当于鼓励对民营房企开发贷的投放，落地效果取决于市场回暖及信心修复情况；第二条强调按揭首付和利率政策的因城施策。11月11日，杭州已率先进行调整，预计后续更多城市将出台优化政策，修复购房需求。第三条强调稳定建筑企业信贷投放，政策向产业链延伸。第五、六条则强调债券和信托对地产融资的支持。

除了上述内容，《通知》其余条款包括对保交楼专项借款、并购金融、司法重整项目、租赁住房金融的支持等安排，主要是前期分散监管意见的汇总。

《通知》的出台旨在支持房地产市场平稳健康发展，涉及稳定房地产开发贷投放、支持个人贷款合理需求、支持优质房企发债融资、保持信托等资管产品稳定、推动“保交楼”专项借款投放、鼓励金融机构提供配套融资支持、鼓励依法自主协商延期还本付息、延长房地产贷款集中度管理过渡期等多个方面，政策承前启后，同时涵盖房地产供给需求两侧；相对而言，增量信息主要体现在房企融资展期安排、保交楼专项借款相关融资、贷款集中度过渡期等方面。

具体而言，《通知》进一步明确房企债务展期安排。事实上，在此前房企纾困过程中，监管机构已有一定延展期的政策安排，但由于部分金融机构在执行过程中难以匹配相应政策支持，执行层面存在一定程度的阻碍。此次政策明确提出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自《通知》印发日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。对于展期做出明确制度安排，有助于房企融资更好做出应展尽展、能展尽展的安排。从执行层面看，私募融资展期安排或更为顺畅，信托等资管产品涉及委托方性质不同，集合类产品可能在执行层面仍有一定的挑战。

《通知》强调为“保交楼”专项借款提供配套融资支持。 9月，2000亿元“保交楼”专项借款推出，郑州、沈阳等地已有资金到位。此次政策进一步明确了鼓励金融机构为“保交楼”专项借款提供配套融资支持及相关政策安排，即商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理，配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限。最长不超过3年，项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，项目专用账户由提供新增配套融资的商业银行参与共同管理。明确按照“后进先出”的原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款。

资料来源：人民银行，光大证券研究所，单位：%

《通知》首次提出延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。早在2020年12月，人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立区域分档差异化集中度管理要求，在过渡期安排上，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求的，超出2個百分点以内的，业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本《通知》实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

不过，《通知》也留了口子，即对于业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的经批准后可以适度延长过渡期。此次政策明确提出，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

除了人民银行、银保监会发布的16条措施外，11月8日，根据交易商协会（NAFMII）网站公布的内容，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。由此可见，“第二支箭”旨在提振房企债券融资，缓释房地产企业层面风险。

目前来看，“保交楼”工作房地产行业稳定发展的重中之重，当然在这一过程中伴生一定的“去主体化”趋势。7月，按揭贷款“停贷风波”以来，居民购房观望情绪加剧，房地产销售延续疲软态势，在“保交楼、稳民生”的总体框架体系下，需要增量流动性的注入；在一期资金已经到位的情形下，预计二期“保交楼”专项借款年内到位，后续各地针对停工项目的解决措施亦将进一步落实。专项借款的使用以项目为主体、以城市为单位、强化省级统筹。因此，在以区域划分推动“保交楼”的进程下，房地产业呈现出一定的“去主体化”特征。

在这样的背景下，我们看到以NAFMII支持债券融资，通过对中债增信公司担保集中度的豁免、可增信品种的扩容、担保杠杆倍数的提升等手段，增加民企债券发行规模。11月 8 日，NAFMII继续推进民企债券融资增信，并进一步提出以“直接购买债券”为房企提供流动性支持，有助于缓解民营房企信用收缩问题，阻断风险传染。

资料来源：人民银行，光大证券研究所，单位：万亿元

实际上，房地产增量流动性注入需供需两侧齐发力，销售恢复才是最根本的抓手。

从供给侧政策支持看，除2000亿元“保交楼”专项借款外，还有要求国有大行在9-12月投放6000亿元涉房类融资，有报道称，部分股份制银行也将在年内提供4000亿元房地产领域新增融资。相对而言，以上更多的是基于项目上的一些融资安排，如果金融机构不对处于困境中的房企进行纾困，这些房企可能难以脱困。以NAFMII为代表的债券融资支持主要针对房企主体，这种信用流转直接意义在于有助于集团层面的稳定。

从需求侧的具体情况看，在房地产从高杠杆、资金池模式过渡到提升自身造血能力、良性循环的背景下，能够根治房地产市场风险的落脚点还是在于需求侧。

7月按揭贷款“停贷风波”以来，居民购房观望情绪加剧，房地产销售延续疲软态势。7.28 政治局会议强调“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善型住房需求。此后，国常会多次提及支持合理住房需求，住建部、人民银行、银保监会等部门相继出台支持政策，多地相继颁布定向刺激政策。特别是9月29-30日，中央部委层面连出三项政策， 政策放松从“因城施策”走向“全局调整”。

据中指研究院统计，1-10月，销售额TOP100房企销售总额同比下降43.4%，其中，10 月单月同比下降26.5%。现阶段，地产销售下滑速度有所收窄，但整体恢复不及预期。由于销售端政策刺激具有确定性和持续性，决定了需求刺激政策将是渐进的。理论上，只要地产销售量没有恢复以及资产价格没有出现明显上涨，需求侧就需要持续刺激。后续来看，涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，以日前北京通州两地取消“双限”为代表，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间。

资料来源：人民银行，光大证券研究所，单位：万亿元

总之，以支持房地产市场平稳发展16条举措、NAFMII“第二支箭”支持房企发债融资等为代表的维稳政策进一步出台，有助于缓释地产风险，降低银行体系资产质量压力；叠加11月11日，卫健委发布优化疫情防控的20条举措，有助于更好地兼顾疫情防控与经济发展，从而提振银行顺周期表现，银行板块后半周快速走强，前期受到市场对房地产悲观预期、居民零售信贷需求不足等因素拖累的优质上市银行股价表现更优。

后续来看，房地产的增量流动性注入需供需两侧齐发力，房地产销售恢复才是最根本抓手。9月末以来，房地产市场供需两端政策进一步加码，有助于逐步恢复市场信心，提振居民按揭贷款需求。与此同时，从银行基本面角度来看，存款挂牌利率调整的红利持续释放，有助于缓释息差压力；随着疫情防控措施的优化，经济景气度及市场化融资需求有望随之修复，有助于微观资产负债表改善、提振有效信贷需求。三季度，上市银行基本面总体稳健，在各项“稳增长”举措持续发力的背景下，全年经营业绩具有稳定基础。

不过，结合10月金融数据来看，居民中长期贷款新增仅为332亿元，同比少增3889 亿元，10月份按揭贷款或出现-1500亿元以上的深度负增长。与住房销售降幅对比，按揭贷款早偿力度或较前期加大，按揭贷款定价水平可能仍有较大幅度的下行空间，并对银行息差和营收增速形成一定的拖累。

中国银河认为，央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，针对银行业的影响，有以下三个方面值得关注：

第一，政策支持房地产融资助力信贷投放，关键制约仍在需求端。《通知》提出要稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放以及支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，从对公房地产、住房按揭以及相关行业等多领域发力加大支持力度，有助于改善年初以来地产领域信贷增长较弱甚至负增长的局面，利好银行扩表。

截至2022年三季度末，金融机构房地产贷款和按揭贷款同比仅增长3.2%和4.1%，9月单月房地产开发资金中的贷款和个人按揭贷款同比分别下降27.2%和23.7%。此外，需要关注的是信贷投放的制约更多是来自需求端而非供给端，地产销售和融资需求回暖是核心关键。截至2022年9月末，商品房销售面积同比下降22.2%，房地产贷款需求指数为40.6%， 创2022年以来新低，仍待修复。

第二，房企风险化解力度不减、保交楼措施加码，利好银行资产质量优化。在风险化解层面，除了继续做好房地产项目并购金融支持外，还鼓励AMC参与化险，同时积极探索市场化支持方式。保交楼方面则采取支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构给予配套融资的方式，解决项目资金来源，加快项目交付。与此同时，鼓励依法自主协商延期还本付息，打击恶意逃废金融债务的行为并切实保护延期贷款的个人征信权益，有利于避免受疫情影响或者楼盘烂尾事件影响违约风险扩大。上述措施配合房企融资渠道改善方面的支持，有助于降低银行在地产领域的存量和增量不良风险，防止资产质量进一步恶化。

第三，集中度管理过渡期延长，房贷占比高的国有大行和部分股份制银行有望受益。《通知》指出，对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情況并经客观评估，合理延长其过渡期。集中度管理政策边际放宽好于预期，能够在一定程度上缓解房地产贷款占比较高的国有大行以及部分超过监管上限的股份制银行在业务整改方面的压力，预留更多的时间窗口，帮助该类银行合理适度加大对房地产领域的融资支持。

依据上市银行2022年中报披露的数据测算，7家银行的房地产贷款占比或者个人住房贷款占比超过集中度管理上限，其中，股份制银行3家，城商行、农商行4家，国有大行相关指标均未超过上限但数值领先。

从银行的角度来看，金融支持地产政策边际放宽超预期，有利于疏通房企融资渠道、助力风险稳步化解，利好银行信贷增长和资产质量改善，叠加基建、小微、制造业等领域信贷支持力度不减，银行板块估值低位配置价值值得重视。加上稳地产和防疫政策转变超预期，修正过度悲观的经济预期，稳经济和地产政策持续强化，经济修复亦可期待。尤其是在16条举措出台后，银行保函可置换出部分预售资金的规定随即公布，稳地产政策转变再次传递明确的信号，多重政策利好叠加下银行行情空间未来可期。

资料来源：人民银行，光大证券研究所，时间：2016/3/31-2022/9/30

11月14日，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称“《保函通知》”），本次《保函通知》优化预售资金制度，明确“优质房企”可通过“银行保函”置换预售资金中“竣工所需资金30%”，政策态度转变再次明确，优质房地产企业流动性压力得以缓解，稳地产后续政策仍可期待。

表面上看，《保函通知》是为盘活预售存量资金，改善优质房企流动性，深层次分析却是稳地产政策转向的再次明确，未来或许仍有宽松政策出台，稳定并改善市场预期。

11月8日，银行间市场交易商协会网站发布动态，表示将“扩大民营企业债券融资支持工具”，明确对民营地产支持强化；11月14日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，通知在强调民企与国企一视同仁、支持贷款合理展期等内容中明确表示，政策将全面转向支持优质房地产企业；11月14日下午，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，优化预售资金监管，盘活存量资金，明确商业银行保函可置换预售资金中竣工所需资金30%，资金量或不大，但稳地产政策态度转变再次获得明确，缓解优质房地产企业流动性态度明确，稳地产后续政策仍可期待。

“优质房企”通过商业银行保函可置换资金不超过竣工所需资金30%，既是对此前预售资金监管政策的纠偏，也是对优质房地产企业进行资金倾斜的重大支持，主要包括以下三个方面的内容：

第一，本次《保函通知》明确商业银行可与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，或不包含此前已经出现问题的房企；第二，《保函通知》要求监管账户内资金达到住建部规定的额度后，房企可向银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不超过监管账户中确保项目竣工所需的资金的30%，置换后的监管资金不得低于确保项目竣工所需的资金的70%，并且资金管理要求是动态的；第三，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务，如仅考虑资产规模，国有大行、股份制银行、大型城商行、农商行均可以参与此类保函业务，从数量上看可参与银行较多。

另一方面，盘活存量资金，缓解优质房企流动性压力，也能进一步促进施工和保交房工作的顺利进行。

2022年下半年以来，政策性银行保交楼贷款、国有大行房地产行业融资支持、民企债券支持（第二支箭）等政策措施，持续推动优质房企特别是优质民营房企融资和流动支持强化。本次《保函通知》进一步优化预售资金制度，亦是在房地产项目中调剂余缺，盘活存量资金，缓解优质房企现金流压力，促进施工和保交房政策能落在实处。